“以房择校”的前世今生
——学区房系列调查之一
房屋中介展示学区房源。 (图片源自网络)
编者按
在我国，“孟母三迁”的故事被传为佳话。如今，父母为孩子选择良好教育环境的良苦用心不输孟母。为了孩子能顺利就读名校，享受优质的教育资源，很多家长不惜花费重金购买学区房。社会对学区和学区房趋之若鹜的背后，折射出的是社会对优质教育资源稀缺的焦虑。
“以房择校”如何而来？缘何能引发家长们的执着追逐？如何破解学区房之困？
本版自今日起推出“学区房”系列调查，对“学区房”的产生以及由此带来的系列问题进行深入探讨。
, 百拇医药
□ 中国妇女报·中国女网记者 张园园
“以房择校”的由来
说到学区房，离不开“就近入学”的政策。
近年来的学区房热也引发了学界关注。研究指出，就近入学政策，是国家为了保障孩子的入学问题而出台的。“就近入学”在1986年通过的教育法中就有规定，但直到2005年前后，“学区房”的概念真正诞生，2010年前后学区房才迅速火起来。研究者认为，20世纪末开始住房市场化改革后，通过购买住房获得优质教育资源才成为可能。
2014年，教育部印发《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，推进义务教育免试就近入学，之后出台的《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》则要求到2015年，包括北京在内的19个重点大城市实行义务教育免试就近入学政策，并在2015年100%实行划片就近入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学，每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。
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新政的出台，打击了入学招生与考试成绩挂钩、收择校费、“关系户”等上学渠道，但各大中城市按片划分学区，尤其在大城市，带优质学区入学名额的商品房与优质教育资源绑定，成为获得就读名校的途径，学区房也开始应声涨价。
当时曾有评论指出，就近入学政策保证了适龄儿童基本入学权利，使每个孩子都有学校可上，却无法保证每个孩子都能享受高质量的教育。“看似公平的划片区免试就近入学仍然是一种教育选拔，这种选拔不是由智力和勤奋主导的考试来决定，而是与学生的先天的家庭社会地位存在非常密切的关系。有实力买到学区房的家长，创造条件把孩子送到更好的学校，这也就意味着要花费更多的钱。”评论中说。
以北京为例，2014年，北京市小学就近入学比例为92.26%，初中就近入学比例为77.64%。同年，北京市启动义务教育综合改革，取消“共建生”“条子生”，虽然之后各区入学政策每年都有变化，但始终坚持就近入学原则，学位与房产、户籍的联系更加紧密。
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例如在2016年，海淀区的入学政策实行“6年一学位”，即同一个房子地址，6年内只能进行一次入学登记，西城区则规定要在该区买房或租房，即实际居住，才能保障孩子入学。如此，以一套学区房获得入学资格，成为保障孩子进名校的最好办法。
专家指出，“学区房热”的根源就是义务教育阶段优质教育资源稀缺，教育资源空间配置不均衡，名校和名师过度集中在一定范围内。
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说，对优质的教育资源的激烈竞争，在强调“就近入学”的制度下，形成了买房择校的机制，“只要存在不均衡的教育服务，就会存在对学区的追求”。
针对“以房择校”就是“以钱择校”的说法，邹琳华表示，在市场上，房子就是价高者得，收入高就能享受更好的公共服务，其实这并不公平，基础公共服务、基础教育应当是公平的，所以这始终还是教育公平的问题。
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中国教育科学研究院研究员储朝晖也指出，解决学区房热，还是应当给家长适当的选择空间，但前提是实现教育资源均衡，没有明显的校际差距。由于目前各地无法做到教育公平，所以若短期内政策完全放开，又会加剧学区房的热度。
教育+房产的诱惑
对家长而言，学区房在子女教育过程中是个绕不开的话题。
我国重视教育的传统和“不让孩子输在起跑线上”的观念，导致社会对优质教育资源的竞争愈演愈烈，而教育资源与户籍、房产挂钩，则让这种竞争直接体现为对学区房的热衷。
北京的王玲(化名)刚刚购买了一套通州区的房子。虽然小区配建了幼儿园，附近也新建了一所小学，但尚未生育的王玲已经开始焦虑。
在王玲的概念里，“学区房”指的是对口有优质教育资源的房子，而非仅能保证孩子有学可上。家门口新建的小学今年开始招生，师资力量仍是未知数。她甚至还初步打听了周边中学的情况，“并没有看到太多逆袭的希望，没有名校也没有名师”。
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王玲的丈夫则笑称买这套房是“赌”未来。在他看来，随着通州加快北京城市副中心的规划落实，必然会吸引优秀教育资源进入，“网上很多人议论未来通州教育水平会上个台阶，也许还不错呢。”
而另一个现实问题是，新购置的这套房产已让王玲和丈夫背上了近200万元的贷款，他们盘算着将来或许“以房换房”，但也深知购买具有优质教育资源的学区房会非常吃力。
对比之下，王玲丈夫的一位同事就走了“未雨绸缪”的路线。这位同事在妻子刚怀孕时，就开始研究走访各名校对应的小区，最终花费400多万元，在东城区购置了一套30多平方米的学区房，虽然这套一居室很难满足居住需求，但他们只为名校“占位”，房子成交后一直处于出租状态。
兼具居住属性、入学资格属性和投资属性的学区房，比普通住房拥有了更多的保值增值功能，然而这些价格高昂的房子中，有些连居住质量都无法保证。
, 百拇医药 专家指出，名校的教育品牌是长时间积累而来，因而要有历史积淀，学生成绩也是其教学实力、师资力量的证明。而在北京，很多传统名校都分布在老城区，因此许多动辄几百万甚至上千万元的学区房都是“老破小”。
邹琳华曾做过的一项研究发现，2016年9月，北京市单价最高的30单二手住房交易，基本都发生在西城区的“老破小”小区，其中有8单楼龄都超过了30年。
一些学区房附属的学位价值甚至超越了居住价值。前几年，在北京的学区房市场，“过道房”“车库房”等不具备居住功能的房屋却卖出了天价。“这说明稀缺才是价值。”一位家长告诉记者。
那么，购买学区房就是一种盲目行为吗？许多人并不这么认为。
王玲告诉记者，她出身农村，从小在农村上学，初高中则在县城就读。尽管当年她就是从这所“全县最好的中学”考入了北京某重点高校，但时隔多年，王玲的口气中依然略有遗憾，“那时学校的师资水平并不算高，很多成绩优秀的同学也是在学校的高压环境下刻苦学习才考上了好大学。”在她看来，名校名师意味着更多更好的资源，学生的综合素质和学习能力也会更强些，“就学习本身而言，说不定会事半功倍。”王玲说。
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更多家长购买学区房是多方衡量后的理性选择。
北京的某家长论坛中，一位家长分享了买房的经历。购房前她也曾犹豫，在教改的大环境下，全家倾囊买学区房是否会有风险，但最终决定“赌一把教育均衡”，用410万元买了套东城区价格“洼地”的房子。虽然房子位置差，对口的小学也是东城“非常垫底”的小学，但她不后悔，“对于我们这种短期内资金不足的小两口蛮合适的，希望以后都是利好政策”。
“什么是刚需，学区房就是真正的刚需。”一位家长在论坛里说。
有了学区房就能一劳永逸？
只要购买了学区房就可高枕无忧？事实并非如此。
北京市三中院近日发布的一组数据显示，该院2015~2017年审理的涉户口迁移房屋买卖合同纠纷的53起案件中，有两成是学区房买卖。由于学区房特殊的户口性质，户籍情况对购买人的利益影响较大。有家长购买了学区房，却因涉案房屋的迁出户口障碍等原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等无法确保子女入学。
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不断变动的入学政策，也让“拼房”入学不再“保险”。
2017年，教育部印发通知，强调在教育资源配置不均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方，积极稳妥推进多校划片(随机摇号、派位)，新旧片区变化设置合理过渡期限。
今年5月，北京各区发布的入学政策也严控以房择校。朝阳区、丰台区、东城区、海淀区均规定了房产登记时间，以区别老居民和新住户。东城区教委明确，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自今年起将实行多校划片入学。海淀区自2019年1月1日起也将实行多校划片。除丰台区外，北京其他城五区还明确了“6年一学位”。此外，实际居住也成为严格审核的条件。
不过，对房产和学籍关系的诸多限制，并未消减家长对学区房的关注热情。
在家长论坛中，关于学区房的讨论热度不减。据一名研究了较长时间学区房的家长介绍，现在学区房主要功能是保证“牛小”或“普小直升”。“牛小”就是优质小学，但小升初要派位，这意味着将来不一定能进入优质初中；“普小直升”则是小升初时比较省心，普通小学对口的是所好中学，但很多“直升”的小学实力不如“牛小”。
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对于多校划片的政策，有分析认为，此举会触及已购“牛小”学区房群体的利益，而对于教育资源相对均衡的“普小”学区房则是利好，因为在教育资源优质均衡的教育强区，差学校很少，即使实施多校划片，孩子也能入读一所较好的学校。
在储朝晖看来，多校划片本身就是因各地教学资源存在较大差距而采取的措施，“如果学校之间没有明显差距，直接单校划片就行，不需要多校划片”。他认为，多校划片是各方面压力挤压下的折中之举，并非让学区房降温的措施，“一方面，一些比较好的学校想要在较大范围内选拔学生，另一方面，一些家长也希望孩子入学有更多选择，可以就读周边更好的学校。”
邹琳华表示，从投资角度讲，购买学区房的风险正在加大，虽然有人通过投资学区房获益，但从长期看，这并非一个很好的选择。学区房强烈依赖于入学政策，一旦入学政策改变，学区房上附属的权利会丧失，附带的资本价值也会消失。
那么，就读名校是否是决定孩子未来发展的唯一因素？对此专家表示，把孩子成才的希望全部寄托于学区房并不科学。
储朝晖指出，影响孩子未来发展的因素既包括孩子自身，也包括家庭教育和学校环境的影响，光靠学区房起不了太大作用。他表示，在好学校就读有利于孩子的发展，但其作用有限，孩子在学校能否跟其他孩子同步、受到的关注程度等都是重要的影响因素。
也有专家表示，比起费尽心思送孩子上好学校，家长应将更多精力和财力投入到改善家庭教育的质量上来。, http://www.100md.com
房屋中介展示学区房源。 (图片源自网络)
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在我国，“孟母三迁”的故事被传为佳话。如今，父母为孩子选择良好教育环境的良苦用心不输孟母。为了孩子能顺利就读名校，享受优质的教育资源，很多家长不惜花费重金购买学区房。社会对学区和学区房趋之若鹜的背后，折射出的是社会对优质教育资源稀缺的焦虑。
“以房择校”如何而来？缘何能引发家长们的执着追逐？如何破解学区房之困？
本版自今日起推出“学区房”系列调查，对“学区房”的产生以及由此带来的系列问题进行深入探讨。
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□ 中国妇女报·中国女网记者 张园园
“以房择校”的由来
说到学区房，离不开“就近入学”的政策。
近年来的学区房热也引发了学界关注。研究指出，就近入学政策，是国家为了保障孩子的入学问题而出台的。“就近入学”在1986年通过的教育法中就有规定，但直到2005年前后，“学区房”的概念真正诞生，2010年前后学区房才迅速火起来。研究者认为，20世纪末开始住房市场化改革后，通过购买住房获得优质教育资源才成为可能。
2014年，教育部印发《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，推进义务教育免试就近入学，之后出台的《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》则要求到2015年，包括北京在内的19个重点大城市实行义务教育免试就近入学政策，并在2015年100%实行划片就近入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学，每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。
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新政的出台，打击了入学招生与考试成绩挂钩、收择校费、“关系户”等上学渠道，但各大中城市按片划分学区，尤其在大城市，带优质学区入学名额的商品房与优质教育资源绑定，成为获得就读名校的途径，学区房也开始应声涨价。
当时曾有评论指出，就近入学政策保证了适龄儿童基本入学权利，使每个孩子都有学校可上，却无法保证每个孩子都能享受高质量的教育。“看似公平的划片区免试就近入学仍然是一种教育选拔，这种选拔不是由智力和勤奋主导的考试来决定，而是与学生的先天的家庭社会地位存在非常密切的关系。有实力买到学区房的家长，创造条件把孩子送到更好的学校，这也就意味着要花费更多的钱。”评论中说。
以北京为例，2014年，北京市小学就近入学比例为92.26%，初中就近入学比例为77.64%。同年，北京市启动义务教育综合改革，取消“共建生”“条子生”，虽然之后各区入学政策每年都有变化，但始终坚持就近入学原则，学位与房产、户籍的联系更加紧密。
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例如在2016年，海淀区的入学政策实行“6年一学位”，即同一个房子地址，6年内只能进行一次入学登记，西城区则规定要在该区买房或租房，即实际居住，才能保障孩子入学。如此，以一套学区房获得入学资格，成为保障孩子进名校的最好办法。
专家指出，“学区房热”的根源就是义务教育阶段优质教育资源稀缺，教育资源空间配置不均衡，名校和名师过度集中在一定范围内。
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说，对优质的教育资源的激烈竞争，在强调“就近入学”的制度下，形成了买房择校的机制，“只要存在不均衡的教育服务，就会存在对学区的追求”。
针对“以房择校”就是“以钱择校”的说法，邹琳华表示，在市场上，房子就是价高者得，收入高就能享受更好的公共服务，其实这并不公平，基础公共服务、基础教育应当是公平的，所以这始终还是教育公平的问题。
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中国教育科学研究院研究员储朝晖也指出，解决学区房热，还是应当给家长适当的选择空间，但前提是实现教育资源均衡，没有明显的校际差距。由于目前各地无法做到教育公平，所以若短期内政策完全放开，又会加剧学区房的热度。
教育+房产的诱惑
对家长而言，学区房在子女教育过程中是个绕不开的话题。
我国重视教育的传统和“不让孩子输在起跑线上”的观念，导致社会对优质教育资源的竞争愈演愈烈，而教育资源与户籍、房产挂钩，则让这种竞争直接体现为对学区房的热衷。
北京的王玲(化名)刚刚购买了一套通州区的房子。虽然小区配建了幼儿园，附近也新建了一所小学，但尚未生育的王玲已经开始焦虑。
在王玲的概念里，“学区房”指的是对口有优质教育资源的房子，而非仅能保证孩子有学可上。家门口新建的小学今年开始招生，师资力量仍是未知数。她甚至还初步打听了周边中学的情况，“并没有看到太多逆袭的希望，没有名校也没有名师”。
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王玲的丈夫则笑称买这套房是“赌”未来。在他看来，随着通州加快北京城市副中心的规划落实，必然会吸引优秀教育资源进入，“网上很多人议论未来通州教育水平会上个台阶，也许还不错呢。”
而另一个现实问题是，新购置的这套房产已让王玲和丈夫背上了近200万元的贷款，他们盘算着将来或许“以房换房”，但也深知购买具有优质教育资源的学区房会非常吃力。
对比之下，王玲丈夫的一位同事就走了“未雨绸缪”的路线。这位同事在妻子刚怀孕时，就开始研究走访各名校对应的小区，最终花费400多万元，在东城区购置了一套30多平方米的学区房，虽然这套一居室很难满足居住需求，但他们只为名校“占位”，房子成交后一直处于出租状态。
兼具居住属性、入学资格属性和投资属性的学区房，比普通住房拥有了更多的保值增值功能，然而这些价格高昂的房子中，有些连居住质量都无法保证。
, 百拇医药 专家指出，名校的教育品牌是长时间积累而来，因而要有历史积淀，学生成绩也是其教学实力、师资力量的证明。而在北京，很多传统名校都分布在老城区，因此许多动辄几百万甚至上千万元的学区房都是“老破小”。
邹琳华曾做过的一项研究发现，2016年9月，北京市单价最高的30单二手住房交易，基本都发生在西城区的“老破小”小区，其中有8单楼龄都超过了30年。
一些学区房附属的学位价值甚至超越了居住价值。前几年，在北京的学区房市场，“过道房”“车库房”等不具备居住功能的房屋却卖出了天价。“这说明稀缺才是价值。”一位家长告诉记者。
那么，购买学区房就是一种盲目行为吗？许多人并不这么认为。
王玲告诉记者，她出身农村，从小在农村上学，初高中则在县城就读。尽管当年她就是从这所“全县最好的中学”考入了北京某重点高校，但时隔多年，王玲的口气中依然略有遗憾，“那时学校的师资水平并不算高，很多成绩优秀的同学也是在学校的高压环境下刻苦学习才考上了好大学。”在她看来，名校名师意味着更多更好的资源，学生的综合素质和学习能力也会更强些，“就学习本身而言，说不定会事半功倍。”王玲说。
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更多家长购买学区房是多方衡量后的理性选择。
北京的某家长论坛中，一位家长分享了买房的经历。购房前她也曾犹豫，在教改的大环境下，全家倾囊买学区房是否会有风险，但最终决定“赌一把教育均衡”，用410万元买了套东城区价格“洼地”的房子。虽然房子位置差，对口的小学也是东城“非常垫底”的小学，但她不后悔，“对于我们这种短期内资金不足的小两口蛮合适的，希望以后都是利好政策”。
“什么是刚需，学区房就是真正的刚需。”一位家长在论坛里说。
有了学区房就能一劳永逸？
只要购买了学区房就可高枕无忧？事实并非如此。
北京市三中院近日发布的一组数据显示，该院2015~2017年审理的涉户口迁移房屋买卖合同纠纷的53起案件中，有两成是学区房买卖。由于学区房特殊的户口性质，户籍情况对购买人的利益影响较大。有家长购买了学区房，却因涉案房屋的迁出户口障碍等原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等无法确保子女入学。
, 百拇医药
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2017年，教育部印发通知，强调在教育资源配置不均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方，积极稳妥推进多校划片(随机摇号、派位)，新旧片区变化设置合理过渡期限。
今年5月，北京各区发布的入学政策也严控以房择校。朝阳区、丰台区、东城区、海淀区均规定了房产登记时间，以区别老居民和新住户。东城区教委明确，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自今年起将实行多校划片入学。海淀区自2019年1月1日起也将实行多校划片。除丰台区外，北京其他城五区还明确了“6年一学位”。此外，实际居住也成为严格审核的条件。
不过，对房产和学籍关系的诸多限制，并未消减家长对学区房的关注热情。
在家长论坛中，关于学区房的讨论热度不减。据一名研究了较长时间学区房的家长介绍，现在学区房主要功能是保证“牛小”或“普小直升”。“牛小”就是优质小学，但小升初要派位，这意味着将来不一定能进入优质初中；“普小直升”则是小升初时比较省心，普通小学对口的是所好中学，但很多“直升”的小学实力不如“牛小”。
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对于多校划片的政策，有分析认为，此举会触及已购“牛小”学区房群体的利益，而对于教育资源相对均衡的“普小”学区房则是利好，因为在教育资源优质均衡的教育强区，差学校很少，即使实施多校划片，孩子也能入读一所较好的学校。
在储朝晖看来，多校划片本身就是因各地教学资源存在较大差距而采取的措施，“如果学校之间没有明显差距，直接单校划片就行，不需要多校划片”。他认为，多校划片是各方面压力挤压下的折中之举，并非让学区房降温的措施，“一方面，一些比较好的学校想要在较大范围内选拔学生，另一方面，一些家长也希望孩子入学有更多选择，可以就读周边更好的学校。”
邹琳华表示，从投资角度讲，购买学区房的风险正在加大，虽然有人通过投资学区房获益，但从长期看，这并非一个很好的选择。学区房强烈依赖于入学政策，一旦入学政策改变，学区房上附属的权利会丧失，附带的资本价值也会消失。
那么，就读名校是否是决定孩子未来发展的唯一因素？对此专家表示，把孩子成才的希望全部寄托于学区房并不科学。
储朝晖指出，影响孩子未来发展的因素既包括孩子自身，也包括家庭教育和学校环境的影响，光靠学区房起不了太大作用。他表示，在好学校就读有利于孩子的发展，但其作用有限，孩子在学校能否跟其他孩子同步、受到的关注程度等都是重要的影响因素。
也有专家表示，比起费尽心思送孩子上好学校，家长应将更多精力和财力投入到改善家庭教育的质量上来。, http://www.100md.com