目录

    关于本书

    「一小时」电子书出版序

    前言

    一、不是因为穷才需要贷款

    1. 调节人生不同阶段的收支情况

    2. 通胀风险需要转移

    3. 提升家庭现金流效率

    二、贷款不是简单的借钱

    1. 贷款产品有哪些

    2. 贷款利率是个谜

    3. 还款方式大不同

    三、贷款离你很近也很远——如何贷到款

    1. 越是大额贷款越要提前准备

    2. 银行如何评估你的还款能力

    3. 塑造还款意愿强的借贷形象

    四、如何更好地运用贷款——提高资金效率

    五、贷款也是双刃剑——风险提示

    作者说 | 余者为财，心足为富关于本书

    《借钱有理!个人贷款实用知识——知乎南小鹏作品》南小鹏

    出品人 周源

    策划编辑 阳子

    实习编辑 何呵呵

    设计 刘奕含

    校对 高正哲

    联系我们 publish@zhihu.com

    本电子书版权为北京智者天下科技有限公司所有，未经书面授权，不得

    在任何地区以任何方式反编译或节录本书内容。

    ZHI-BN:8-0132-0000170818-1

    DNA-BN：ECFD-N000000670132

    最后修订：2017 年 08 月 18 日

    出版：浙江出版集团数字传媒有限公司

    浙江 杭州 体育场路 347 号

    互联网出版许可证：新出网证(浙)字 10 号

    电子邮箱： cb@bookdna.cn

    网址： www.bookdna.cn

    本书电子版如有错讹，祈识者指正，以便新版修订。

    Zhejiang Publishing United Group Media CO., LTD, 2013

    No.347 Tiyuchang Road, Hangzhou 310006 P.R.C.

    service@bookdna.net

    www.bookdna.net「一小时」电子书出版序

    知乎创始人 周源

    感谢你阅读知乎推出的「一小时」系列电子书。

    「一小时」系列是什么？

    这是一系列短小精炼的电子书。我们邀请了知乎各专业领域的知友在书

    中分享他们的知识、经验和见解。如果你足够认真，便可以在一个小时

    内读完一本书。

    这里既有日常经济分析，也有人文历史，既有职场经验，也有生活中的

    科学。这些作者，都是我们精心为你寻找，在各个领域拥有独到见解的

    专业人士。而我们出版的每一本书，都会解释一个问题，分享一种思

    路，展开一个视角。

    地铁上，入睡前，在这些细碎的时间里，挤出一小时的时间，静下心，读下去。

    你很忙，但知识不慌张。

    愿你从「一小时」开始，对这个世界，又多了一分认识。前言

    过去十年，随着国内投资渠道的日益丰富，金融产品的日益多元，以及

    互联网金融的快速发展，理财成了老百姓的热点话题。但是，大家对于

    理财的认知还是简单直接的「投资赚钱」，而忽略了理财的真实含义。

    从专业的角度看，大家经常把「资产管理」(asset management)，也

    就是实现家庭资产的增值保值，简单地理解为理财。

    实际上，「资产管理」仅仅是理财的一个分支。严格意义上的理财，叫

    「财富管理」(wealth management)，即「科学地规划现在及未来的资

    源，并综合利用各种社会资源，在正确的时间，以正确的方式和心态，做好每一个家庭财务决定」。注意，关键词，是「家庭财务决定」。

    这就意味着，家庭的理财规划，无论是投资、保险、养老、教育、房

    产，所有的一切，不是割裂开的，而是像珍珠项链一样，一颗颗串起来

    的。换句话说，是牵一发动全身的。一个调整，可能会带来一系列的变

    化，这也是家庭理财之所以复杂的关键所在。举个例子，比如买房，这个决定涉及以下多个问题。

    购房目的：刚需、改善、投资。

    首付比例：房产增值很大的因素来自于银行低成本按揭贷款的杠杆，在

    自己可承受的范围内，让首付最小化。

    还款方式：等额本金或等额本息。

    家庭现金流是否足够：每月还款压力可否承担。

    家庭还款能力压力测试：如职业出现变动影响收入，还款影响如何。

    未来是否提前还款：未来有其他房产购买，新增贷款前考虑。

    贷款余额是否有充足保险覆盖：是否有覆盖还款期的保险，对冲重大疾

    病或过世的风险。

    购房后家庭投资组合如何调整：金融投资收益如何长期超越房贷利率。

    我们会发现，买房真需要考虑很多方面，不仅仅是房贷、投资，甚至涉

    及保险的覆盖——毕竟现在大量中产背负百万级的房贷，一场重病或意

    外身故，造成巨大的现金流缺口，都会让高负债家庭瞬间财务崩溃。

    所以，本篇电子书，我们将谈谈理财体系中的重要一环，也是长期以来

    被大家忽视的一环——贷款。简单地说，就是如何优雅地借钱。

    本书，我们将打破传统贷款介绍的逻辑，从贷款产品的设计和风控等视

    角，通过四个章节，一系列的真实案例、翔实数据和金融理论，让你明

    白：为什么贷款对家庭理财非常重要？为什么说贷款不是简单的借钱？

    如何用最低的利率在最短的时间贷到款？如何根据自己的理财需求，建

    立家庭的贷款体系？

    本书内容不涉及企业贷款一、不是因为穷才需要贷款

    在中国的传统文化中，绝大多数人骨子里对贷款是排斥的。毕竟从小到

    大，被太多杨白劳这样的故事洗脑。前段时间轰动全国的因高利贷催收

    引发的「辱母杀人案」，更是让普通老百姓对借钱避而远之。所以，绝

    大多数人对贷款的认识，仅局限于常见的信用卡和房贷，而且也误认为

    穷人缺钱才需要贷款。

    毕竟，农耕文化下，更倡导种瓜得瓜种豆得豆，春播秋收的理念，贷款

    往往和高利贷画上等号，被认为是家庭理财的包袱，正所谓「无债一身

    轻」。不少家庭喜欢全款买房，别说房贷，甚至公积金贷款都被闲置。

    不少家庭如有房贷，往往也喜欢提前还款。

    可是，如果换个角度，我们发现，那些不缺钱的富人，在过去的经济高

    速发展中，反而都在娴熟地借助贷款，给自己的财富加杠杆，实现快速

    发展。这些的核心，在于他们懂得为何以及如何正确使用信贷工具。1. 调节人生不同阶段的收支情况

    大部分人的一生，现金流的收和支，在多数时间是不匹配的。如下图：

    刚工作时，工资收入低，家庭储蓄有限。但随之而来的结婚、购房、生

    子等大额支出，都会带来较大的经济压力，所以有时不得不放弃一些。

    直到中年，随着收入渐入佳境，家庭储蓄达到高峰，经济压力才渐渐趋

    缓。而贷款本身，就是今天花明天的钱，将收支曲线的大幅波动熨平。2. 通胀风险需要转移

    我们再看几组宏观经济数据。2000 年以来，「五年以上贷款利率」，也就是大家熟悉的房贷基准利率，均值是 6.56%，绝大多数时间在 5%

    到 7%之间。

    (五年以上贷款利率变化 数据来源：国家统计局)

    公积金五年以上贷款利率，均值 4.45%，绝大多数时间在 4%到 5%之

    间。

    (公积金五年以上贷款利率变化 数据来源：国家统计局)

    再看我们的工资增长率，2000 年以来均值 13.41%，长期在 10%以上。(就业人员平均工资指数增长率 数据来源：国家统计局)

    我们再关注下国内的通胀水平，2000 年以来的 CPI 平均增速 2.22%，相

    信大家都懂的，这个数据和我们现实生活中的物价变化，完全不匹配。

    (CPI 增速 数据来源：国家统计局)

    那真实的通胀率到底是多少？有个简单的测算方法，看看最低工资标准

    的增长率，毕竟这是要满足最底层的温饱。我们以上海为例，平均值

    10.8%，长期都在 10%以上。这与我们生活中的基本物价变化感受是基

    本吻合的。

    (备注：M2-GDP=真实通胀的算法逻辑不准确)(最低工资标准的增长率 数据来源：国家统计局)

    我们把上面几组数据的平均值放在一起看看。

    五年贷款基准利率：6.56%(商贷)、4.45%(公积金)

    工资增长率：13.41%

    真实通胀：10.8%(估算)

    是不是发现问题了？过去十几年，看似高昂的基准贷款利率，在快速增

    长的社会工资和真实通胀前，并不那样高不可攀。想想 20 世纪 90 年代

    令人羡慕的万元户，2000 年的百万富豪，再到今天，1000 万元在上海

    都买不到像样的房子，这就是通胀对货币购买力的快速侵蚀。

    从长期看，货币本身必然是贬值的，今天的钱永远比明天的钱值钱。贷

    款本质上，就是把货币贬值的风险转移给了银行。

    再看几种常见投资方式的数据，截至 2016 年底，偏股型基金平均年化

    收益率 16.52%，债券型基金平均年化收益率 8.05%。而过去十几年，房

    产涨幅年化收益率普遍在 10%以上，最高的深圳达到惊人的 22%。这也

    印证了为什么「穷人越存钱越穷，富人越贷款越富」。3. 提升家庭现金流效率

    举个有意思的例子，很多的理财文章里，都建议留 3 到 6 个月的生活开

    支，作为紧急备用金。对于很多一线城市家庭，月支出两三万元很常

    见，紧急备用金准备个十几万元，的确没有错。

    可是，绝大多数家庭，几乎很少有机会动用这笔紧急备用金。但又不能

    用作中长投资，只能购买低收益的货币基金，每年白白损失了 2%到 3%

    的投资收益，时间久了还真是一笔不小的钱。

    但实际上，几乎所有的银行，都有个人信用贷款业务，给予 5 万元到

    10 万元的甚至 30 万元随借随还的贷款额度，按天计息。如果把银行贷

    款作为你的紧急备用金，偶尔临时周转，即使短期利息较高，也远低于

    你长期增加的收益，最大限度发挥你每一笔钱的赚钱功能。

    所以，当你钱不够用时，当你急用钱时，当你有机会获得长期低息贷款

    时，当你有好的投资机会时，正确看待贷款，巧妙利用规则，充分使用

    额度，合理控制杠杆。让自己要多少钱就能贷到多少，让自己可以在最

    短的时间贷到款，让自己利率尽可能最低。当然，长期通缩或资产价格

    暴跌，贷款杠杆过高则会要命。而国内最优质的贷款就是房贷，这个后

    面在细说。

    最后，再说几个真实案例，让大家对贷款有个感性认识。因为笔者长期

    在证券行业工作，早期对贷款也和大家一样，并不熟悉，但这几个真实

    案例，让我明白了灵活使用贷款的意义。

    案例一

    差不多 10 年前，应该是 2006 年，国内资金宽裕，信贷政策非常宽松，银行员工可以低息从行里贷款，差不多年化 1%～2%的利率。笔者几位

    银行朋友，每人都贷了数百万元买基金，当时正是 2006 年「煤飞色

    舞」行情后，股票市场刚回暖。到了 2007 年六七月份，监管开始严查信贷资金违规进入股市(是不是

    和 2015 年查互联网配资几乎一样？)，朋友们纷纷在 10 月份的股市最

    高点前，把基金赎回还贷款。每个人都空手套白狼，赚了两三倍。当

    然，低利率的杠杆和「精准」的进出时机，也非常关键。

    这里特别提醒下，监管部门是有明确规定，个人贷款的用途不允许进行

    任何形式的投资，所以银行在借贷时会非常关注资金投向。要想顺利拿

    到贷款，一定要明白审核贷款的人关注的是什么，如何合理地去配合他

    的思路，这个才是对自己最有利的逻辑。

    案例二

    笔者有阵子跑投行业务，到各地财政沟通政府发债业务，曾遇到一位非

    常专业的财政官员。老同志说：「以前，我们一年财政收入 100 亿元，只能做 100 亿元的事。但通过发债融资，我只要还 50 亿元的利息，就

    可以做上千亿元的事，加速城市的发展。」而且，他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算，都相当门清。

    案例三

    笔者接触过的一个真实案例。当事人大学毕业后在三线城市创业，踏踏

    实实干了 5 年，年收入也大几十万元了。结果扩大经营时，财务没测算

    好，现金流突然断了。结果很遗憾，到处贷不到款。

    原因在于，当事人从来没考虑过未来有可能会贷款，虽然只需要四五十

    万元，一年左右就可以缓过来，而且也可以承受月息 2%以上的利率。

    笔者帮他找了当地的银行、小贷、互联网金融，全部被拒。虽然他信用

    记录很好，但因为太多的小问题，不符合贷款的标准，连月息 2% 的

    P2P 都借不到款。

    这三个案例，第一个案例是如何套来低利率的贷款钱生钱(不建议效仿

    此案例)，第二个案例是如何有效地管理贷款杠杆，第三个是如何让自

    己具备获得贷款的条件。

    回过头看看你周边，为什么说过去十年，只要买房，尤其是贷款买房，就是最好的理财？就是通过低利率的房贷杠杆，赚到了通货膨胀货币贬值和房价上涨的双重红利。二、贷款不是简单的借钱

    大家对于各种投资类产品都有产品的概念，如基金，都知道分为股票型

    基金、债券型基金、货币型基金等。但对于贷款，往往认为就是借钱而

    已，消费时刷信用卡，买房时申请房贷，大部分人对贷款的理解也仅限

    于此，没有从产品的角度去看贷款。

    实际上，各家金融机构的每一款贷款，都通过严谨专业的产品设计。从

    申请条件 (什么样的人能贷款)、授信审批 (能不能借，能借多

    少)、借款期限 (几个月还是几年)、借款利率 (标准、上浮、折

    扣)、抵押担保 (质押比例)、还款方式 (等额本息、等额本金)等

    等，都有非常细致的要求。

    当你从产品角度去看贷款，而非借钱角度，会有不一样的发现。1. 贷款产品有哪些

    从贷款用途 看，分消费类贷款和经营类贷款。所谓消费类贷款，主要

    是用于日常生活消费，如买车、买房、购物等。而经营类贷款，则指满

    足生产经营所需资金的贷款，如企业购房的法人按揭贷款、个人企业运

    营资金等。

    从贷款期限 看，分短期贷款、中期贷款、长期贷款。如信用卡，最长

    一年还清的，就属于短期贷款，股票的如融资融券，规定为 6 个月，也

    属于此类。一年到五年之间的，属于中期贷款。五年以上的，如最长可

    达 30 年的房贷，则属于长期贷款。

    从贷款担保方式 看，分质押、抵押、担保和信用。前三种，顾名思

    义，分别通过质押、抵押、担保方式获得贷款，如房屋按揭贷款，需要

    抵押房产；如券商股票质押，需要办理质押登记。而信用贷款，则不需

    要任何抵押担保，仅依靠个人信用获得贷款，如信用卡等。但因为没有

    抵押担保物，所以信用贷款的额度相对有抵押担保品的贷款，往往会低

    很多。

    从利率 看，房贷尤其是公积金贷款利率最低，如公积金五年以上贷款

    利率 4.45%，银行随便买个理财就能覆盖；其他有抵押担保的相对较

    高，一般会在基准利率上浮；而信用类贷款利率最高，但银行对本行的

    VIP 客户或公务员、大型央企等员工会有利率优惠。

    贷款发放机构 ，既有社会福利性质，如各地住房公积金管理中心发放

    的公积金贷款，国家开发银行发放的助学贷款；也有持牌金融机构，如

    贷款行业的主力银行，还有股票融资的证券公司；也有各种社会机构，如小贷公司、互联网金融等，还有民间借贷。贷款利率自然从前往后越

    来越高，毕竟借出资金获取成本不一样。

    还款方式 ，有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清等。不同的

    还款方式，适合不同的贷款需求，下文会详细讲解。贷款额度 ，房贷等抵押类贷款额度较高，主要根据抵押担保物的价格

    (一手房为成交价，经营类的为评估价)或评估价格，几十万元上百万

    元都很容易。而信用类贷款往往额度很低，大部分在 10 万元以内，30

    万元以上非常难。一方面毕竟没抵押，逾期处理手段很有限，额度越大

    风险越大。另一方面监管要求银行 30 万元以上贷款要做受托支付，一

    经转账有痕迹，如借款人作假，就有日后被追责的可能性。

    额度循环 ，分个人循环贷、个人非循环贷。个人循环贷，指在确定的

    额度和期限内，借款人可以随借随还，反复使用。个人非循环贷，则为

    一次性使用，到期还款，如房贷就是典型的非循环贷。

    看到这里，是不是感觉回到了学生时代，一堆概念。但这些毕竟是每个

    贷款产品的基本要素，掌握这些基本概念之后，在选择合适的贷款产品

    时，才会游刃有余。2. 贷款利率是个谜

    下面说说贷款的利率。很多人看到这句话很不理解，贷款利率不是明摆

    着的嘛，所有的贷款产品上都写的很清楚啊，怎么会谜一样？实际上，这个看似很简单的东西，还真不简单。

    我们先来做个简单的测试：

    这是某银行网银中，小额信用贷款申请界面，宣传月利率是 0.38%，那

    年利率似乎应该是 0.38%×12=4.56%？根据其提供的月供 8713 元的数

    据，我们来算下真实利率是不是 4.56%。

    这里隆重推出 Excel 里一个非常重要的函数：内部回报率(Internal rate

    of return)，简称 IRR。具体公式过于复杂，就不说了，你可以简单地

    理解为测算真实利率最准确的公式，没有之一。(如果想深入了解，知

    乎上专门有个 IRR 的讨论。)

    计算步骤如下：

    (1)模拟真实现金流

    我们从上到下，先输入「100000」，即借到的本金，为正数。然后，在

    其下方，输入「-8713」，即每个月的还款额。因为共借款 12 期，故输

    入 12 行「-8713」。这些是在模拟借到钱和还款的现金流。(2)代入 IRR 函数

    在 Excel 的公式下，财务函数里找到「IRR」:

    按照下图方法，选择模拟的现金流，IRR 函数即可算出实际月利率，直

    接乘以 12，可测算出年利率。实际利率是——8.31%!!!

    是不是觉得很奇怪？本息还款共计 104556，的确只还了 4556 的利息，那按照 10 万借款本金算，为何贷款利率不是 4.56%，而是 8.31%？

    答案在于，你每个月虽然还了一部分本金，但利息是按照你的总借款金

    额算的， 而不是剩余本金计算的，这下发现问题了吧。

    这是另一家银行 app 网银里的信用贷款，我们再看看。

    日利率是 0.016%，年利率呢，按日计息的话，0.016%×365=5.84%，聪

    明的你，估计下借 10 年要还多少利息？是 30 万元×5.84%×10=17.52 万

    元？

    正好，产品里有还款计划表，我们看看，是不是这样。每月都本息还款 3294.57 元(最后一期 3295.57)，一共还 120 期，即

    10 年，则累计利息支出了 98643.97 元，实际的 IRR 利率为多少呢？

    答案是 5.89%!绝对良心贷款产品。

    绝大多数人办理贷款时，尤其是信用贷款，从来没自己测算过真实的贷

    款利率，而是仅根据产品上宣传的利率做出贷款决定。如上述两个产

    品，第一款看似贷款利率为 4.56%，比第二款的 5.84%要低。可真实利率测算下来，前者居然是 8.31%，而后者是 5.89%。

    所以，选择贷款产品时，真的不是简单看产品上宣传的利率是多少，而

    是要结合还款方式，用产品附带的还款计划表，模拟真实现金流，用

    IRR 进行测算。因为即使同样的利率，不同的还本付息方式会导致真实

    利率完全不一样，如先息后本、等额本息、等额本金、本息到期还款。

    这里特别提醒下，金融机构在算贷款利率时，大都「报低实高」，而在

    算理财收益时，往往会「报高实低」。如投资收益率，用算术平均还是

    几何平均是不一样的。举例子来说，加入过去 10 年，9 年是 20%收

    益，最后一年亏损 100%，用算术平均算，20%×9+0=180%，回报还不

    错，可实际上，最后一年亏损 100%意味着你血本无归了。3. 还款方式大不同

    上面说了神秘的贷款利率，再来说说还款方式，这里面也有不少文章。

    我们常见的还款方式有四种——「利随本清」「先息后本」「等额本

    息」「等额本金」。这四种还款方式分别是什么意思？到底有什么区

    别？

    我们把四种还款方式的基本概念梳理下，先说简单的。

    利随本清，指借款人需在贷款到期日一次性归还本金和利息。此种方式

    一般常见于期限在 1 年以内(含 1 年)的贷款。

    先息后本，即贷款发放时，先付利息，到期日只要一次性归还本金即

    可。

    下面两个稍微有点绕。

    等额本息，指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息，其中利息逐月递减，本金逐月递增。

    等额本金，在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递

    减。等额本金还款法的特点是定期、定额还本，也就是在贷款后，每期

    借款人除了缴纳贷款利息外，还需要定额摊还本金。由于等额本金还款

    法每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少，每月付款及每月

    贷款余额也定额减少。这张图非常形象化地展现了两种还款方式的区别，重点注意每月还款金

    额的区别以及还款额中利息和本金的占比变化。各房产中介网站或银行

    官网，均有房贷计算器，可自行测算。

    等额本息还款法和等额本金还款法作为常用的个人住房贷款还款方法，分别适合不同情况的借款人，没有绝对的利弊之分。

    从每月还款的角度讲，等额本息还款法是固定的，而等额本金还款法在

    还款初期高于等额本息还款法。这就意味着等额本金还款法的贷款门槛

    要高于等额本息还款法。在最初贷款购买房屋时，等额本金还款法的负

    担比等额本息还款法重，一般说来，对于经济尚未稳定而且是初次贷款

    购房的人来说是不利的，这也就是为什么大多数借款人采用等额本息还

    款法还款的原因。

    所以，单从两种还款方式的区别看，等额本金还款方式适合有一定经济

    基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本

    息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允

    许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

    此外，还有等比累进还款法，等额累进还款法，因为比较少见，就不复

    述了。下面，我们用一个案例，来测算上面四种常见的还款方式，在实际应用

    中，有什么区别。

    假设贷款利率 5.55%，贷款周期 12 个月，贷款金额 10 万元，我们先看

    下「实际利率」。

    这时我们发现，「等额本息」「等额本金」「利随本清」的实际利率依

    然是 5.55%，而「先息后本」(本篇采用砍头息计算)，则实际利率明

    显高了点。原因在于，先付出了利息，实际借贷的本金少了，但利息一

    分钱没少，利率自然高了。

    那前三者利率一致，实际支出的利息金额一样吗？

    答案是并不是，是不是觉得开始有意思了？

    「等额本息」「等额本金」「利随本清」，虽然利率一致，但是实际产

    生的利息居然不一样，「等额本金」实际利息最少，「等额本息」利息

    其次，「利随本清」和「先息后本」利息最多。那是不是以后借钱都应

    该选择利息最少的「等额本金」？答案显然不是，因为我们为什么要借钱？因为穷？并不是。是因为你相

    信借钱购买的东西，未来会涨价!再土豪的主，也不会借钱去买未来肯

    定要跌的玩意。所以，我们再加上一个维度——「投资收益」。假设每

    个月还贷后，剩余的本金，投资于一个年化 12%的产品(这个数字仅为

    了计算便捷考虑，当然一线城市房价增长率，在过去十年是达到这个数

    值的)，我们算下投资收益情况。

    这张图才是每个借钱的人应该重视的，「利随本清」，因为本金占用时

    间最长，所以投资收益最高，而「先息后本」其次，看上去利息最少的

    「等额本金」反而是投资收益最少的。

    这幅图大家看了，就应该明白，笔者一直建议大家，家庭条件允许的情

    况下，房贷尽量使用「等额本息」，而且不大建议提前还款，就是这个

    道理。

    举个例子，有朋友咨询买二套房的贷款选择：一是首套房提前还款，二

    套房利率为基准利率，但要倒贴部分本金；二是首套房不提前还贷，二

    套房利率上浮 10%。应该怎么选？

    当把几种还款方式下的各种现金流一一测算，发现贷款人只要保证倒贴

    的资金，在未来 20 年，获得年化 2.5%的投资收益，就可以打平利率提

    高部分和多贷款的部分。

    实际上，过去十年的 CPI 按照公布的权威数据，是 2.1%。也就是说，不提前还款，节省的本金，哪怕什么都不投资，光未来二十年的通胀，都会比提前还款划算。当把这些告诉朋友，朋友也非常确定地选择了不

    提前还款，哪怕利率提高 10%。而且即使未来加息，也给客人留了充足的缓冲空间。

    当然，如果你觉得自己理财水平一般，采取等额本息进行投资反而容易

    亏钱，故选择等额本金，这并不是错误的选择，毕竟要根据自己的需

    求，制订最适合自己的贷款方案。三、贷款离你很近也很远——如何

    贷到款

    说了贷款的好处，和贷款的种类后，相信大家对贷款有了比较系统的认

    识，摩拳擦掌准备尝试一把，这时，必须要先等一等，因为，贷款不是

    你想贷就能贷的。想额度最多、速度最快、利率最低，不经过一系列准

    备，很容易失望而归。1. 越是大额贷款越要提前准备

    先说两个故事，第一个故事，是在文章一开始，说的那个大学生创业的

    故事，你一定很奇怪，为啥他贷不了款，年收入五六十万元啊，手上的

    公司也在赚钱啊。

    当时笔者帮他找了当地银行和互联网金融的朋友，详细了解了下，发现

    这哥们真是实在人，创业五年，赚了不少，没买房，也没买车(只有一

    辆卡车运货)，导致在银行没有任何值钱的抵押物，最便宜的银行抵押

    贷款无法使用。同时和上下游基本都是现金支出，基本没什么银行流

    水。而且这孩子还病急乱求医，找了个不靠谱的渠道，*****套了

    点钱，直接被银行风控查到，要求销卡或降额。

    更没想到的是，他作为个体老板干了五年，居然公司成立还不到一年，公司流水仅能提供不到一年的。而很多个人经营贷款的前提，是公司成

    立满一年。连要求低、利率较高的互联网金融贷款机构，都直接拒绝了

    他。

    所以，即使他的信用记录没有任何问题，手上的生意流水都很好，过去

    几年个人收入都有大几十万元，40 万到 50 万元的信用贷款，彻底搞不

    定(别和我说作假包装一下，这是另外一回事)。毕竟，个人信用贷款

    真不是有钱有资产就会给你的，要看职业、看缴存公积金、看代发工

    资，还要看贷款抵押物(类似加按揭)。

    另一个案例，一个朋友，突然，真的是突然要买房，事前完全没有任何

    的计划，就是突然看到喜欢的房子了。帮他看了下，的确房子还可以，属于居住改善+学区，价格和区位、房型都还可以，那就买呗。

    第一件事，就是帮他设计贷款计划，如一套房贷款要不要提前还款，新

    房如何贷款最优。当然，公积金贷款也是最先想到的，结果很崩溃，这

    个客人居然公积金贷不了款。因为这个客人的首套房在用公积金余额还款，但没有用过公积金贷款。

    在今年 1、2 月份，夫妻两人刚把自己公积金账户上的余额提取出来还

    首套房贷。结果这个省会城市，这个公积金最高可以贷 70 万元的城

    市，去年 6 月刚出了这么一条牛×的规定：

    「贷款资金与缴存余额的挂钩倍数，由 30 倍调整为 20 倍。」也就是

    说，账户的余额，乘以 20 倍，就是你可以贷款的额度。此次还同时取

    消「缴存余额在 1 万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数限制，均

    可贷 30 万元」的政策。

    也就是说，这客户交了十几年的公积金，因为账上刚好没余额，公积金

    贷不了款，天雷滚滚啊!好好的 70 万元公积金，成了 70 万元商业贷

    款，而且因为二套房还要上浮，多付的利息，想想就心疼。

    两个案例说完，大家明白问题在哪里了不？前者是日常没注意贷款的个

    人准备，后者是没注意贷款政策。用一句话总结，就是「贷款，时刻准

    备着」!

    绝大多数人，在不需要贷款时，几乎从来没关注过贷款信息，无论是

    贷款产品，还是贷款的流程和政策。往往是突然有了贷款需求，才急

    忙关注，但往往越是大额的贷款需求，越是有太多的细节需要提前准

    备。准备得越充分，就越能找到便宜的贷款。 而上面这两个案例，运

    气不好，就这么华丽地错过，后者是多花了钱，前者是破产的悲剧。

    所以，仅仅让自己的信用记录良好是不够的，还要有更多的可抵押硬通

    货，更漂亮、更长期的收入流水，更有效力强大的证明。俗话说，知己

    知彼，百战不殆，我们不妨先反过来，从放款机构的角度，来考虑下贷

    款。

    首先，贷款毫无疑问是门生意，是生意就肯定要能赚钱。而赚钱无非就

    是「利润=收入-成本」。收入就是贷款利息收入，而成本，则是资金成

    本+运营管理支出+坏账损失。

    资金成本，对于银行就是存款利息，对于 P2P 等就是给投资人的收益。

    运营管理支出好理解。坏账损失，则是无法收回的贷款本息，直接计入

    损失。所以，所有贷款产品的设计者，必然会想尽一切办法降低坏账损

    失，通过各种进件标准，贷前调查、贷中审查、贷后检查，来控制风险。

    是不是坏账越少就越好？并不是，坏账为 0 的最好办法，是一分钱贷款

    都不放。风控过于严格，准入门槛过高，都会导致信贷规模无法做大，反过来还是会影响利润。所以，优秀的贷款产品设计，会在贷款规模和

    坏账率之间，找一个最适合的点，确保信贷规模有利可图，坏账也不会

    拖垮公司。

    说到这里，就是本章的核心：任何贷款机构(民间高利贷除外)，对

    于所有的借款人，都会关注两个维度：还款能力、还款意愿。 你这两

    个维度越优秀，就能贷到越高的额度，以及越低的利息，同时最快的速

    度。如果你不小心，让机构担心，则额度、利息、时效，都会让你很不

    爽。对于这点，永远别抱怨。记住，贷款是门生意，都是晴天送伞、雨

    天收伞，只做锦上添花，不做雪中送炭。充分了解规则，时刻准备着，才是上策。2. 银行如何评估你的还款能力

    先说还款能力，无论是银行，还是其他的贷款机构，贷款给你的前提，不在于你现在是不是穷人，而在于你未来的收入能还得了款。那通过哪

    些方式，判断你是否具备还款能力呢？

    (1)收入流水

    除了信用卡，几乎所有的贷款申请，都会要你提供银行流水，通过这

    些，可以清晰看出你每个月的收入、支出，以及其他的故事。如是否参

    与了民间借贷，是否有其他的非正常支出。

    在流水上，要注意以下几点：

    a. 收入越高越好，且可证明。

    对于银行，你的收入肯定越高越好，但在银行风控那里，你的收入的专

    业说法，叫「打卡工资」。这就意味着，一方面一部分人的收入并非打

    卡，而是现金结算，这样的话，无法在银行流水体现。另一方面，不少

    人的非工资收入，结算方式比较多样化，如现金、微信支付宝等第三方

    转账等，这些收入银行也是无法确认为流水的，需要另开收入证明。所

    以，收入再高，打卡工资不高，在银行看来是没用的，无法证明的。

    此外，个人稳定的纳税证明、社保证明、单位开具的工资证明，在一些

    时候也可以代替银行流水。不过并非所有银行都可以，需要具体咨询。

    b. 理解什么叫有效的流水。

    并非银行账户有钱进出就是流水，只有正的净收入金额才是有效流水。

    如何被认定是工薪收入很重要，有可能你拿了一堆流水单，却不能被认

    定为是「收入」，且为持续的「收入」。不少人工资到账当天就转到余额宝，从投资收益角度看这是没错的，但

    从贷款角度看，这笔流水银行可能会不认。因为，如果你当天存入的钱

    当天又全部转走，或者半年内连续两个月无流水进账，以及支付宝、微

    信、信用卡的流水，是无效的。因为银行无法通过这些，判断你的实际

    净收入。

    这里特别提下，千万千万，别自己做假流水，无论你采取什么样的方

    式，都很容易被查出来，如果因此被多家银行拒贷，你的信用报告会体

    现这些信息，对你未来的贷款申请，会非常不利。真要短期提高自己的

    流水，可以在计划贷款的银行坚持买理财，金额越大越好，或者基金定

    投，这些都比假流水靠谱多了。

    如月收入 1 万元，申请的房贷预计月还款 5000 元，那么银行会认为你

    的收入流水足够覆盖贷款。但如果之前已经有了一笔贷款，每月本息合

    计 3000 元，那银行肯定有理由担心你能保证两笔贷款正常还款的同时

    还能维持正常生活开销，因此银行很可能会拒绝你的贷款申请。

    (2)负债率

    申请贷款的时候，银行和贷款机构最看重两个条件：一是个人征信，二

    是工作收入。一般情况下，只要这两个条件过关，基本都能申请成功。

    但是，还有一类人，明明征信和收入都符合贷款要求，申请贷款却依然

    被拒，原因可能就是负债太高。

    个人贷款的负债率，一般按月计算，如你月收入 5000 元，当月信用卡

    以及其他贷款累计要还 3000 元，那你的负债率就是 60%。

    在银行房贷审查中，因为有房产抵押，所以一般不会过分纠缠于家庭资

    产负债率，但是总体还是不应超过 60%。信用贷款因为没有抵押，要求

    会更高，保守的银行将负债比率控制在 30%以内，大部分不超过

    50%。银行以外的 P2P 等，因为贷款利率更高，加上客群为在银行无法

    借贷款的客户，所以负债率接受程度更高，甚至部分产品会不审核负债

    率。

    但是无论如何，个人负债率最好控制在 30%～40%左右，理性消费及时

    还款，这样个人的生活品质才不会受到影响，避免陷入财务危机中。而

    一旦负债率过高，家庭生活也将变得非常拮据。这里特别提醒下，负债率太高会有问题，但从来没负债，也不是好事，即从来没办过一分钱贷款，甚至连信用卡都没申请过，即你的信用记录

    是一张白纸，行话叫「白户」，相对于信用记录屎一样的「黑户」。不

    少银行，甚至一些 P2P 对白户都是非常谨慎的，你可以简单地理解为，新基金经理因为没历史业绩，所以首只基金往往没人买。因为不确定你

    的信用情况，往往会通过降低贷款额度的方式，来控制风险。所以，适

    度的负债率是没问题的，别太高就好。

    (3)硬资产

    多数机构贷款时，可以提交自己的其他资产证明，用于证明你有足够的

    还款能力，如房产、汽车、银行购买的低风险理财、有高现金价值的保

    单等。但股票、期货等高风险资产，以及一些互联网金融产品，因为传

    统金融机构信贷材料不认可，所以意义不大。换句话说，平时有了钱，该置业还是要置业，不能全部消费了事。

    (4)共同还款人

    按揭贷款中，假如个人流水较弱，可以增加共同还款人。如添加有还款

    能力的父母作为共同还款人，这也是增强还款能力的方式。

    (5)其他因素

    如职业因素，一般来说，公务员、教师、央企、世界 500 强企业、金融

    机构等，因为工作稳定，收入持续，所以这些行业员工的信用贷款，天

    生额度相对较高，利息相对较低。

    此外，各家银行针对自己的 VIP 客户，往往也有较为优惠的贷款政策，因为你的过往财务数据给你更好的背书。所以，如果是半年后确定的贷

    款，不妨提前半年，在这家银行多买理财，成为 VIP 客户。

    同时，现在社会上也有不少第三方的征信，如芝麻分等，芝麻分高不代

    表你征信就一定高，但芝麻分低则你肯定哪里有问题。3. 塑造还款意愿强的借贷形象

    如果说还款能力是客观因素，还款意愿则更体现的是主观因素，即你有

    钱会不会不还，或者钱不够时会不会努力还款。更多通过以下几个维度

    去判断。

    (1)征信报告

    人行征信报告大家普遍接触的是个人版，就是大家在人行网站下载，或

    自行在人行网点打印的版本。主要是供借款人本人了解自己信用状况，主要展示了信息主体的信贷信息和公共信息等。银行版，则是只有银行

    可以查询的特殊版本，信息比个人版全面一些，只是查不到你在报告查

    询银行以外的具体贷款发放机构。

    几乎所有人都知道，人行征信报告对贷款的重要性，都知道贷款逾期记

    录会上征信报告。但还有很多细节，容易被忽视。

    俗话说「破罐子破摔」，贷款逾期也是，一旦「破窗」之后，出现逾期

    的概率会比正常人高不少，所以，征信报告上的逾期账户数、逾期金额

    以及逾期期数，都是在贷款审批过程中高度关注的数据。如果偶尔忘记

    一两期，相对还好。但如果频率较高，则会很麻烦。如果是银行的过失

    造成不良记录，则一定要求银行开具说明。如果你的信用报告上，有呆

    账、冻结、当前逾期、展期，或最高逾期超过 3 期(90 天)，连续逾

    期超过 7 次，你申请的这笔贷款就悬了。

    这里特别提醒下，房贷逾期的后果比信用卡逾期更严重。笔者就遇到有

    人因为和开发商有房产纠纷，被朋友忽悠故意欠房贷的，结果纠纷没解

    决，这么多年几乎被所有银行拒贷，这会想死的心都有。

    此外，要注意通过微信或支付宝等第三方支付还款的到账时间。第三方

    支付还款不时会出现一些系统故障，建议尽量设置得比还款日提前一两

    天还款。如果是银行卡自动还款，因为技术故障未按时还款，那是银行

    的责任，即使计入征信也可以被消除。但如果是第三方支付和银行间的系统故障，导致了还款失败，银行是不会消除你的逾期记录的。

    除了逾期，下面的部分，则是很多人不关注的重点。

    a. 贷款记录

    你近两年在银行或小贷等每一笔征信记录查询，都会被记录在案，这里

    也是贷款审批部门重点关注的区域，有不少需要注意的地方。

    ·不要留下比你计划申请的贷款低级的贷款未结清。

    如你去银行申请一笔信用贷款，结果有一笔小贷公司的征信查询记录，而且这笔贷款还在还款中。考虑到小贷的利率是高于银行的，这种情况

    下，银行会担心你实际借款用途，是借低息贷款还高息负债。所以，即

    使曾经有高息贷款，在申请新贷款前，尽量结清，避免不必要的麻烦。

    ·信用贷款尽量控制频率和周期

    现在信用贷款的申请越来越简单，手机点几下就可以，但要特别注意，银行以外的无抵押信用贷款，尽量控制频率和周期。能用信用卡的尽量

    用信用卡，毕竟银行以外的无抵押信用贷款利率较高，如审批时发现查

    询记录以及流水上有还款流水，审批会担心你的经济状况，最终影响你

    的审批额度。

    ·几百几千元的小钱别靠贷款

    现在不少网络贷款非常方便地可以贷到几百几千元，但会上征信，如某

    电器巨头的消费贷款，哪怕几百块都会上征信报告。这种贷款记录在征

    信报告上，不在信用卡目录下，而是在普通贷款目录下。这样就会导

    致，当你后期在银行申请大额贷款时，审批会对你有负面印象，认为你

    连几百几千元都要借。所以，真缺小钱，找亲戚朋友是最好的，别不小

    心上征信报告。

    b. 查询记录

    你的征信报告上，无论是你自己，还是金融机构的，近两年每一次查询

    记录都会被记录，别小看这个查询记录，会反映很多情况。如某人在最近一段时间内，突然有多家银行的查询记录，显而易见在资

    金上遇到了困难。如果有 5 家查询机构，但只有 1 家发放了贷款，其他

    4 家都没发放贷款，换作你是审批人，你会怎么想？肯定跟着那 4 家的

    逻辑走，把你列为高风险客户。

    所以，懂行的，如果的确短期需要大额资金，会在几乎同一天申请信用

    贷款，争取在查询记录记入征信前，走完审批流程。

    此外，别同时申请多张信用卡，这也会产生多笔查询记录。如果申请信

    用卡被拒了，一定不要重复申请或换家银行尝试，最好半年后再尝试申

    请。

    也不要因为好奇，随意在网络上输入个人信息，测算自己的贷款额度。

    原因同上，当你在查询额度的同时，也授权了对方查看你的个人征信报

    告，很有可能会产生一笔查询记录。

    c. 公共记录

    如今，央行的征信系统重点加大了公共记录的数据采集，你的涉及司法

    诉讼信息、住址变更、公共事业缴费情况(水费、电费、气费)、交通

    违章记录、个人获奖证书、行业资质证书，甚至小区物管欠费，大量的

    数据都在被纳入系统。这也就意味着，你日常不经意的各种行为，在申

    请贷款时，都将被用于判断你的还款意愿。

    (2)借款用途

    部分贷款，如个人经营贷款，以及部分信用贷款，贷款机构会关注你的

    借款用途，并多方了解。如发现真实的借款用途是赌博、吸毒等，那没

    啥好说的，未来还款意愿基本为 0。

    以上是一些常见的风控逻辑，告诉大家如何做好更好的贷款准备，让你

    在贷款授信审批部门看来，是一个优质的客户。当然，各家机构的授信

    文化有别，如有的银行宁愿加担保公司这类缓释措施，也要严控不良，不良现在对于银行而言绝对是一票否决。这和小贷、P2P 是不一样的。

    毕竟对于做授信业务的客户经理，出了不良贷款，影响非常大，就算想

    离职解脱也不一定做得到。但这里也特别提醒下，不建议各位遇到贷款困难，盲目找中介包装自

    己，以及制作虚假信息骗贷。《刑法》以及《最高人民法院、最高人民

    检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，对贷款

    诈骗罪有非常明确的定义，诈骗银行或者其他金融机构贷款金额 3000

    元以上即可入刑，这可不是闹着玩的。即使有可能触犯法律不说，超出

    自己的还款承受能力，即使贷到款，未来出现逾期、坏账，给你的信用

    记录记上不良，会跟随你一辈子。

    本章结束，再看下某上市银行的信用贷款对象标准，是不是更清楚优质

    贷款客户的标准了？

    贷款对象：

    1.国家公务员、参照公务员管理的人员、事业单位正式在编人员；

    2.新闻、广播、电视、教育、科研、卫生、电力、电信、石油、天然

    气、烟草、盐务、金融、审计、会计、税务等行业正式在编人员；

    3.我行认定的优质企业中达到一定工作年限及收入的工作人员；

    4.准备在我行办理个人商业性住房贷款的优质新客户；

    5.连续三个月在我行个人金融资产达到 20 万元(含)以上的中高端客

    户；

    6.已在我行办理个人住房贷款、个人商用房贷款、房易贷贷款的优质

    老客户。四、如何更好地运用贷款——提高资金效率

    上述三章，分别说了为什么要贷款，什么是贷款，如何准备好贷款，本

    章节会更具体地告诉你，如何搭建家庭的信贷管理架构。很多人都听说

    过理财时资产要学会配置，要有投资架构。殊不知，贷款也是这样，面

    对林林总总的贷款产品、贷款机构以及自己的各种贷款需求，只有做好

    充分的准备，才能最好地运营好贷款。一句话：贷款，随时准备着。

    第一步，是规划并制作出家庭的大额支出计划或临时大额支出可能，即

    归纳出你的贷款需求。

    所谓大额支出计划，指必然会发生的，金额范围和时间范围可预见的，如买房、买车，如「3 到 5 年后买房，预计总额 300 万元，首付 100 万

    元，贷款 200 万元」。所谓临时大额支出可能，指根据日常开支，测算

    一个临时可能会发生的额度需求，如月支出的 6 倍，如家人临时存在住

    院大额垫付等。

    只有明确了你的贷款需求，才能在这个基础上，进入第二步。

    第二步，根据自己的需求，分类做好贷款政策和贷款产品搜集。

    如有买房计划，那就要提前了解清楚：

    (1)购房政策，自己是否限购？特别提醒不少外地人在限购城市工作

    的，除了有社保、个人所得税记录外，还有很多细节要求，甚至居住证

    等都会有要求，务必提前了解清楚每一个细节。

    (2)属于一套房还是二套房？当地是认房认贷认房不认贷认贷不认

    房？(认房：如在当地房屋登记系统中有登记信息，再买房时被界定为

    二套房或以上；认贷：如买家在银行征信系统里有贷款买房信息，无论

    是否还清，再买房时被界定为二套房或以上。)毕竟一套房往往有优惠

    贷款利率，二套房不但没优惠贷款利率反而会上浮。(3)当地公积金政策。各个城市公积金贷款政策都有差异，如有几年

    缴费期起步，如贷款额度是否和累计缴纳金额挂钩，等等。确保自己在

    需要公积金贷款时，可以无障碍贷到最高额度。

    毕竟公积金贷款利率远低于商业贷款，同样 20 年等额本息贷款 100 万

    元，按照目前的利率，公积金(3.25%)月还款 5671.96 元，累计利息

    361269.83 元；商业贷款(4.9%)月还款 6544.44 元，累计利息

    570665.72 元。差距非常明显，公积金月还款少了 15%，累计利息只有

    后者的 63%。

    (4)商业按揭贷款政策。有无特别的门槛要求，当地哪家银行放贷政

    策比较有吸引力(通常城商行优于股份制银行，股份制银行优于四大

    行)，自己常用银行卡的开户行商业按揭贷款政策如何。这里特别提醒

    下，最好也可以了解下提前还款政策等，以备后用。

    如果是信用贷款额度，则需要了解：

    (1)自己代发工资银行、房贷银行或其他常用银行有无特别额度，所

    在银行的 VIP 客户标准，自己所在的公司、行业是否属于优惠行业或者

    被限制行业等(一般公务员和央企、国企、世界大型企业、国内知名企

    业、地方大型企业员工容易获得较高信用贷款额度，中小型民营企业、个体工商户、自雇人士获得高信用贷款额度难度较大)。

    (2)了解当地信用贷款产品，关注实际利率较低、进件标准较松、放

    款时间较快、信用贷款额度较高的，可以提前申请好额度备用。

    毕竟信用类贷款都是临时急用，出现需求时再申请，往往已经来不及申

    请银行信用贷款，只能选择审批快但利率高的产品，如一些 P2P 急用

    钱。不如提前在银行申请好额度，就如自己的一笔存款，随时可从银行

    借用。

    这里特别提一句，如果是急用钱，且从银行贷款，要特别注意银行的额

    度规律，这阵子钱荒，大多数银行到了十几号以后基本就没有额度可放

    了。所以即使银行的审批过了，你也不一定能立刻拿到钱，所以建议适

    度地打一些提前量，免得关键时候拿不到钱。所以，自打你工作开始，其实就有必要对各种贷款种类门清，让自己的

    信用记录漂亮，让自己的资产清晰，让自己的工资流水靓丽，有一个可

    以信用加分的单位(公务员、大型企事业单位、金融企业等)，等等。

    第三步，在上述的基础上，做好相关贷款产品的确定和准备。构架家庭

    房屋按揭贷款+高额度信用贷款+日常信用卡的信贷组合。充分利用规

    则，让自己缺多少钱就能借到多少，让自己可以在最短的时间借到钱，让自己利率市场最低。

    说到家庭信贷组合规划，照例先举个例子。

    网络上各种理财文章，理论派为主，如往往会提到「要留 3 到 6 个月的

    家庭支出，作为备用金」。这句话对吗？也对也不对。

    一方面，家庭账户上，的确需要备用金，万一遇到突如其来的大额支

    出，需要有个冗余。但另一方面，对于中高净值人士，月支出两三万元

    的大有人在，3～6 个月的家庭支出，就是 10～20 万元的资金沉淀，如

    果收入更高，这个余额也就更大。即使放到余额宝之类，年化收益率也

    就 3%～4%之间。可是想想看，也许 N 年都没遇到过突如其来的大额支

    出，这笔钱也就静静地躺着。

    如本文之前提到，只要自己信用记录良好，很容易在银行获得 30～50

    万元的信用贷款额度，而且是随借随还，按日计息。如果能在两三家银

    行获得这样的额度，也就是你手里能有 100 万元的贷款额度。有了这笔

    贷款额度，完全可以把上述的家庭备用金额度降低，投入流动性较低但

    收益更高的项目，并分期投入，做好到期的流动性管理。你的实际收益

    也会大幅度增长。

    是不是有点开窍了？这仅仅是家庭贷款组合的一个小技巧。

    笔者有个朋友，老银行了，也是贷款专家。多年前，瞄准一次机会，利

    用信用卡分期+住房按揭贷款的组合，几乎 0 首付，购买了两个连家店

    (一楼带住宅的门面商铺)。因为连家店属于住宅性质，所以享受商品

    房的利率。但因为是商业性的门面商铺，每月的租金收益轻松覆盖信用

    卡+贷款利息，还有结余。也就是几乎没花钱，拿下两套房，把贷款杠

    杆和现金流管理做到极致。所以，在家庭贷款组合上，最好能有几张常用的大额信用卡，如果你爱

    折腾，把信用卡积分和航班、星级酒店玩转，会是非常愉快的一件事，能让你以很少的钱享受头等舱和顶级酒店。

    此外，买房的时候，即使土豪，只要还款没有压力，全力放开信贷额

    度，优先使用公积金，再使用商业按揭贷款。永远记住，住房按揭贷

    款，是你这辈子可以借到最便宜、时间最长的贷款。拿过去十年的通胀

    和无风险收益看，这钱简直是白送给你用的。未来十年，也有大量的机

    会。

    然后只要信用记录优秀，工作单位足够牛，为自己备上几家银行的信用

    贷款额度，记得选择额度最高、利率最低、还款期限最长的，以备万

    一。

    房、车这些不动产该有还是要有，能增加你的信用。出国消费，能刷卡

    就刷卡，高档生活都在美化你的记录。当然，水电气、物业费这些各城

    市有可能上信用记录的，老老实实按时缴纳。

    看完本节，永远记住这句话：可以没有现金，但不能没有贷款额度。五、贷款也是双刃剑——风险提示

    写到这里，把贷款的来龙去脉以及各种技巧，讲得已经比较周全了，看

    上去应该结束了？实际上，最重要的必须放在最后：贷款，毕竟钱是借

    来的，要学会控制好风险。

    1. 远离高利贷，远离高利贷，远离高利贷

    重要的话说三遍，高利贷就是一条不归路，几乎 100%的人，借高利贷

    都会被疯狂的利息利滚利后压垮，所以千万不要头脑发热。高利贷的商

    业逻辑从来不是贷前风控，而是利滚利下，注定无法还款后的暴力催

    收。

    这里特别提醒一句，没事也不要帮别人借款做担保，哪怕是亲戚朋友，后患无穷。法院里大量借款人还不了钱，当初帮忙担保的好心人成为被

    告。

    2. 认真阅读借贷合同

    很多人借款时，大笔一挥，签字了事，从来就没认真阅读过借款合同，往往后期会带来各种麻烦和损失。如提前还款条款，万一你想提前还款

    会不会合同不允许提前还款？提前还款时是直接还款还是要缴纳罚息？

    如还款计划表有无测算，到底真实 IRR 利率是多少，和广告宣称的是否

    一致？

    3. 控制负债

    贷款金额需要适度，不同阶段、不同年龄、不同收支的人群，贷款在个

    人或家庭资产中的占比情况，即负债率，会有所不同。但将负债率控制

    在良性的范围内，是非常重要的。

    一般个人，随着年龄增长，负债率类似一个 n 型曲线。进入工作后，缓慢开始提升负债率；之后购房、结婚、生子、换房，负债率逐渐上升；

    到中年，收入达到人生的顶峰后，负债率逐渐下降；往往退休前，负债

    率降低为 0。如果人过中年但负债率仍然在攀升，那就要注意了，因为

    你的收入能力已进入下坡道。

    所以，笔者一直建议每一个家庭，每季度都要更新下自己家庭的资产负

    债表，关注家庭的负债率变化，如需要 EXCEL 试算表可以知乎私信笔

    者。

    4. 贷款需要压力测试，现金流究竟多少，是否还得起？

    信贷压力测试这个词，常见于媒体对银行等金融机构的报道。实际上，我们每个家庭也需要信贷压力测试。

    前阵子一个华为员工被辞退的新闻，又一次引发了中产焦虑。这位员工

    买了两套房，其中一套是 2016 年初房价高位时买的，他还使用第一套

    房抵押贷款了 70 万元，作为第二套的首付，结果现在房价已经跌了下

    来。但是更不幸的是，他被华为辞退后，很难再找到一个超过 2 万元月

    薪的工作，但是他现在每月的还贷将近 2 万元。

    表面看这是中产忧虑，一旦失业，房贷和家庭开支的压力会让人无所适

    从。但本质上，他的问题是出在了家庭理财上，家庭负债率过高不说，完全没进行过贷款压力测试。

    因为不少人，为了买房，或者投资房产，将家庭的现金流用到了极致，也将贷款总额用到了极致，按揭、信用、抵押全部用上。这种奋不顾身

    的套路，一旦个人现金流出问题，直接就是一个大写的死字。

    所谓贷款压力测试，即测试个人家庭现金收入锐减、断流，或家庭支出

    突然剧烈提升，是否会影响正常还贷。

    前者如被辞退、岗位调整，均会造成收入下降，所以建议不时地去网上

    搜索下，或者接到猎头电话时，沉着地多问几句，看看自己的真实收入

    到底是多少，是被高估了还是低估了。在确定贷款月供时，做好收入断

    流 6 个月，还可以从容还贷的准备。

    后者主要是如疾病、意外等突然性的大额支出，造成家庭现金流不畅。最好的方法，就是在贷款前，做好医疗及意外保险的购买，对冲风险。

    一般建议家庭主力定期寿险+意外险保额，不低于房贷，确保意外发生

    时不至于直接断供。如还款压力大，建议直接选择消费型的产品。

    只有做好充分的压力测试，才能避免你的幸福生活、你的信贷体系，因

    为一些意外而被打破。

    5. 避免借钱短期投资

    最近几年，随着大量一年期信用贷款产品的推出，加上银行考核的主

    推，不少公务员等，喜欢低利率贷款后，投资赚取息差。客观上，笔者

    对这样的行为不是很推荐。

    因为这类信用贷款，借款期限大部分是一年，也就是到期还款是刚性

    的。而目前市场上的固定收益类产品，底层资产和担保措施完全没瑕

    疵，绝对安全的也就在 5.5%～6.5%之间。收益再高的，不是说一定会

    出问题，但都带有一定的瑕疵。产品到期兑付最好，可一旦风险爆发，哪怕延期兑付几个月，都会带来巨大的还款压力。

    而上述投资收益和贷款利息的息差，一般也就 1%～3%之间，按照此类

    信用贷款一般 30 万元为主，息差也就 3000～9000 元。这点息差收入，和你所承担的风险相比，是否匹配？更不要说借一年的信用贷款去炒股

    了。

    当然，如果是通过房贷，套出的 20 年甚至 30 年的资金，去通过基金定

    投等方式投资，那倒未尝不可。

    6. 关注信贷周期

    这一点稍微有点难度，但又非常重要。所谓信贷周期，如下面这张图：清晰可见，2002 年到 2007 年的 5 年间利率从 5.76%上涨到 7.83%，之

    后 2008 年，降低到 5.94%。这就是一个完整的信贷周期，当然因为

    2008 年的四万亿，这个周期短了不少。但信贷周期，体现在贷款上，就是贷款贵了或者便宜了。

    拿最近来说，国内房贷市场已经出现一些苗头。

    北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的 1.1 倍；二套住房按

    揭贷款上调至基准利率的 1.2 倍。二套房方面，工行、农行、中行、建

    行和交行等五大行二套房贷利率调升至 1.2 倍，北京银行、招行、中信

    等银行二套房利率也调升至 1.2 倍，民生银行更是上升至 1.3 倍。此

    前，大部分银行二套房贷款利率为上浮 10%。

    其他不少城市的银行，部分已经开始跟随上调房贷利率。没跟随的，看

    上去利率没涨，但对不起，你拿不到钱，要等。笔者听到某个城市最夸

    张的一笔房贷，批准后，等了 5 个月还没放款。

    随着 6 月份美国加息概率较大，中国央行跟随加息的概率也很大。预计

    从本月开始，国内各地房贷，将迅速攀升，对大家的现金流会有一定的

    冲击，如下图：这还不是最麻烦的，如果你因为二套房，基准利率上浮 20%贷到款，结

    果没多久，央行加息了。那对不起，你的利率调整后，是加息的利率仍

    然上浮 20%。月还款额上升得让你不忍直视。可如果反过来，你是在利

    率宽松期，8 折利率贷到款，未来即使加息，你的实际利率，也仅是加

    息利率的 8 折，是不是感觉薅了央行粗壮的羊毛？这背后就是你对信贷

    周期的认识。

    这里提醒下补充一句，中长期贷款的利率通常都是按年调整的，也就是

    从第二年的 1 月 1 号开始调息，而且调息时执行的是上一年末的最新利

    率。如 1 月份加息了，之后利率没有变化，那恭喜你，你到明年的 1 月

    份，还款才会多还钱。当然如果是 1 月份降息，你得认赌服输了。

    此外，也再三提醒下，2003 年至 2006 年，美联储连续 17 次加息，将

    基准利率从 1%提升到 5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负

    担，房贷违约不断出现，加速了美国房市泡沫破裂，最终引爆 2008 年

    美国次贷危机。

    这对我们来说，关注贷款周期，尽量在低利率期提升负债率，在高利率

    期降低负债率，是靠谱的选择。虽然这样有一定难度，但客观说比猜大

    盘好多了。

    7. 谨慎使用融资融券等杠杆交易

    考虑到融资炒股也属于借贷，最后也提醒下。笔者虽然是券商出身，但

    一直不大建议非职业投资者，通过融资融券扩大单向交易杠杆。

    因为证券市场毕竟属于高风险市场，虽然融资融券的杠杆比例有限，但

    一旦个股或行情走弱，爆仓并不遥远。2015 年的股债，之所以出现连续多日的个股大批量跌停，很大的原因就是融资盘过多，一旦行情出现

    快速下跌，大量的强制平仓指令瞬间涌出，如多米诺骨牌般，逼迫越来

    越多的融资仓位加入强制平仓的队列。

    2015 年，大量的千万元级中产，在人生财富破阶的最后一站，倒在了

    股票上，而且不少人是在体系外，通过一些民间借贷和互联网炒股平

    台，放大到 5 倍杠杆。在行情上涨期，的确赚得开心，可一旦行情逆

    转，基本瞬间报销。为何国内的期货行业一直发展不起来，全行业期货

    公司的利润甚至不如一家大型的上市券商？就是因为期货杠杆高，客户

    死得快。笔者有次和某大期货公司的高管聊，他说其公司的数据显示，大部分散户，3 个月亏光。韭菜割得太快了，也不行。

    所以，真心不建议任何杠杆投机行为。当然，胆大的除外。作者说 | 余者为财，心足为富

    希望通过几十分钟的阅读，你能学会驾驭好贷款的优点，控制好贷款的

    风险，享受理财给家庭财富增长带来的乐趣。如有不明白的地方，欢迎

    在知乎上私信和我交流。最后，送给你我最喜欢的一句话：余者为财，心足为富。

    我是南小鹏，知乎 ID「南小鹏」。江苏省理财师协会秘书长，石榴理

    财师创始人，国际金融理财师(CFP)，十年证券，两年互联网金融，目前创业一年多。

    在我金融从业的十多年里，见过太多人因为自身对理财的误解，或被理

    财销售人员误导，希望通过理财发财，结果导致家庭财产受到重大损

    失。随着金融市场的日益复杂，金融产品的信息不透明，国内缺乏客户

    付咨询费，只受雇于客户的私人理财师群体的弊端，日益显现。所以，希望我这篇，以理财师的专业性，从客户需求角度出发的文章，能真正

    的帮助到大家。

    如果你对这些感兴趣，欢迎来知乎与我交流，我的知乎主页

    是：https:www.zhihu.compeoplenanxiaopeng ......