论税收与房地产市场健康发展的保障
参见附件。
摘要：目前房地产市场存在一些问题，不仅阻碍了房地产市场的健康发展，还严重影响了世界经济的有序运行。针对现有的问题探索确保房地产市场健康发展的途径，得出国家要通过税收政策抑制投资性需求等措施来进行保障。
关键词：房地产市场；税收政策；对策建议
中图分类号：F29
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2011)06-0186-01
近年来，我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，而税收政策应该发挥积极的作用。
1 理论分析
税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。税收是财政收入的主要来源，税收额等于税基乘以税率，而税基与国民经济运行的规模和速度直接相关。
如图1所示，税率(T)为零时，税收(R)亦为零，随着税率提高，税收逐渐增加，税率上升到某一点T。时，税收达到最大，这时税率为最优税率，如税率继续上升，高税率打击经济主体的积极性，因而，有可能使经济发展速度，包括经济规模出现衰减，从而导致税基大幅下降，这样整个税收总量反而减少，所以T。为税率的临界点。税收首先要尽可能的做到赋税公平，从而调动各方面的积极性，实现市场运行最大效率，税收结构应体现国家的产业政策，按国家产业政策实行税收倾斜，支持关键产业超前发展。对房地产业课税也应找到最合理的税率。
2 国外房地产税收制度的经验
目前，许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少，税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高，如美国征收房地产税收的50个州，税率大约平均为1%-3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据，即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据，只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税)，如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税))，如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策，以促进房地产的开发经营，有利于房地产要素的优化配置。如美国，对房地产的拥有和使用者，每年必须缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性，扩大基础设施和公用事业的投资规模，房地产税一般作为地方税，是地方主要的财政收入来源，一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上。另外，发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度，如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度，并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应，把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。
3 引导我国房地产市场健康发展的税收政策建议
3.1 减轻流转环节税负，提高保有环节税负
减轻流转环节税负，提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策。税负较多的集中在不动产保有环节，是国际社会的普遍做法。许多发达国家的地方税收收入主要来自对房屋等不动产征税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(指个人而不包括公司)仅占全国总税收的1%-2%，而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，减轻供给者的成本。我国如果能提高保有环节的税收负担，减轻流转环节税收负担，则能抑制房价上涨过快，同时也可以打击囤积房屋，占用多套房屋的行为，刺激不动产的经济供给。
需要指出的是，将来改革不动产保有环节税收应该是有区别的，对保有环节税收调控应首先从空置不动产入手，而对普通居住用的不动产在很长时间里免税。对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收，增加投机者的持有成本，减少投机收益，使整个不动产市场供给量有所增加，缓解供求矛盾和房价上涨的趋势。对目前百姓消费居住不动产实施合理的免征额，在很长时间不应增加他们的税负，因为他们在买房时已承受了沉重的税负。
3.2 加快推进物业税的改革
逐步将房地产税收的重点由目前的对供给方征税转向对需求方征税，应是下一步调控房地产的税收政策选择的方向 ......
摘要：目前房地产市场存在一些问题，不仅阻碍了房地产市场的健康发展，还严重影响了世界经济的有序运行。针对现有的问题探索确保房地产市场健康发展的途径，得出国家要通过税收政策抑制投资性需求等措施来进行保障。
关键词：房地产市场；税收政策；对策建议
中图分类号：F29
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2011)06-0186-01
近年来，我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，而税收政策应该发挥积极的作用。
1 理论分析
税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。税收是财政收入的主要来源，税收额等于税基乘以税率，而税基与国民经济运行的规模和速度直接相关。
如图1所示，税率(T)为零时，税收(R)亦为零，随着税率提高，税收逐渐增加，税率上升到某一点T。时，税收达到最大，这时税率为最优税率，如税率继续上升，高税率打击经济主体的积极性，因而，有可能使经济发展速度，包括经济规模出现衰减，从而导致税基大幅下降，这样整个税收总量反而减少，所以T。为税率的临界点。税收首先要尽可能的做到赋税公平，从而调动各方面的积极性，实现市场运行最大效率，税收结构应体现国家的产业政策，按国家产业政策实行税收倾斜，支持关键产业超前发展。对房地产业课税也应找到最合理的税率。
2 国外房地产税收制度的经验
目前，许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少，税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高，如美国征收房地产税收的50个州，税率大约平均为1%-3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据，即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据，只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税)，如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税))，如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策，以促进房地产的开发经营，有利于房地产要素的优化配置。如美国，对房地产的拥有和使用者，每年必须缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性，扩大基础设施和公用事业的投资规模，房地产税一般作为地方税，是地方主要的财政收入来源，一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上。另外，发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度，如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度，并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应，把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。
3 引导我国房地产市场健康发展的税收政策建议
3.1 减轻流转环节税负，提高保有环节税负
减轻流转环节税负，提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策。税负较多的集中在不动产保有环节，是国际社会的普遍做法。许多发达国家的地方税收收入主要来自对房屋等不动产征税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(指个人而不包括公司)仅占全国总税收的1%-2%，而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，减轻供给者的成本。我国如果能提高保有环节的税收负担，减轻流转环节税收负担，则能抑制房价上涨过快，同时也可以打击囤积房屋，占用多套房屋的行为，刺激不动产的经济供给。
需要指出的是，将来改革不动产保有环节税收应该是有区别的，对保有环节税收调控应首先从空置不动产入手，而对普通居住用的不动产在很长时间里免税。对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收，增加投机者的持有成本，减少投机收益，使整个不动产市场供给量有所增加，缓解供求矛盾和房价上涨的趋势。对目前百姓消费居住不动产实施合理的免征额，在很长时间不应增加他们的税负，因为他们在买房时已承受了沉重的税负。
3.2 加快推进物业税的改革
逐步将房地产税收的重点由目前的对供给方征税转向对需求方征税，应是下一步调控房地产的税收政策选择的方向 ......
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