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    理财。

    钱相关的工作呢？于是，我竟然误打误撞，找到了我的人生方向：投资

    赚钱吧!既然想要通过赚钱来改善自己的生活，为什么我不直接从事与

    开了思路：对啊，既然我百思不得其解，不知道要去干什么工作，就先

    基本需要的满足，是建立在金钱基础上的。这么思考下来，我突然就打

    行。人只有满足了基本需要，才可以有基础去实现更高层级的追求。而

    是为了理想活着的。”但仔细想一下，追求梦想的前提还是要先有钱才

    都是一个目的：获得更多的钱。有人说：“NO,我是脱离低级趣味的，我

    却盯着每个月发薪水的日子，翘首以盼。任何人做任何工作，归根到底

    作者罗伯特·清崎看来，上班的人们总是说自己工作不是为了钱，然后

    当时“走投无路”的我眼前一亮。在我所一直追随的《富爸爸穷爸爸》的

    在这个过程中，我看到一本书，接触到一个概念：理财规划。这让

    方向。

    便泡在书店，想从书中了解更多知识，期待可以给自己一条明道，一个

    学、没有任何特长的我，他们也给不了锦囊妙计。无人求助，迷茫的我

    知道该做什么。于是我向大学的班主任和同学咨询。对于大学没正经

    看着自己的同学热火朝天地找工作、就业、上班，我很着急，可不

    完。我没有一技之长，于是2007年毕业那天，我就失业了。

    不感兴趣的专业——机械模具设计与制造，然后浑浑噩噩地将大学读

    有清晰的人生规划的。跟很多人一样，我稀里糊涂地读了一个自己丝毫

    很多人都羡慕我有今天这样的财富和成就。其实，我也并非一直都

    而不是更受束缚

    前言 买房，是让你的生活更自由，3

    并一直找寻让自己实现财务自由的道路。

    在这整整6年的时间里，我考了国际理财师和国内理财师的证书，正。我于2年后转战另一个平台更好的银行，一做就是4年。

    我很珍惜这来之不易的机会，非常努力地去做业绩，力求按时转

    习，便录取了我。我从助理开始做起，待遇是月薪1500元，不包吃住。

    就不信你不要。幸运的是，我投递的银行中，有一家急需新员工入职实

    里想，不给我工资也行啊，让我到里面去干，只要我工作能出成果，我

    聘了22家银行，几乎都对我没有兴趣。这让我内心十分忐忑，我当时心

    线下的求职遭到拒绝以后，我便到网上去投简历，求职应聘。我应

    勇敢。

    来说，这是我能够接触到银行的唯一渠道。虽然很傻，但我认为自己很

    心的银行应聘就这样夭折了。也许在她看来，我有点无理取闹，但对我

    该怎么处理。她就把那个按键按了一下，呼叫了下一位客户，我满怀信

    一下，完全没有反应过来，估计她从来没有遇到过这样的问题，不知道

    我问她：“我要怎么样才能像你一样到里面去工作？”银行工作人员愣了

    了40分钟以后，等排到我的时候，我到银行的柜台去问柜台的小美女。

    因为没有求职的门路，所以我就去银行拿号排队等，内心十分煎熬地等

    这是职业规划的第一步。有了敲门砖，我便自信满满向银行求职。

    这样艰辛了三个月，我成功考上了理财规划师。

    是我唯一的出路，我自然全力以赴。功夫不负有心人，边打工边学习，计，其余时间都用来准备考取理财师。或许是把自己逼到绝路上了，这

    泡面给吃光了以后，我才去应聘到一个餐厅打工，工资勉强可以维持生

    着肚子没饭吃的问题。是真的，那时候，没饭吃到把宿舍里面最后一包

    了方向不代表就有了一切。我目前要解决的最重要的一个问题，就是饿

    人生是一定要有目标的。确定了方向后，我便有了行动的动力。有

    4

    我跟很多国外的朋友聊天，他们都觉得中国人是世界上最奇怪的人

    挣钱，不等于致富吗？

    致富，就一定不要全部心思扑到工作上。可能你会说，难道工作不等于

    功”。而实现财务自由的人一定是不满足于艰辛成功的人。如果你想要

    我后来知道，像我这样辛苦工作，靠工资积累的财富叫“艰辛的成

    加薪之时毅然辞职下海，走上自我创业之路。

    有如此大数额的存款。一定是有其他的方法可循。2012年我在即将升职

    万。如果这些客户也是像我一样通过艰辛工作来积累财富的，那不可能

    元、1000万元，我特别羡慕，可我辛辛苦苦工作一年，最多也不过几十

    理，给大客户提供理财指导。我经手的客户的账面上动不动就是500万

    这使我对自己的人生目标有了新的反思。我的工作一直是理财经

    经到了人生的巅峰，那目前的状态绝对不是我想要的。

    这不是我的人生目标。我想要的是实现财务自由。如果现在的我已

    做这行，你不会大富大贵，衣食无忧就不错了。

    正当我享受于自己日渐平稳的小康生活时，行长一句话警醒了我：

    有车有房有存款了。

    市已经很了不起了。5年前我没钱没工作只能啃泡面，而5年后，我已经

    作。待工作到第5个年头时，我年收入已经达到30万元了，这在二线城

    点。单身的我，把工作作为我所有精力释放的对象，连周六也照常工

    有了这一目标，我比任何人都卖命地工作，5点起床，加班到11

    说，这个目标太遥不可及了。

    我的这一理想，大家就笑。因为大家都觉得对于一个小助理、小职员来

    自己树立的目标是：35岁前，一定要成为银行行长。我每次跟学员提到

    因为目标清晰，所以干劲十足，不走弯路。在银行工作期间，我给种，因为太过勤奋了。在他们眼里，中国人的人生享受就是工作和奋

    斗，让工作占满自己所有的时间。法国人一般都是早上工作几个小时，然后喝茶喝到下午，再去听听音乐会，美好的一天就过去了；而中国人

    则是从早工作到晚。中国人存在的最大问题是：太忙于工作而没空赚钱

    了。

    人生，应该是不断优化自己的方程式的过程，每前进一步，离目标

    近一步。如果你一直很努力，却没有越来越轻松，那说明你的努力方向

    不对，你的人生方法需要调整。

    很多人一提买房就是觉得是一座越不过去的大山，自己的工资跟房

    价相比永远都是杯水车薪。持有这种想法的人多半认为：能买得起房子

    的人，一定有特别高的月薪，或者有足够厚的家底，要么就一定是运气

    太好，炒股套现或买彩票被头奖砸中。如果你拥有上述这些心理，那很

    难在短时间内买得起房，因为在买房这件事上，劳动性收入太渺小，投

    机取巧心理也不可取。

    很多人会说，有自己的房子也不值得羡慕，因为房贷一族的日子并

    不好过，每天都要算着被银行划走贷款的那一天，日子过得战战兢兢，一点都不舒坦。

    2010年，我辛苦凑齐了首付款，签了房贷合同，在厦门买了自己的

    第一套房子。当时的我，也对买房这件事存在最严重的错误认知。事后

    我却发现自己买贵了，特别后悔。而且随后的一年多，我都被月供压得

    透不过气来，每月70%的工资都要用来还贷，这个大石头压着我、催着

    我前进，在工作中丝毫不敢松懈，整个人每天都活在焦虑中，甚至出现

    了长期失眠的症状。

    事实上，买房，一定是让我们的生活过得更好，而不是更糟糕。

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    如何开源与节流，快速攒够首付款？

    如何跟中介谈判？

    如何选择性价比最高的户型？

    如何识别房子隐形价值？

    如何选择有增值潜力的房子？

    为何你比任何人努力，却依旧买不起房？

    如何实现资产倍增？

    什么是家庭房产理财体系？

    为什么租房不如买房？

    书，你将可以学到：

    产性收入大增。我所知道的买房秘密，都被我写进了这本书。通过本

    计。他们不仅没有成为房奴，而且在拥有房子的同时，还使得家庭的财

    总结出来的买房锦囊，也是我带领无数人成功买下第一套房的购房妙

    我经过多年摸索出来的买房学问，是我自己亲历亲证购买多套房后

    磨难。我相信每一个怀揣买房梦的人，都可以梦想成真。

    加坚信，买房的过程就像是开公司，有太多坑和陷阱，又有太多挑战和

    买房几乎是很多家庭一生最重要的投资。买房是门学问，而且我更

    了人生第一套属于自己的房子。

    里，我用自己独创的家庭房产理财计划帮助许多人实现了买房梦，拥有

    我从普通工薪族到财富自由，只花了6年时间。而且在过去的5年时间

    想要买得起房，一定要方法对才行；想要买得好，一定要有策略。如何规避买房路上的一切坑？

    很多很多人只是用短暂的几次看房经历就把买房这个一生最最重要

    的事给搞定了，结果买完后就后悔，后悔选错户型和面积，后悔没有选

    择最优贷款方式，后悔没有审好合同导致自己损失严重，后悔错过买房

    时机……本书包含七章，分别从致富思维、家庭房产理财体系、买房实

    操计划、选房换房、买房谈判、首付月供、买房陷阱来阐述我稳健的房

    产投资理财观念，我将详细地阐述如何在买房这件事上实现最大化省

    钱、最高效谈判、最稳健收益。

    我们每个人都在为自己的认知买单。我们现在的生活决定于过去的

    选择，而未来的生活则取决于我们现在的认知。我希望我写的这本书能

    够让你更正确地认识买房这件事，把正确的认知作为自己财富积累的重

    要途径，克服自己买房路上的各种恐惧，理性并稳健地实现自己的买房

    梦。

    最后，我想祝所有的读者，在这个充满竞争和压力的时代，都能够

    拥有属于自己的房子、自己的家——心有所安的港湾。

    子安

    2019年3月

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    错误认知1：致富是少数人的权利

    错误的认知，主要表现于以下几个方面。

    他的思维认知存在错误，他的做事方式存在问题。很多人对于致富存在

    从整体来看，人类是非常富裕的。而贫困的人之所以贫困，是因为

    果致富的思维不对，那我们的行为和方法也很难走向正确的方向。

    我们的思维决定行为，行为决定结果，所以致富的思维很重要。如

    有错，发财致富，真的是一门科学。

    在罗伯特·清崎和我看来，关于致富，就是一门科学。你看到的没

    自己的房子，拥有一个温暖的家。

    量，教授更多人获得第二收入，让他们更好、更快、更安全地买到属于

    财务自由之路。追星的路，我整整花了13年。我现在正在用榜样的力

    讲，与他一同在现场教授1000个人，我们都用自己的方法帮助别人走向

    书。到2017年，我终于见到作者罗伯特·清崎本人，并且跟他同台演

    有上千间。2004年读大学的时候，我就开始看《富爸爸穷爸爸》这本

    续了6年。在过去5年内，我用个人的方法买了多套房，管理的白领公寓

    跟很多人一样是上班族，有着稳定的工作，领着稳定的收入，就这样持

    在讲具体的买房操作之前，我需要先分享我这些年的经历。我曾经

    第一节 你的财富思维，决定了你的致富行为

    错误的认知

    第一章 我们绝大多数人对致富存在很多人可能会觉得致富是少数人的权利，与天分有关。我想说，这

    是错误的。世间所有生命的生存目标就是发展，而且是积极发展。这种

    充分发展的权利是不能被剥夺的。一个人只有拥有了足够的财富，他才

    有条件去拥有自己想要的一切，包括身体的健康和心灵的自由。

    心理学家亚伯拉罕·马斯洛提出了需求层次理论，认为人天生具有

    一系列的需求满足等级，包括生理的需求、安全的需求、归属与爱的需

    求、尊重的需求和自我实现的需求。你想要生活给你安全感，或想要归

    属感，或想要被尊重，或想要追求自己的理想和自由……这些需求被满

    足的基础是什么——生理需求。只有生理需求得到了满足，我们才有资

    格去追求其他的需求。

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    钱。只有拥有了足够的财富，一个人才可以到他想要去的那个地方，学

    而生理需求，衣食住行，通过什么来实现？是物质，需要的是金

    马斯洛需求层次理论(Maslow's hierarchy of needs)到各种知识，活成他想要的样子。

    因而，在这个功利的世界，有致富的想法是必须的。而且，想要致

    富，是一种权利，更是正确的权利。致富，不是少数人的特权，是所有

    人来到这个世界上走一遭都可以拥有的权利。致富的机会对每个人都是

    平等的，对于每个人来说，不是没有致富的机会，只是没有发现和把握

    机会。

    错误认知2：致富与否，天分与环境是决定性因素

    对于这点，我们通过两个事实来说明。

    首先，富有的人天分不一定高。《致富的科学》中提到，通过对富

    人的研究发现，这些人中很少有才华出众的。相反，很多才华卓越的人

    反而非常贫穷。而富人中有很多人在各方面都表现一般，不比别人有更

    多的天赋和才华。这说明他们致富的根本不在于天资，而在于自己养成

    的行为模式。

    致富的决定性因素也不在于环境。如果致富取决于环境，那同一个

    地方的人都应该变得同样富有，很显然这是不现实的。事实是，生活在

    同一个城市的人，有些人会特别富有，有些人却穷困潦倒。从事同一个

    行业的人，也是有人家财万贯，有人却负债累累。这说明环境并不是影

    响致富的决定性因素。

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    活。不管出于怎样的生活动机，都没有高低贵贱之分。这三者都是需要

    有些人为了身体而活，有些人为了精神而活，有些人为了心灵而

    致富人。

    多的财富还有什么意义呢？所以，为了赚钱而一味地工作，不是聪明的

    头来，即便赢得了很多的财富，却落得疾病缠身，甚至英年早逝。那再

    人却不顾精神和心灵的需求，一头扎进工作里，视心理需求于不顾，到

    中；有了自由的心灵，我们才可以找到生活的意义，活得充实。而很多

    才有快乐生活的根本；有了充沛的精神，我们才能全身心投入到创业

    都有三个非常宝贵的资源：身体、精神和心灵。有了健康的身体，我们

    致富，绝对不是牺牲个体的一种资源来成全其他资源。我们每个人

    错误认知4：致富，就是通过努力工作赚更多的钱

    了生活的品质，并不会让我们获得生活的自由。

    人却往往比较穷。这说明，节俭并非致富的手段。相反，节俭只是降低

    而看看我们身边的人，出手阔绰的人往往很富有，而吝啬、节俭的

    俭，我们永远无法致富。

    生活成本涨，这些涨幅远远要高过工资的涨幅。只是靠原始积累与节

    此积累财富。这样我们永远不会致富。大家都知道，物价涨、房价涨、挣钱、攒钱，每月尽可能地减少开销，然后尽可能多地把钱存起来，以

    节俭是一种美德，但节俭不能使我们变富裕。我们辛辛苦苦打工、错误认知3：致富，靠积累与节俭

    就是所掌握的致富的科学。

    方式不同导致的结果。而富有的人所使用的能让自己与众不同的方法，两个人，也会有很明显的业绩差距、财富差距，这说明一定是个体工作

    就算生活在同一个城市，从事同一个行业，甚至从事同一份工作的

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    就相当于你为1万个人服务；而如果你生产的衣服能卖100万件，那就相

    简单来说，比如你开一个服装厂。如果你生产的衣服能卖1万件，所连接时，他的价值就越大了。

    连接中找到存在的价值。所以，当一个人被更多人所“利用”，与更多人

    决定于他服务的人数。我们都是社会性动物，每个人都需要从与他人的

    这就是说，服务的人越多，一个人的价值就越大，即一个人的价值

    定律1：我服务的对象越多，我的效能就越高

    律可以帮助我们树立正确的致富思维。

    全球最有价值大师之一理查德·巴克敏斯特·富勒博士的财富三大定

    自己在身体、精神、心灵上成为完整、富有的人。

    只要懂得致富的科学方法，并善用科学的方法致富，我们才可以让

    走遍世界，不过是为了遇见自己

    子安说：

    源。

    好的自己。所以拥有足够的金钱，才能去往更多的地方获取更多的资

    只有去拥有很多东西，去很多地方，才能够发掘不一样的自己，遇见更

    风土人情。你只有见更多的人并进行交流，才有办法提升你的思想；你

    的地方，没办法去全国各地看风景，你没有办法踏出国门去体验更多的

    渴望致富并没有错。如果你没有足够的金钱，你的脚就无法去更远

    自己的幸福与自由。

    己的健康，也不会为了致富损害他人的利益，更不会为了致富而牺牲掉

    能够实现富有的人，一定懂得爱自己和他人，他不会为了致富而牺牲自

    照顾和满足的。正确的致富方法，一定是劳逸结合、身心兼顾的。一个

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    一定是同时存在的，不可能只选择有利的部分，而不承担不利的部分。

    选择加入一个工作团队时，也一定会产生相互的影响，而且好坏的影响

    选择要跟谁结婚，而一旦决定了结婚，就会产生正反两面的结果；当你

    择，它能带来一个更好的选择，还是带来一个更糟的选择？比如你可以

    正是因为如此，我们就要考虑清楚，我们所做的是不是一个好的选

    新的选择。

    对地产生另外一个决定；进行一个选择的时候，一定是产生了另外一个

    另外一件事在它的背后发生!每个人在做出一个决定的时候，一定会相

    它不好，只是因为你无法去理解它。所以，任何一件事情的发生都代表

    世间万物，都有它的两面性。当你无法理解一件事情的时候，不是

    定律3：世间万物，都有它的两面性

    典范。这就够了，不需要说服。

    就是让自己去致富，成为鼓舞人心的榜样，为他们树立一个可供学习的

    们看，而不只是说服他们，跟他们沟通。同理，你帮助穷人最好的方式

    而不是故事和文字。你想让身边人认可你，信服你的决定，那就做给他

    有用吗？真能帮我们改变现状吗？不能的。法则应该通过行动来体现，我们每天刷朋友圈，看到很多的励志文、鸡汤文，这些对我们真的

    动来呈现出法则和原理，别人自然也信服了。

    法是让自己成为榜样。通过让自己成为自己所希望的那种人，便是用行

    化成行动力，是无法让他人感受到的。如果你想去影响别人，最好的办

    这点非常重要。法则本身通过决定来呈现。换言之，如果法则不转

    定律2：法则本身通过决定来呈现

    的获利，也是很自然的事情了。

    当于你为100万个人服务，你的劳动价值通过100万人得到了体现。而你我们不能选择与人合作却不承担成本，共同发展却不提供技术，只想获

    得而不愿付出，这种合作在哪里都是无法进行下去的。

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    够具体、清晰。你需要进一步勾画一个景象：挣到1000万元后，我的生

    现在的资产到1000万元，这就有了一个相对明确的路线。但是这样还不

    加富有”就很模糊，但“我想要在未来挣到1000万元”就相对具体了。从

    这样你才会有印象，才会有清晰的奋斗目标。比方说，“我想要变得更

    只有你从思想中勾画出自己想要的东西，并为这种思想附加物质，愿景变为现实。

    楚的愿景，在此后的生活中，用高效的行动来朝着自己的愿景努力，将

    也就是说，你必须清楚知道自己真正想要什么，并在头脑中创建一幅清

    言发生。怎么来实现？这就涉及把你的思想和信念转化为愿景的过程。

    人们总会在不经意间按照先入为主的已知预言行动，并最终让自己的预

    社会学家罗伯特·金·默顿曾提出一个社会心理学现象：无论正确与否，你是身家百万，还是贫穷窘迫，关键在于你拥有怎样的信念。美国

    1.强烈的信念与清晰的愿景

    度、信念的稳定程度和感恩的深入程度完全成正比的。

    点。一个人获得财富的多少，是与他愿望的清晰程度、决心的坚定程

    在明确了正确的致富思维之后，我们分解致富的要素，细分为7

    远不再把贫困的画面放在心中，而是把富裕的画面放在心中。

    人能得到的最好的教导方式，就是通过自身的存在和实践消除贫困，永

    一些人困于贫穷，是因为他们不知道属于他们的财富之路，而这些

    人这样做的时候，他们就为其他人开辟了一条更新的道路。

    何体制下，只要开始制订恰当的路径都可以变得富有。当有相当数量的

    致富无关天分，无关环境，致富就在脚下，任何人在任何时间和任

    第二节 致富，无关天分，只关乎路径活会是什么样子，我开什么价位的车，我的家庭经济状态会怎样，我的

    孩子会上什么样的学校，我的父母会过上怎样的退休生活……你最终需

    要的，其实就是这些非常物质化的东西，而这些东西又是因为你物质财

    富的变化所产生的。所以，愿景是非常重要的。

    现在，我感觉生活很幸福：拥有20多处房产，每个月有50万元左右

    的现金流，家里有两辆车，住在市中心200平方米的房子里，我所经营

    的公司市场前景很好。每个月，我会参加一次品茶或红酒高端聚会，能

    够用英文自如地交流。在事业上，我实现了年收入达到100万元。而我

    的妻子在我的影响下练习瑜伽，学习养生，不仅身材和气质保持得很

    好，而且还帮我打理家庭财富，为我撑起一片天。我的女儿今年6岁，性格乖巧可爱，快乐成长着。我的父母已经退休，安享晚年。我弟弟和

    妹妹深受我的影响，有着清晰的理财规划，生活富足。我们整个家族的

    慈善机构也已经提上日程，顺利运作，并在家乡产生了不错的影响力。

    只要心中有致富目标，你就会按照一定的方式去生活，朝着自己的

    理想前进。我能拥有现在这样的生活，与我曾经给自己树立的强烈致富

    信念和清晰愿景分不开。

    2.创造性思维

    用科学的方式致富，意味着我们的思想必须从竞争性思维转化成创

    造性思维，否则我们无法与无形的智慧协调统一，因为无形的智慧从来

    都是创造性的，而不是竞争性的，这是非常重要的一点。

    我们要用创造性思维来理解致富。在创造层面上，致富的人越多，对每个人越好。竞争性思维是在有限资源的基础上争夺，如同万人过独

    木桥，总有人牺牲；而创造性思维是越来越多的人一起共同开拓更广

    阔、更丰富的资源，如同万人共同开疆辟土，大家一起获益。

    17子安说：

    勇于追求创造性的可能

    这就像是我教大家买房致富的知识，我们一同把知识传播出去，但

    我的财富不会缩减，大家在传播知识的过程中也不会缩减自己的财富，只会拥有更多志同道合的伙伴。

    3.机会在身边

    富有是我们每个人天生的权利，每个人致富的机遇不会被剥夺，如

    果你目前还没有达到致富水平，那说明你还没有找到致富的机会。没有

    人会因为机会被剥夺而无法致富。很多人抱怨自己生不逢时，或自己空

    有一身才华没有用武之地，或不如别人幸运，得不到好的机会，但事实

    上，我们很多人往往只是盯着自己人生不如意的地方，却忽视了生活中

    时时刻刻出现的那些机会。比如你可能感叹自己所从事的行业已属夕阳

    产业，缺乏让自己飞黄腾达的机会，却依旧有很多人能够在同一个行业

    里做出不俗的成就来。

    致富的机会是属于我们每个人的，它是平等的。我们任何人都不会

    因没有致富机会而贫困，财富的来源对我们任何人来说都是绰绰有余

    的。如果某些人能致富，而某些人却贫困，那一定是因为这些贫困的人

    没有按照科学的致富方法行事。

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    生活中去开采和提炼，那这座金山永远只是想得到但摸不着的。你的思

    通过思想，我们可以想象自己拥有金山银山，但是如果你不在实际

    6.在正确的方法上持续行动

    学是可以计算、可以测量的，是非常具有现实指导意义的。

    房的人，他们的买房行为都会导致这样相同的结果。所以说，致富的科

    定会导致这样的结果——房价翻了10倍。不管是什么原因，在几年前买

    议，或他出于现实需要，甚至完全是从众行为，只要他买了房子，就一

    通货膨胀有很深刻的理解，还是因为他身边有买房达人给予靠谱的建

    行为导致结果。比如，一个人在10年前买了房子，不管他是因为对

    5.通过行动消除贫穷

    景自然会成为现实。

    把你输送向财富之路的必要存在，对他们心存感恩，你所期待的美好愿

    所以，要感恩生命中的美好事物。你的生活中出现的人和事，都是

    之心多么强烈、持久，那物质的反作用力就会多么强烈、持久。

    力量会得到释放，你会吸引你想要的东西朝着你强烈地移动。你的感恩

    吸引力法则，就是说，你如果赞美你想要的东西，那你精神感恩的辐射

    感恩和赞美，而不是仇富，对别人的财富心怀嫉妒和厌恶。心理学上有

    比如你想要买房子，想要住进价值千万的别墅，你应该对世界心怀

    等，方向相反。

    越来越远。感恩遵循最基本的自然原则：作用力和反作用力，大小相

    感恩，你的思想就会停滞在不满的状态里，那么你离你想要的东西就会

    人，想要实现梦想，要心怀感恩。因为一旦你停止对所获得的东西

    4.心怀感恩之心

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    要工作过度，一天就把自己一周需要做的事情都赶出来，把身体搞坏；

    每天做好当天需要做的所有事情，便是最务实的致富智慧。你不需

    别人的致富。

    多人的致富之路造成影响。这样，你不仅限制了自己的致富，还限制了

    你忽视了、延迟了今天这件事，不仅延迟了自己的致富行为，还会给很

    作，可能很小、很琐碎，但是它是大生产链的一个螺丝、零件。所以，是社会性动物，人和人之间的行为是相互影响的。你所做的事情和工

    了明天，那么你今天的致富行为就是失效的。而从更高的层面来说，人

    着你朝着自己的致富愿景一步步靠近。如果你今天的事情没有做，拖到

    让自己在当下行动起来，每天都严格要求自己高效做事，这就意味

    7.积小效率，达大成果

    所有可能出现的状况。

    相信自己，在任何时候、任何情况下，只要行动，自己就一定可以应对

    现在还没有准备好等等，这些都是你给自己的拖延心理找的借口。你要

    延的理由。你想宽慰自己，比如现在工作环境不好，现在生意不景气，我想说，现在行动，马上行动。不要用任何借口给自己的行动找拖

    把自己想要的东西变为现实。

    所以，通过思想，你把想要的东西带给自己；通过正确的行动，你

    去影响他人。你的一切行为，都是对你的信念和感恩之心的保持。

    的致富跟对社会和他人的感恩之心紧密相连，因为你要做他人的榜样，你去偷、去抢、去乞讨。我所说的行动是具有社会价值的行动，因为你

    注意，我所说的行动，一定是正确的行动。我所说的行动，不是让

    生机勃勃的唯一方式。

    想的确能够创造一切东西，但你的行动才是让这些东西从死气沉沉变为你也不必过度焦虑，总是为明天或后天的事情着急。真正有价值的行动

    就是坚持自己的小效率行事，保证每个单独行为的正向效果。你只需要

    保证自己在每一个小事情上的效率是高的就可以。如果你生活中每一个

    小事情上的行动都是高效率的，那你一生都是高效率的，你的人生必然

    是成功的，自然也会是富有的人。

    要记住，成功是需要累积的，每天做好当天需要做的所有事情，把

    自己脑海中的每一个细节做到位，你自然就抓住了财富的机会。

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    子，当时房价还没有现在这么贵，如果一定要买，省吃俭用、东凑西凑

    位相仿，收入相差无几。在2008年的时候，两个人曾商量在北京买房

    我有两个学员，A和K，他们两个曾在北京一家私营公司共事，职

    中小鬼的控制。

    前进的脚步。如果只是把想法停留在头脑中，那你永远也无法摆脱头脑

    的想法，而且有一部分是负面的，就仿佛头脑中有一个小鬼努力遏制你

    所以第一步，就是要把想法行动化。我们每个人每天都会产生大量

    从现在开始，制定计划，把遥不可及的事情变得触手可及。

    你的目标是3年内买上房子，那你行动的时间点不是3年后，而是现在。

    如何把不确定的事情确定化？那就是把不限期的事情限期化。如果

    远都实现不了。

    现这一目标。而无限期地拖延执行，只会让你离目标越来越远，甚至永

    因为你也不清楚自己到什么时候才会有足够的钱、做好充足的准备来实

    当你把买房这件事作为延迟事件时，它的实现就是小概率事件了。

    将买房的模糊目标具象化

    年，甚至20年，还是没能实现自己的目标。

    活。可是这些人往往会一而再再而三地延后自己的目标，导致过了10

    也会给自己定下目标，比如5年后买上人生第一套房子，告别租房生

    多么高级，可自己却想都不敢想自己会买得起，住得上。很有志气的人

    的事。我也经常会听到学员们念叨哪里哪里的房子开盘了，多么豪华，很多人都觉得买房子是不可能实现的梦想，是一件非常困难和遥远

    近在咫尺？

    第三节 “我想拥有自己的房子”是遥不可及还是也是可以搞定首付的。但了解一圈后，A动摇了，他觉得这个工程太大

    了，现在自己单身一人，没有爱人，没有孩子，没有什么压力，上班轻

    轻松松，下班打打游戏、约朋友聚会挺爽的。K打探一圈后在北五环边

    买了一套96平方米的两居房，当时北五环发展还比较差，很多人都不愿

    意在那儿买，单价也才不到6000元一平方米。K勉强付了首付，生活也

    有了压力，减少了无效社交，下班充电、兼职，A生活依旧。而在接下

    来的几年里，A一直都有买房的冲动，但总是犹豫不决，要么担心房价

    不稳，买了砸在手里，要么担心自己支付能力不够，因买房降低了生活

    档次，要么想万一自己回老家发展怎么办，要么寄望于有伴侣后俩人一

    起供房……总之，他内心关于买房的想法此起彼伏，但终究还是没买，一直租房住。

    等他俩来找我上课时，已经是2016年，两个人的生活状态已经完全

    不一样了。K上课的目的是考虑把北五环的房子卖掉，换两套新房，一

    套供一家三口住，一套留着日后给儿子成家用；A上课的目的是咨询根

    据现有经济条件买一套性价比最高的房子，他结婚5年了，一直租房

    住，但因为孩子马上就要上小学了，所以着急想买套房子稳定下来。

    因为8年前买了房，K工作更有动力，不断学习进步、赚钱供房，现在每月用公积金还房贷足够了，自己的职位和薪资也都有了非常大的

    转变，更重要的是，现在他那套小两居房的“身价”可是翻了近10倍，K

    妥妥地成了有房产的中产阶级。而A虽然经过8年的职场磨炼，工作和

    薪资也有了很大的改善，可他8年内储蓄现金不到20万元，目前在北京

    任何一个地方都买不起一套房子，而且自己的老婆孩子都跟着自己长年

    租房住。如果不是因为孩子快上小学了，他应该还无法下定决心做出买

    房的行动。

    25

    26

    27

    财商，教你把钱花在刀刃上

    少，就算我不吃不喝攒几年，也攒不够首付啊!

    说到这里，可能很多人会说：说到底，还是要有钱啊。我工资这么

    解决房子事，其他都不是事

    子安说：

    标拉近、拉到现在的行动中。

    个过程。这样做的好处在于能帮助你将模糊的目标清晰化，把遥远的目

    年内买到房子——2年内筹到首付款——1年内确定楼盘。类似这样的一

    子，这是一个过于抽象的目标。那具象化的过程应该是：买房子——3

    可视化、可操作化，进而大大提高目标实现的概率。比如你想要买房

    概念缺乏掌控感，所以模糊目标的具象化能够帮助你把过于抽象的目标

    实现，我所指的触手可及是把模糊目标具象化。人们往往对过于抽象的

    上变不可能为可能，也并不是鼓励你通过买彩票这种投机取巧的办法去

    我所说的触手可及，并不是告诉你可以通过什么一夜暴富的法门马

    及。

    极地把“想”和“做”联系起来。只有这样，才可以变遥不可及为触手可

    现实，因此他们享有成功的能力。当我们有想法的时候，我们一定要积

    以能够获得成功，是因为他们把一些极具正能量的想法通过实践转化为

    能够真正成功的人一定具有敢于付出、敢于拼搏的决心，他们之所

    要知道，没有行动化的想法，永远只是空想。

    而A则是把想法储存在脑子里，其潜意识一直阻止自己做出决策。我们

    就在于K把自己的想法付诸了行动，然后想办法去提高自己的行动力；

    两个经济实力曾相差无几的同事，目前生活状态却如此悬殊，根本

    28

    一个人，不管学历多高、经验多丰富、能力多强，都要通过劳动产

    用财商思维变遥不可及为触手可及

    弱，拿着死工资，靠着父母的接济。

    房子的很多人，也是“拼爹拼妈”一族，他们本身的财富产出能力很薄

    商，因此中国才会出现卡奴族、房奴族、月光族、啃老族，而能买得起

    我们的传统学校教育缺乏财商教育，这导致我们大多数人都缺乏财

    才可能实现。

    入，因为只有增加个人的财产性收入，收入多元化了，人们的财富自由

    们高。事实上，我们国家这两年来也一直在鼓励增加国民的财产性收

    松，生活更惬意，他们可以上半天班，喝半天茶，生活质量也普遍比我

    和财产性收入的比例可以达到50:50，所以美国人的生活节奏可以更轻

    动所得，2元钱是利息收入和其他的财产收入；但是在美国，劳动收入

    入的比例是98:2，也就是说，你挣了10000元钱当中，有9800元是你劳

    因为我们没有第二收入来源。数据显示，中国人的劳动收入跟财产性收

    入。中国人的财产性收入都太低了，所以我们才需要这么辛苦的工作。

    财商是你获得财富自由很重要的一个手段，我们称之为财产性收

    房子。

    提高生活质量和品质的同时，经营好自己的财富，进而获得人生第一套

    我所提倡的买房，绝对不是要你牺牲掉自己的全部生活享受，而是

    消费水平的增高，你需要的生活支出会越来越多。

    的买房大业。毕竟，工资的增幅是永远赶不上房价的涨幅的。而且随着

    修课。如果你只是想通过微薄的工资收入攒钱买房，我想你很难实现你

    是理财的智慧。我认为一个人无论从事什么工作，财商都是其一生的必

    认知。这里就要说到财商。财商是一个人认识金钱和驾驭金钱的能力，如果你是这样的思路，我想你最先要做的应该是改变自己对金钱的出获得固定的劳动收入。即便一个人的能力再大，他所能获得的劳动收

    入也是有限的。但财商高的人，能够经营自己的劳动收入，而不是一味

    地消费掉，让钱生出更多的钱。

    子安说：

    财商教育必须从娃娃抓起

    我常说，有财商的人只买货真价实、有价值的东西，而没财商的人

    则只买华而不实的消耗品。什么是消耗品？化妆品、车子、手机、衣

    服、日用品，甚至包括房租。即便随着工作经验增长，人的工资也上涨

    了。这样的人，他如果一直没有财商思维，那他只是会买更贵更好的消

    耗品被生活催着走，为生活买单，永远做不了自己生活的主人。

    如果我们把自己的劳动收入比作“母鸡”，那提高财商思维，就是要

    提高对“养母鸡”重要性的认识。我们都知道，养母鸡的作用是可以下

    蛋，用蛋为生活买单，而鸡永远都在，甚至越来越多。可是我们生活中

    大多数人却总是把鸡杀掉。培养财商思维，就是要了解自己的真正诉

    求，买有价值的东西，永远把“鸡”留着，养之，用之。“母鸡”就是你的

    原始资产，你要做的是保证它源源不断地“下蛋”，产生财富。就像“富

    爸爸”思维中所言，把资产中自己辛苦挣来的每一份钱当作自己的员

    工，让它们日夜不停地为你工作，实现你的财富积累。

    “养鸡”过程总共包含四项能力：管理鸡(财富)的能力；让鸡生

    蛋、蛋生鸡、鸡蛋循环赚钱的能力(投资)；把蛋卖出去的能力(营

    销)；把蛋卖个好价钱并不出现任何问题的能力(法商)。四项能力缺

    一不可。如果你真的想要买房，想要拥有原始的资产积累，那就需要提

    高自己在这四方面的财商思维。在后文中，我会结合买房计划详细阐

    述。

    29所以，回到我们本节开始的问题：“我想拥有自己的房子”是遥不可

    及还是近在咫尺？

    答案是：通过将模糊目标具象化，运用财商思维，借劳动收入实现

    自己财产性财富的增加和积累，进而让买房目标触手可及。

    30

    31

    用一种从“大局”出发和长远的眼光来看待政策的周期性变化。

    展的工具。房地产政策的周期性变化很难让人有安全感。这要求我们要

    动中国经济增长的重任，它的重要性使得房地产业成为国家调控经济发

    1998年房改之后，房地产被定为“国民经济的支柱产业”，承担着拉

    租售同权、还是房产税，都是保障社会稳定的方法而已。

    随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。但不论是房住不炒、纵观近几十年的调控政策，你会发现政策总是在不断变化着，它会

    种“租房”也不错、“租房”比“买房”好的假象。

    大力规范租赁市场等政策，又在极大地缓和“买房热”现象，让人产生一

    施，这让准备购房的人面临越来越多的压力。而租售同权、房住不炒、市经历了“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等政策的实

    近些年来，国家针对房地产业的调控政策一年比一年严厉，全国楼

    房子，永远是抵御风险的现实基础

    是“租房好”还是“买房好”呢？

    感。那么，在房价看似稳定、租赁市场看似大好的重要时期，到底

    子下来只剩下房，还款压力和生活的不确定性让买房的人也毫无安全

    也在逐年攀升；坚持租房的人认为：一选择买房就要沦为“房奴”，一辈

    坚持买房的人认为：租房极不稳定，缺乏基本的安全感，而且租金

    是“买房好”的话题热度只增不减。

    一系列的调控政策——租售同期、坚持房住不炒等，让“租房好”还

    市买一套属于自己的房子。然而面对居高不下的房价和近年来对房地产

    对一个在大城市打拼的年轻人来说，最大的心愿莫过于能在这座城

    第四节 租售同权，房住不炒，买房不如租房？

    32

    要付租金720000元，720000元能买到一套很不错的房子。通过贷款

    假如租一套房子每个月的租金是4000元，租15年就意味着你需

    认为租房要是能超过180个月，就比买一套房子更划算。

    的临界点。为什么是15年呢？通过计算，并考虑到购房成本，特拉

    租一套房子15年(也就是180个月)是衡量买房还是租房划算

    方便权衡买房与租房的财富增减情况：

    上特拉·西格尔·伯纳德(Tara Siegel Bernard)的一个计算公式，让你更

    房子，现在的价格俨然已经增长好几倍了。我们可以借用《纽约时报》

    的方式之一。因为房子的价值会随着市场的变化而变化，10年前购买的

    租金再低也是消费，收租金再低还是资产。因此，买房是财富增值最好

    租金这个行为是累积资产的行为，即便租金再低，也是资产的增值。付

    付租金这个行为是消费行为，即便租金再低，也是资产的消耗；收

    化就很明显了。

    态，或许一两年内的存款缩水不够明显，但是5年、10年之后，这个变

    会给你赢得更多的利润。而通货膨胀会让存款处于一个不断贬值的状

    东收取租金，通货膨胀、房价上涨这些因素都不会给你带来损耗，反而

    供5年、10年后，这个房子的所有权最后是属于你的，你还可以变成房

    子也不可能是你的。而买房不一样，买房属于财富累积性行为，即你月

    钱花出去，花出去后没了就没了。即使你租5年、10年，或者更久，房

    为什么说租房是一种财富损耗性行为呢？因为租房就是把你赚来的

    买房是财富累积性行为，租房是财富损耗性行为

    坚实基础。

    物价怎么上涨，房子始终是一年比一年更值钱，房子永远是抵御风险的

    的现象。但是我们必须要明白这么一个规律：不管政策怎么变化、不管

    这种政策的周期性变化，导致房价会在一段时间出现大涨或者大跌

    33

    的生存优势。比如一个店铺的租金是一个月1万元，然后在店铺开一个

    在商业化的社会中，房产资源的所有权(垄断性)能给你带来更多

    键是你属于收租阶层还是交租阶层。

    展和进步是以牺牲某些阶级或阶层的利益为代价的。你是否被牺牲，关

    地租来自社会生产力(广大劳动者)的剩余价值。也就是说，社会的发

    金是土地所有者凭借对土地的所有权(垄断权)所取得的地租，而这些

    对经济学研究的兴趣，其研究的主要领域包括地租理论。他认为土地租

    易所的证券经纪人，后受亚当·斯密《国富论》一书的影响，激发了他

    说到这里，我们需要谈一下“李嘉图定律”。大卫·李嘉图早期是交

    也是一样。

    像你修通了一座桥后，每个过桥的人都必须交过桥费一样。买房的道理

    门和你讨论租金，你在租金和房客上有绝对的自主权和话语权。这就好

    你是掌握资源的一方。比方说，你要出租自己的房子，自然就会有人上

    是个人的一种高价值的不动产资源，拥有房产会让你更有话语权，因为

    这个社会是一个资源社会，谁先抢占了资源，谁就有话语权。房产

    生存游戏：谁有资源，谁有话语权

    资产反过来又会促进你财富的增加。

    层、身份等这些“隐形的资产”也会和房子的价值一样不断“增值”，这些

    阶层的重要标准，在城市里有一套自己的房子，你的社会地位、社会阶

    还有更重要的一点就是，房产是这个社会评价一个人的社会地位和

    而且，这个公式并没把通货膨胀和租金上涨计算在内。

    这个公式很简单，即：房屋租金×180=总租金

    房。

    买房，基本上15年后你就可以得到一套房子，而且15年内不用租便利店的话，一个月能挣2万元。如果你是开便利店的人，你就要将所

    得的2万元收入中的1万元给房东，那么自己就只能挣1万元；如果你是

    店主兼房东的话，那就能挣2万元。这就是所谓的价值再创造，归根结

    底，还是“谁有资源，谁就有话语权”的问题。

    此外，房产资源能让你拥有更多机会提升自己的社会地位。比如，房子能让你在孩子的教育问题上享受更多的优势。因此，无论是现在还

    是未来，握有资源的人永远占优势。年轻人要尽早明白这个道理，那些

    越敢于早投资的人，就越有可能获得更高的社会地位和更多的资产。

    34

    35

    36

    体上处于上升趋势。

    由于土地价格的攀升、物价上涨、居住需求的增加等因素，房价整

    涨跌趋势中的“整体上升规律”

    而且这个占比逐年递增。

    告(2017)》显示，房产净值在全国家庭的人均财富中占比为65.99%，期投资，是家庭财富中最重要的组成部分。根据《中国家庭财富调查报

    更为重要的是房地产一直是家庭财富的大头，它作为一种固定和长

    房子是猴子派来的救兵

    子安说：

    多的选择权。

    多机会享受优质教育并无须缴纳高额借读费，能让你在婚姻选择上有更

    些资源都有可能转化为房产价值的提升。比如，房产能让你的孩子有更

    配，能让你在交通、教育、医院等公共服务中享受更多优质资源，而这

    其次很重要的一点是，房产让你有更多机会分享社会财富的二次分

    刷了，终于有一种“家”的感觉了……这是很多人决心买房的重要原因。

    自己说了算，再也不用担心墙壁被小孩画脏后还要向房东道歉、重新粉

    得梦寐以求的“安全感”：不用担心房东突然收房、涨房租，自己的地盘

    买房是归属感的(幸福感和安全感)物质基础。拥有房产能让你获

    房，买房还有哪些优势呢？

    求。除了前面提到的资源优势、增值优势、话语权优势外，相对于租

    不管房价有多高，房子在我们的生活中永远是不可缺少的一项需

    买房比租房好的几大优势自20世纪90年代住房商品化以来，房地产一直就是各方关注的热门

    话题。在过去20多年里，房地产的发展对中国经济增长的拉动作功不可

    没。更为重要的是，研究数据表明房价增速显著高于人均GDP增速。这

    就意味着，如果一个人购入房产越早，那么他财富的增值就会显著高于

    收入增加；而如果一个人迄今为止没有购入房产，那么他的相对收入与

    购入房产的群体相比，实际上是处于缩水状态的。

    房产复利

    复利的计算是指对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有

    利。以理财为例，比如你现在每月往银行存入1000元钱，年利率是

    15%，10年以后的投资总结果就会变成28万元，20年以后的投资总结果

    就会变成141万元，30年以后的投资总结果就会变成600万元。

    房产投资也是如此。方式不同，获得的回报就会不同。

    37

    38表1 月存银行1000元的投资回报表

    39

    40

    归，也只会拿出几十万，甚至更少。但是，你如果想要买房子，你会拿

    万元，甚至更少；你会拿全部500万元做生意吗？不会，你害怕血本无

    拿出50万元；你会拿全部500万元炒期货吗？不会，你最多可能拿出50

    你会拿全部500万元买外汇吗？不会，外汇风险更大，你最多可能只会

    部500万元去炒股吗？不会，因为股市有风险，你最多会拿出50万元；

    如果你有500万元，想要进行投资理财，你会怎么投放？你会拿全

    家庭房产理财：国人潜意识上的认同

    家庭财富的稳步增长。

    财富结构进行分析，并在此基础上合理分配自己的时间和精力，以实现

    基于上述分析，我提倡大家建立家庭房产理财体系，对自身的家庭

    用在最重要、最紧急的事情上。

    时间管理法则，即一个人的时间是有限的，我们应该把有限的时间优先

    理财总时间的5%，甚至更少。管理大师彼得·德鲁克提出“要事优先”的

    人理财总收入的70%~80%，但多数人在这方面花费的时间却只有个人

    在理财上普遍表现出投入和产出分配不均衡的现象。尽管房产理财占个

    按理说在房产理财上投入的时间和精力应该最多。可事实是，当下人们

    有30%来自股票、外汇等其他方面。既然大部分收入来源在房产上，那

    方式，但是中国大多数家庭净资产的收入中有70%~80%来自房产，只

    括房产、股票、外汇、基金、股权、期货、黄金，以及实物投资等多种

    现在中国大多数家庭对理财体系还缺乏清晰和明确的认识。理财包

    第一节 什么是家庭房产理财体系？

    第二章 家庭房产理财体系观

    41

    庭理财目标的理财规划包括现金规划、投资规划、风险管理、子女教育

    三，赡养老人，为老人退休后的养老生活提供经济来源。基于这三个家

    活质量；第二，教育子女，包括养育子女以及为子女提供教育投入；第

    家庭理财目标不外乎三个：第一，改善家庭生活条件，提高家庭生

    上，保证长期内获取更多的收益，它不允许有很多的风险和误差。

    行为。理财看重的是长远收益，让你将现有的财富运用到最佳的途径

    产目标，并有计划、有步骤地朝着目标逐步前进，最终实现理财目标的

    家庭理财并不是家庭投资。理财，是指我们建立一个长期稳定的资

    家庭房产理财：给整个家庭带来安全感

    的正确方向。

    分由房产组成，家庭房产理财体系是保证家庭财富稳步增长、不亏大钱

    财体系可以包括多种形式、多种部分，但中国人的普通家庭净资产大部

    为核心的家庭理财体系，是符合中国国情的特色理财行为。尽管西方理

    观念使很多家庭将房子列为最保值的理财行为之一。因此，建立以房产

    而且，有房才有家的传统观念，以及稳定性高、回报率高、稳赚不赔的

    明的最正确的投资行为，深受整个家族甚至整个民族潜意识上的认同。

    国人对房子有着渗透到骨子里的热爱，买房这件事是经过一代一代人证

    战斗；而在买房理财这件事上，却很容易达成共识，团队作战？因为中

    为什么同样是投资理财，在炒股、期货这些行为上，你是一个人的

    奶奶如果有能力，也会“江湖救急”，积极促成这件事。

    而你拿全部积蓄去买房，家人会非常支持，甚至会倾囊相助。你的爷爷

    去炒股、炒期货、买外汇或做生意，亲朋好友会各抒己见、百般阻拦，买房这件事上，你投资时的心理障碍最低。不仅如此，如果你拿几十万

    事实上，中国大多数人买自己的第一套房子都是掏出毕生积蓄。在

    出全部500万元吗？你会。你真的会。

    42

    所以，房产在中国将一直是安全、保险的理财路径。

    热衷在未来的几十年甚至几百年里会依然持续。有需求，才会有市场。

    了，即“商海中打拼赚钱、买房锁钱生钱”。中国人爱房子，这种极度的

    中国人在2000多年前就已经摸透致富的规律，认同买房理财的逻辑思维

    房屋，把钱通过这种固定资产储存下来，以实现保值增值的目的。我们

    们通过经营商工末业等技巧性手段来赚钱，然后用赚到的钱购买田地、用本守之；以武一切，用文持之；变化有概，故足术也。意思是说，人

    根植于中国人的惯性思维。《史记·货殖列传》中有记载：以末致财，首先，房产理财是中国人历经数代实践验证的最佳致富路径，它已

    市场最稳定的投资。

    外汇难度大、期货杠杆大，容易血本无归……理财产品中，房产是中国

    必然要考虑中国的市场和国情。就目前的理财市场而言，股票不靠谱、阐述清楚了。家庭的发展要跟着国情的发展路径走。我们的理财行为，的财富核心来源外，还是普通人逆袭的途径之一。这点我在上一章已经

    我们之所以要建立家庭房产理财体系，除了房产是中国大部分家庭

    家庭房产理财：符合中国国情的最稳妥致富路径

    产理财的一部分。

    内，实现以稳定为基础的保值增值目的。这样，投资便成为整个家庭房

    立家庭房产理财体系，便是以家庭理财为核心，将其他投资行为并入在

    贫；会盈利，也会亏损。但投资的目的都是一个：增值。因此，我们建

    风险大。在单个项目上的投资，可能让你一夜暴富，也可能让你一夜返

    投资，则看重的是单个项目的投资回报率，收益短、平、快，收益

    如一夜清零、中年返贫等，这些都不可以在家庭理财中发生。

    且平稳上升。因此，家庭理财不允许过程中出现太大的风险和变化，比

    子女教育、婚嫁、养老、疾病等方面的经济支付，实现财务收支平衡，规划、房产规划、遗产规划等内容。家庭理财要保障家人的基本生活、43

    构和比例很有必要。一个人的收入结构包括两部分：劳动收入和财产性

    的条件是个体的财产性收入要大于生活支出，因此弄清楚个体的收入结

    建立家庭房产理财体系的终极目标是实现财务自由。实现财务自由

    实现收入两条腿走路，增加个人财产性收入

    用房子赚一生需要的钱

    子安说：

    系，既符合中国国情，又踏实稳妥。

    险之类的，这其实是不符合中国国情的。建立以房产为核心的理财体

    很多人会借鉴国外人的理财方式，大肆投资股票、基金、期货、保

    有足够的心理安全感，内心踏实，步伐稳妥，路径靠谱。

    房屋可以是个人的。按照国家发展的大方向来发展自己的小家，我们会

    致财，用本守之”的本是指田地、房屋，而田地是国家的，无法买卖；

    再次，家庭理财首选房产，是符合国情的最正确决定。所谓“以末

    买房实现财富的稳健上升。

    可以利用的最好的杠杆工具。运用好金融学的“杠杆效应”，你可以通过

    意效劳，而且效率极高。所以，从金融杠杆原理来看，房产是普通家庭

    贷款几百万，银行根本不搭理你；但如果你拿房子抵押贷款，银行很乐

    功劳要归功于银行贷款。如果你拿着自己的股票、期货或保单去找银行

    按揭贷款额占到总贷款额的46.24%。中国房价如此暴涨，背后有很大的

    银行看好并支持个人房贷，有调查显示，中国的16家大型银行个人住房

    其次，房产是普通家庭能够运用金融杠杆最好的工具之一。中国的

    赚钱买房是最深的修行

    子安说：收入。虽然我们国家已经屡次提出“创造条件让更多的群众拥有财产性

    收入”，但目前我国人们的收入绝大部分还是劳动收入，能够占到总收

    入的98%，而财产性收入平均只有2%。美国民众的财产性收入占到总收

    入的50%，我们与之相比差距相当大。

    我们中国人所受的教育使我们产生了这样的认知，即勤劳致富、努

    力致富。所以，我们潜意识中所认同的致富行为就是努力干活，好好奋

    斗。我们骨子里认同并自豪于自己的劳动所得，抗拒所有形式的不劳而

    获。这就是为什么大家非常注重上班工作、创业、做生意等劳动收入，也叫主动收入；但却不注重财产性收入，即被动收入。

    被动收入，不是通过劳动获得的，而是通过钱生钱获得的。比如，你有一个项目能够持续盈利，你不需要付出很多精力、时间、劳动，它

    可以自动化运作，实现保值增值的目的。相对靠时间、精力换取收入的

    劳动收入而言，财产性收入是指利用资金资产形成一个系统，可以自行

    运转而带来源源稳定不断的收入，只需要投入少量或者不需要投入时间

    和精力。

    子安说：

    我心安的原因是我有第二收入

    中国人具有房产理财的特色性优势，但很多人却意识不到这点，这

    是十分可惜的。国家屡屡提倡创造条件让民众拥有财产性收入，是因为

    国家希望更多家庭通过买房获得稳定、安全感。如果你把房产理财作为

    自己财产性收入的核心，那你既有劳动收入，又有稳定的财产性收入，相当于两条腿走路，你的家庭经济条件、子女教育、老人赡养方面就更

    具有保障。即使你因为各种原因丢掉了工作，你也可以借助第二条腿保

    证家庭的经济来源，不至于生活质量大受影响。

    44所以，我们应该跟着国家的号召走，树立家庭理财的意识，并付诸

    行动，实现“两腿走路，又稳又快”的理财之路。

    45

    46

    客户，仅有20%的聪明客户去选80%的优质房源；政策放松后，被吓退

    回到房地产领域，我们不妨这样理解二八定律：房价吓退了80%的

    要矛盾。

    要把主要精力花在解决主要问题和主要矛盾上，适当放弃次要问题和次

    都有好的表现；锁定少数能完成的人生目标，而不必追求所有的机会；

    是：一个人应该选择在少数几件事上追求卓越，而不必强求在每件事上

    的典型的不平衡现象。如果应用在生活上，这个定律给我们的启发就

    二八定律指出了在原因和结果、投入和产出、努力和报酬之间存在

    20%的顾客带来的……

    人只拥有20%的财富；80%的产品是20%的企业生产的；80%的利润是

    此被称作二八定律。比如说，80%的财富集中在20%的人手里；80%的

    只占其中一小部分，约20%；其余80%，尽管是多数，却是次要的，因

    会、经济及企业管理等。这一定律认为，在任何一组东西中，最重要的

    少数法则，是意大利著名经济学家巴莱多提出来的，被广泛应用于社

    关于这一现状，我们可以用二八定律来解读。二八定律，又名关键

    房地产界永远的二八定律

    生价值的事情上，却花很少的时间在能产生价值的事情上。

    以，当今社会的一个普遍现状就是：大部分人花大量的时间在一些不产

    的人，七成都是亏钱的，二成不亏不赚，只有一成的人是赚钱的。所

    说，在股市当中，流传着这样一句话：七亏二平一赚。也就是说，炒股

    业、股票等事情上，但是这些给他们带来的收益却很少。拿炒股票来

    房产，但是投入时间其实只有5%，他们把剩下95%的时间投在上班、创

    有一个很值得思考的现象：中国大部分家庭80%的财产积累来源于

    第二节 80%的财富积累和5%的时间投入的80%客户只能去抢被挑剩下的、已经涨价的20%房源。即使是楼市寒

    冬之年，成交量极为惨淡，以价换量都未必换得来量。你去问问那些胆

    敢在“调控年”逆市买房的人，可曾有过后悔？他们当然不会后悔，事实

    上，站在未来看现在，又何尝不是历史性低点。当然，这样的胆识和魄

    力并不是谁都会有。于是，这就合理解释了20%的人在短时间内通过逆

    市买房赚了80%的钱。

    在买房问题上，不要捡了芝麻，丢了西瓜

    我们经常说做难的事赚钱易，做容易事赚钱难，意思是我们不要把

    珍贵的时间分配到一些产生不了收益或者较小收益的事情上。我们中国

    人对这种事情有个通俗的比喻：捡了芝麻，丢了西瓜。

    这个道理看似很简单，人人都懂!但其实，大部分人还真不懂。我

    们不妨来看看日常生活中一些常见的捡芝麻行为：为了抢免费的商品而

    争得头破血流，为了省一元钱出租车费用而在路上多等了十几分钟，为

    了抢几元钱红包而每三五分钟就看一眼微信，为了挣几百元钱外快而上

    班偷偷干私活，为了“双11”活动而整晚不睡觉，为了一点点折扣而在网

    上对比好几个小时!

    这些人的问题不仅在于时间利用得没有意义，还在于他们渐渐习惯

    于越来越低质量的追求!人的追求一旦变得非常低，就很难再有提升，也很难分清楚主次。用芝麻和西瓜的比喻来说，就是分不清楚芝麻和西

    瓜。因为在生活中，跟捡芝麻这种俯拾皆是的机会相比，捡西瓜的机会

    往往不是那么明显。如果一个人把心思全部放在捡芝麻上面，他就会永

    远失去了捡西瓜的机会。

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    平缓的时候，其实大部分中国人都可以参与进来，可是为什么把握机会

    比方说，过去几十年的房产一直是持续上涨，当然中间也有回落和者就如此之少呢？最重要的原因就是那些一直在捡芝麻的人太忙了，我

    们经常说的“别忙着工作，忘了赚钱”讲的就是这个道理。其实赚钱跟工

    作并不是一个直接对等的关系，工作是工作，赚钱是赚钱。

    总之，在中国买房子就是一个捡西瓜的行为，因为很多家庭的财富

    积累往往被一套房子所改变。而很多没有买房的家庭辛辛苦苦工作几十

    年，却依旧无法改变自己的命运。所以我们倡导大家把更多的心思和精

    力从捡芝麻行为中抽出来，转而投放到捡西瓜的行为中去。但是捡西瓜

    更多的是关于理财思维和财商的问题，它没有办法像捡芝麻一样，短期

    内就立即能看到成果。换句话说，捡西瓜需要很多前期准备，比如买一

    套房子要准备首付、攒月供、全家商议、选地段、实地考察等；而捡芝

    麻往往能获得即时回报，一干就可见效益，天天有糖果吃。

    我们一定要分清楚家庭的财富积累是来源于哪里，心思和精力应该

    放在哪里。我们也可以把这个芝麻与西瓜的故事分享给身边更多的朋

    友，而且不用怕他们会抢到你的西瓜，因为这个世界上的西瓜是抢不完

    的，大部分人看到芝麻依然会去捡，芝麻捡多了，西瓜自然就留给你这

    样有智慧的人了。

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    因此，最明智的选择就是现在就买，立刻行动!钱不多就买偏点，划再存多一点首付来选原来的房时，房价已经不是原来的价格了。

    下一班会更好，那么最后你可能要抱怨很长一段无车的日子了。等你计

    过，一边还要抱怨这辆车外观破旧、座位不舒适、抢着上车的人太多、不到上车的人的速度。很多人一边眼睁睁地看着房价的末班车从身边开

    车再说，上了车再考虑换好座位，这才是明智之举。不上车的人永远追

    是一辆公交车，首次买房的人，眼光不要太高，不管三七二十一先挤上

    是一步步走出来的。中国香港人有个词语叫“上车盘”，意思就是房价就

    当然，还有最重要的一点：行动、行动、行动。再远大的理想，也

    这个世界上充满着有才华的穷人

    子安说：

    得投入大量时间去做的有意义和能升值的事情。

    力和成本到买房上，买房路上多做功课，多问细节，这也是我们真正值

    费大量的时间去做储蓄、炒股等回报率甚微的事情，不如投入更多的精

    充分的认识，利用最多的时间去做真正有意义和能升值的事情。与其花

    的事情上。任何人的时间都是有价值的，我们应该对自己的时间价值有

    易，它并不难。”富人的思考方式其实就是把时间花在有意义和能升值

    你得去除所有让你贫穷的想法，用富人的想法替代它们。赚钱其实很容

    乔丹·贝尔福特说：“如果你想要变得富有，就得拥有富人的大脑。

    房，能让你在最短时间内收获最大收益，实现财富积累。

    就像捡西瓜，不是每天都有，但捡到一次却会有一次超大回报!就像买

    有少部分人在读，而不可能是全民都在读，这也就给了你更多的机会。

    机会永远是给少数人准备的。就像你现在看到的这本书，永远是只

    把时间花在有意义和能升值的事情上买不起大的就先买小的，买不到高楼层先买个低楼层。房子没有高低贵

    贱之分，拥有了就好。其实每个人都有不同的知识结构、能力圈雷达、资金成本、风险偏好、可投资期限等，能投资的资产都是有限的。我们

    只要在自己的雷达范围内，寻找回报、期限、风险水平最适合自己的房

    子，就是最正确的决定。这就是买房的真理。

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    50%精力用于思考尽快攒够首付来获取房产利润。这个时候，上班获得

    作和买房，将自己的50%精力投入到工作上以实现升职加薪，将剩余的

    但如果他们一开始就设定自己的收入一定要寄希望于两条渠道：工

    可走的状态。

    源，他们的人生也就没有第二条路可以走，他们可能会陷入迷茫和无路

    工资收入。如果他们没有办法升职加薪，那他们就没有第二个收入来

    然而，大多数上班族并没有这个意识，他们的收入管道就是单一的

    就够了。对于这部分收入，我们一般称为财产性收入。

    而增值100万元，甚至200万元，这可能都不需要10年的时间，仅仅5年

    年也才挣120万元。但如果买一套房子，那他的收入就会因为这套房子

    比方说，一个上班族每月收入是1万元，那他一年就挣12万元，10

    来买房。

    子间上班的80%人士，所以我觉得上班族应该至少花30%~50%的精力用

    资源，因为如果提前规划买房这个事情，他们就能够战胜跟他一样在格

    最朴素的想法，这无可厚非。但问题在于上班族们忽略了本可以挖掘的

    富的规划大部分都放在收入提升上，也就是说升职加薪是大多数上班族

    爆发增长的可能性比较低。所以他们都想着攒够钱再买房，而对未来财

    我们身边大部分人是上班族，收入比较稳定且持续，却十分单一，上班族的理财策略

    大致可分为两类：上班阶层和企业主阶层。

    的财富来源于房子，但在房子上面花的心思又不多。我们身边人的状态

    分析目前国人最常使用的理财策略，我们不难发现，大多数人80%

    第三节 实现资产倍增的理财策略收入的目标就变成了买房，也就是说一系列小目标都是为了实现大目

    标。上班是为了攒首付买房、还月供，房子是为了增值而存在，又能带

    来安全感，我们充满动力去上班、提升技能，并且有更好的社交圈，这

    反过来也会辅助劳动收入的提升，甚至会有更多收入的增加和人生改变

    的可能性。

    因此上班和买房这两件事应该是相辅相成的，而大多数人的误区就

    在于把这两个事情看成是一个前后的关系，必须是靠单一线程完成的任

    务。

    他们以为只有有钱了才会考虑买房，否则买房就是遥不可及、异想

    天开的事情。这一思维误区是很多上班族需要避开的，上班和买房是两

    个管道性收入，这一规划的整个格局和计划性要远远高于普通的上班族

    的惯行规划，因为大多数上班族都想着及时行乐，购物、旅游、吃吃喝

    喝，然后这样被动地成为一个月光族。月光的原因就是没有更好的计

    划，没有更长远的目标。

    如果有更长远的目标，他们就一定会意识到现在挣的每一分钱都是

    未来财富的种子，只要播下这颗财富的种子，那么未来它一定会长成参

    天大树。种一棵树最好的时间是10年前，其次是现在，所以我们应该早

    早种下这颗种子。

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    合起来，即现金流加资本利得的模式。

    本利得就走不快，而我们如何走一条又快又稳的路？方法就是把两者结

    金收入，也称为财产性收入。我们经常说没有现金流就走不远，没有资

    而房产增值是属于另外一个现金流的收入，我们称为资本利得的现

    够获得的收入。

    开公司挣钱，这都是经营性的现金流收入，是需要我们主动去工作才能

    换句话说，不管我们是上班族要通过上班挣工资，还是企业主自己

    现稳定资产，也就是房产保持增值。

    活支出、事业拓展等，而将另外一半的钱用于优化房产配置上面，来实

    总的来说，实现资产倍增的家庭理财策略就是要将一半的钱用于生

    资产倍增的家庭理财策略

    的智慧型策略。

    少还有家庭理财这条管道的收入。这是一个进可攻、退可守，进退相宜

    拓展上，再分配50%的资金在家庭理财上，那么即使企业发展不好，至

    状。但是如果企业家在赚钱的时候，能把50%的资金分配到现有事业的

    市场变化也能起到关键作用。我们经常看到很多企业家一夜破产的惨

    因为生意做得好与不好与个人能力有很大的关系，同时行业趋势和

    行业周期逆转的时候是很容易栽跟头的。

    不断扩大规模和销售额来实现更大的发展目标是非常好的，但是在整个

    路子上。这本身并没有错。只是对于企业家来说，在经营顺利的时候，里、眼里都只有自己的公司，从而全心全意地把精力放在公司成功这条

    公司做上市，在上市之前，他们会认为世界上其他事情都不重要，心

    企业主也就是我们常说的创业者。创业者最大的目标就是把自己的

    企业主的理财策略子安说：

    慢慢来，比较快

    活得久、活得稳的乌龟投资法

    这个模式起源于《富爸爸穷爸爸》的策略：穷人为钱工作，富人让

    钱为自己工作!我们都想拥有投入少、风险低、收益高、回报快的投

    资。投资策略有千万种，而且每种投资方法一定是有优势和劣势的。

    其实我们只需要掌握一种就够了，然后做精、做深。因为什么都会

    的人，往往什么都不擅长，这种人反而挣不到太多钱。投资就像龟兔赛

    跑一样，兔子总因为太过自信而容易被短期的胜利冲昏头脑，而乌龟虽

    然跑得慢，但每一步都谨慎小心、稳扎稳打，最终反而能取得胜利。

    所谓乌龟投资法，就是选择能活得久、活得稳的投资方法。在投资

    领域，我们不担心赚不到钱，也不担心赚得比别人少，最担心的就是趴

    下后再也爬不起来。因此，短命的投资所需要承担的代价是巨大的，一

    旦破产就会赌上整个家庭的所有财富积累。风险高的投资方法可能能让

    我们3年赚500万元，乌龟投资法或许需要5年才能让我们赚500万元。钱

    虽然赚得慢一些，但安全系数却高得多。投资过程中总会出现变化快于

    计划的意外，这就需要我们对事物保持一定的容错率。容错率的大小，就是安全系数的多少。

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    57由于房产市场的行情不好判断，其间会有很多不可控制和预料的因

    素，市场的波动无法通过想象来抵消，计划总赶不上变化快，我们要积

    累千万资产，可能需要无数正确的决策，但要亏掉所有身价，只需要失

    败一次就够了。对于曾经经历过高峰和低谷的人来说，对这一点应该深

    有体会，一步之差，天壤之别。

    我们赚钱的首要考虑因素就是赚得稳，而不是快。只有这样，我们

    才不会在投资过程中比较被动。另外，我们还要知道，投入少、风险

    低、收益高、回报快的投资方法都是小概率事件。当然，确实也有人会

    成功，然而极端案例较难复制，不要随便使用。就拿买彩票来说，彩票

    确实投入少、风险低，收益高、回报快，但每个买彩票的人都成为亿万

    富翁了吗？

    通过彩票积累财富的人，成功的概率连千万分之一都达不到。所以

    我们了解各个不同的投资方法，主要是为了印证属于自己的一套投资方

    法，要符合自己的投资性格、偏好及能力范围。因此我们要做大概率的

    成功事情，不要投机取巧。

    我一直倡导稳健的房地产投资办法，为什么呢？因为我希望所有的

    买房者都能活得长一点，高杠杆零首付从来也不是什么新鲜事。太阳底

    下就没有过新鲜事，排列组合就是创新。

    这不外乎就是以前的玩法换个名字，换个由头，换个人讲而已。说

    实话，高杠杆的玩法并不适合大多数普通人，为什么？我们可能一开始

    发现别人的投资案例很惊人，能赚很多钱，而且用很少的本金。但真正

    等我们自己去操作的时候，我们会发现，这里面的坑挺多的。我一直强

    调现金流是投资的根本和一切，然而做现金流总是比做资本得利的人更

    辛苦、赚钱也更少，但它的优点是持续和稳定。

    58我也有过投入10万元钱，然后通过一系列复杂的操作后，最终净赚

    300万元的案例。但其实，我也一直在不断地印证，印证在获利的过程

    中，我的能力到底能占多少？这次成功可复制性的可能性是多少？在这

    个成功的案例当中，运气的成分占多少？

    因为我看过很多成功的操作案例，这些案例往往有许多非常特殊的

    背景和因素，以上所有这些缺一不可才能促成这笔交易。而对于大部分

    普通人来说，这些天时、地利、人和等因素是不可能全部具备的，或者

    说，即使具备，概率也是很低很低的，就像买彩票中奖的概率一样低。

    对于影响我们人生的重大投资事件，我们千万不可以执着追求这种低概

    率成功事件。

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    找到正确的方向和目标，经过长时间的积累和历练，并且在良好的

    不到1%。

    去体验家庭幸福，也就很难获得幸福的人生，何况东山再起的成功概率

    二次成功的人往往花了大部分的时间在东山再起上，所以他就没有时间

    巴菲特说过，幸福人生的方法就是一次成功，不要第二次成功。第

    得了的。

    100多万元，因为可能过几年又亏了，这种日子并不是很多家庭能够受

    远，实现财富稳定增长，最终获得美满的人生。我们不要期待一下子赚

    只要我们好好把握关键和细节，一定可以在家庭理财里面走得更长

    成功的事情。

    不为过。我们一定要做大概率能成功的事情，而不要去做那些小概率能

    意，亏了就亏了，我们赔的往往是我们的全部。所以做投资，再谨慎都

    重要的事情，因为我们是拿所有的家产来做投资，并不是说做一单生

    平庸但能坚持又刻苦的人能成就大业。投资对于每个家庭来说都是极其

    往往在长期的人生历程当中表现不佳，反而是像郭靖、张无忌这种资质

    这就像金庸武侠小说一样，被寄予厚望、聪明精巧而心思灵活的人

    有点胆小的人。

    的人往往最终不见踪影，和你一起进步的反而是那些保守、坚持、甚至

    然后缓缓地往前走，你就能赢过大部分人了。那些比我们快的、挣得多

    你操作手法特别强，只需要你有一套完整的投资体系，有抗风险能力，秀于林，风必摧之”，在投资这个行业，并不需要你特别优秀，不需要

    自己是一个普通人，这种自知之明就是最大的财富根本。我们常说“木

    古语讲，知人者智，自知者明。对于一个普通人来说，其实能承认

    自知之明就是最大的财富根本时机来临时敢于行动，行动后能够耐心地在正确的方向上坚持。坚持就

    是成功，我相信你仰望星空、脚踏实地、完善步骤，人生走的每一步都

    不会浪费，你一定可以买到属于自己的第一套房产。

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    年50万元收益，30万元本金，总回报率是167%(暂不计还贷利息)，以后。比如3年后房价飙升到每平方米1.5万，你的房子就值150万元。3

    100万元的房子。当然杠杆的作用不只体现在这里，还体现在房子涨价

    以选择首付30%，向银行贷款70%，这样一来你只需要30万元就能买到

    全款购买方式，我们需要支付100万元。但是运用杠杆原理的话，你可

    比如说，你要买一套100平方米的房子，每平方米1万元。如果按传统的

    买房界的杠杆简单来说就是：通过小比例首付，撬动大比例房贷。

    理，你真的会重新打开认识世界的大门。

    也有可能让我们永远无法实现财务自由!其实，如果你学会运用杠杆原

    倒也没什么错，因为这就是我们一直以来跟世界打交道的传统方式，却

    交货、一手拿钱，甚至有时候交了货也拿不到应得的钱。这种思维模式

    对于我们这些学历平凡、家境平凡的普通人来说，我们习惯于一手

    学会运用杠杆，买房不再是梦

    袭的路径。

    咖啡和精致甜点的高阶人士，那么买房绝对是又快又简单的实现阶层逆

    个或娶个有钱人来轻松当上人生赢家，还想成为坐在咖啡厅里享受意式

    在今天的中国，如果你没有能力和勇气创业，颜值又不足以高到嫁

    张，却真实地折射出一个残酷的现实：创业难，创业成功更难!

    的一句玩笑那样：“每10个创业公司中就有11个倒闭。”数字虽然有些夸

    高但胆子大、能吃苦的社会底层人士翻身逆袭，可是就像创投圈里流传

    但大多数道路不适合普通人。比如创业确实能让出身微寒、文化水平不

    何成为衣食无忧、阶层逆袭的富人呢？虽然说发财致富的道路千千万，在这个充满焦虑的时代，仅仅靠上班或打工来维持生活的普通人如

    第四节 房产，让普通人逆袭年平均回报率是56%。如果你觉得投资收益可观，卖掉后还完银行的70

    万元贷款，你将剩下80万元!这样，你手里的钱由首付30万元翻到现钱

    80万元，即使是去掉这3年的利息，你也是赚得盘满钵满。

    巴菲特说：“一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何经营你的钱。钱找人胜过人找钱，要懂得让钱为你工

    作，而不是你为钱工作。”所以，杠杆就是经营钱的最佳工具，拿银行

    的钱帮自己赚钱，何乐而不为？对普通人来讲，靠拼死累活的加班，永

    远也实现不了财富自由，而通过买房却可以切实让你的财富稳健地、有

    规律地实现增长。

    比传统的投资方式收益快又多

    美国总统罗斯福曾说过：“房地产既不会无缘无故地突然消失，也

    不会被偷走，如果管理得当，房地产是世界上最安全、稳妥的投

    资。”对于普通人来说，买房是创造和积累财富的最佳途径，要比其他

    的投资有不可比拟的优势。

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    好的投资项目。这两句话言简意赅地揭示出两种理财方式的差距。

    你应该考虑买套房子。毕竟和炒股相比，买房几乎是一件所有人都能做

    生。华尔街也曾流传出这样一句话：当你打算投资任何股票之前，首先

    买房VS股票。网上有一个很火的段子：买房富三代，炒股毁一

    断升值，且让你更稳健地实现财富增长。

    收益。第一是房租租金能带来稳定的收入，增加现金流；二是房子在不

    中原则”(中心城市、中心区域、中心地段)的标准买房，能得到双重

    让人看得眼花缭乱。相较之下，房子的优势就很明显，尤其是按照“三

    已经有无数家网站理财平台出现老板跑路的情况，而且网络理财颇多，时间内带来不错的收益，还能保持良好的流动性。但是理财风险过高，P2P、银行等。这些产品的特点是门槛低，对资金要求不高，可以在短

    越来越强，市场上的理财产品也让人应接不暇，如基金、股票、期货、买房VS理财。在当今这个经济迅速发展的年代，人们的理财意识

    可以避免资产的贬值。

    是最好的选择，因为通货膨胀时期，房子的价值也会相应升高，这样就

    人越穷、富人越富的一个重要原因!相比之下，以实物形式存在的房子

    于借用别人的钱、智慧及劳动力来为自己创造更多的财富，这也就是穷

    林毅夫指出的那样：“穷人把钱存入银行，实际上是补贴富人。”富人善

    购买力看，钱却在不断贬值!就像世界银行高级副行长、首席经济学家

    也就是说，虽然把钱存在银行，表面看总资产是增加的，但从实际

    收益，但扣除膨胀率之后，实际利率是负值。

    那些把赚来的钱第一时间送给银行坚持做储蓄的人，虽然有一定的利率

    依然坚信存钱才是硬道理。但其实从长期来看，货币是在不断贬值的，纪70年代至今一直位居世界前列，他们明知银行的储蓄利率在下跌，却

    借钱。数据显示，中国是最爱存钱的国家之一，中国国民储蓄率从20世

    买房VS存银行。穷人和富人最大的区别就是穷人爱存钱，富人爱2017年年底以来，股市狂跌，很多股民叫苦不迭。即使短期看，股

    票的回报率可能很高，但瞬息万变的股市可能让你一分钟内变成穷光

    蛋!不仅如此，买股票需要天天盯着，时时留心，劳神费力，影响正常

    的工作和生活。然而买房的风险却远远小于股票，而且可以在不影响正

    常生活的情况下就可以坐享资产升值带来的收益，房子还是看得见、摸

    得着的实实在在的东西。

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    68买房是大概率成功事件

    目前为止，在中国，我还没听见过谁和我抱怨：“哎，早知道不买

    房了，前两年买房实在是太不明智了。”相反，更多的人是在抱怨：“我

    为啥没早几年买房呢？现在房价又高、买房又难。”

    我有一个学员是河北邯郸人，在北京读完大学后开始北漂。2009

    年，他在燕郊买了一套房，当时的房价是每平方米4000元，首付20%。

    现如今他的房子已经涨到每平方米4万元，也就是说个人资产增长了9

    倍。用他的原话就是：靠这套房子赚的钱，比他北漂10年上班赚的都多

    得多。

    与普通人一样，早期涉足买房投资的明星成了第一批受益者。王菲

    曾被圈内人戏称为“别墅皇后”，除了在香港拥有多套别墅外，在北京也

    有3套，还在三面靠海的洱海边购入一套豪宅潜心礼佛。孙俪也是明星

    买房中比较低调的一个，她的购房理念就是专攻市中心区域，据说她在

    北京、上海等地有4处豪宅，市值都超过千万元，其中和邓超的婚房就

    在静安区。另一位“女楼王”赵薇比较看中地段：“我就是看地段，虽然

    好的地段会贵一点儿，但是你想把它卖掉的时候，也会有人排队等

    候。”其实这样的案例数不胜数，精明的投资者正通过买房实现财富逆

    袭，而整天谩骂房价涨幅大、乱发牢骚、举棋不定的人却一而再、再而

    三地错过买房的最佳时机。其实你翻翻历史就知道，买房从来就不是一

    件容易的事，过多的抱怨和观望只会让你徒增烦恼，你的工资涨幅永远

    赶不上房价，最终会永远错失这个千年以来最好的时代赐予你的逆袭机

    会。

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    稳赚不赔的投资，越早买房越好。

    跌幅，但不影响整体的上涨趋势。因此，以10年时间来看，买房是一种

    城市的掌控感。而且长期来看，房价一直是稳步上涨的，即使会有短暂

    思维。房子不是冷冰冰的钢筋水泥，而是一种心理归属，一种对生活和

    现在的收入承担不起自己的未来，所以畏缩。你需要改变并拓展自己的

    入低不是你不买房的原因，而是你害怕去承担更多的责任。你害怕自己

    压力很大，房地产市场不稳定，想等着有钱了再买房。其实，有时候收

    考虑尽早买房。现在很多年轻人都觉得自己收入不高，成为房奴后

    买，因为升值空间十分有限，你也没有足够能力支撑。

    外，如果考虑投资的话，即使三四五六线城市的房价在涨，也坚决不要

    房子，实在买不起，再考虑二线城市市区或者城市郊区的小两居。另

    城市聚集导致房源供不应求。所以，要买房一定优先考虑买一线城市的

    考虑在大城市买房。你要看清房价飞涨的本质是因为人口不断向大

    那么请不要犹豫，越早买房越好。

    到。如果你有能力拿出买房的首付，还有稳定的收入来还每月的房贷，行房贷是目前国内民众能够获得的利息最低的大额贷款，借到就等于赚

    度永远赶不上房价上涨的速度，结果都是永远在计划买房!要知道，银

    息，认为全款买房最踏实。其实这是典型的穷人思维，因为你存钱的速

    考虑贷款买房。身边有很多保守的人畏惧贷款，害怕银行的高利

    何运用富人思维呢？

    有大格局、高视野、更灵活和丰富的思维方式。那么在买房问题上，如

    眼前得失的思维习惯。而富人在生活中可以有余力去试错，所以更容易

    度来源于出身，因为没有足够的财力承担试错成本，也就养成了太计较

    人与人之间，比财富差距更大的，是思维的差距。穷人思维很大程

    买房要学会运用三大富人思维

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    者买了超出自己经济能力范围的住房，这两种情况都让买房者痛苦不

    想一蹴而就、一步到位的心态让很多买房者迟迟下不了买房的决心，或

    好的、最理想的房子，面积要很大、有大阳台，最好是精修房……这种

    然而大部分的买房者都抱有一个很美好的愿望，认为买房就要买最

    据需求进行升级置业。

    自己的楼盘和户型。然后在条件成熟后，或者在经济实力增强后，再根

    态是，根据自己的经济实力，在满足基本居住需求的基础上，选择适合

    贷金额的多少也是必须考虑的问题。因此，对买房者来说，最理想的状

    件极其困难也极具风险的事。因为买房不只是一个首付的问题，每月还

    的，对这部分的人来说，想要用有限的资源求得最好的住房条件，是一

    这里所说的一步到位，主要是针对那些经济实力相对有限的人来说

    心理障碍1：一步到位

    做出最适合自己、最理想的买房决策和计划。

    房者需要明白这三大心理障碍，并根据自身实际情况衡量和裁决，从而

    矛盾重重、纠结不已。为了让买房的过程更顺利、更划算、更满意，买

    的房子、怎样按揭买房最适合、买房以后能不能增值等问题，都让他们

    终身大事。对好不容易下定决心准备购房的人来说，能不能买到理想中

    对大多数中国人来说，买房是人生的一个重大决定，事关一个人的

    第一节 买房时的三大心理障碍

    依旧买不起房

    第三章 比任何人都努力的你，为何

    73

    让自己在城市里有一个家，成为这座城市的主人。退一步说，其实能达

    子首先要解决的是自己的住房刚需问题，即让自己有安全感、归属感，因此，对拥有“完美主义”特质的买房者来说，需要明白的是，买房

    们留有“遗憾”。

    义的买房者在选房问题上绞尽脑汁。但无论选择哪里的住房，都会让他

    好，装修也要符合自己的审美要求……上述条件足以让这些具有完美主

    一套完美的房子，最好南北通透、户型方正，有电梯、视野好、环境

    量。因此，他们在买房这件事上，也延续了职场上的一贯作风——要买

    是白领阶层，年轻、工作有所成就，生活上追求高标准、高品质、高质

    第二个购房心理障碍就是太过完美主义。大部分具备购房条件的人

    心理障碍2：完美主义

    是走一步看两步，在过程中不断修正微调，总会“柳暗花明又一村”。

    房子小点也没关系。而且，人生很多事情都不是能一步到位的，很多都

    千万不要想一步到位，还是循序渐进为好。买自己能力范围内的住房，因此，建议买房者有一个合适的心态，买房不要等，买完了等着。

    你会陷入一种很绝望的生活困境。

    万一哪天家里有什么不测急需要用钱，你却拿不出足够的钱来应付时，庭月收入的30%以下，否则这种“过度透支”会大大影响你的生活质量。

    的收入水平，将每月的还贷金额控制在每月收入的50%以下，最好是家

    不欲生。关于这一点，我建议买房者在准备买房时，一定要衡量好自己

    而对买了超出自己经济能力范围的住房的人来说，每月的月供会让你痛

    上房价上涨的速度。当年你能全款买房的钱，几年后已经只够首付了。

    的目标越来越远。因为，房价一直在涨，你的薪资上涨速度永远也赶不

    对这些想要一步到位的人说，这种“再等等”的心态会使自己离买房

    已。到你高标准、高品质、高质量要求的住房是存在的，但是你会有一个很

    大的“遗憾”——地段问题。

    满足你条件的房子很多，但大多位置较偏，地段不好，不具备增值

    的优势，而且大多离你工作的地方较远。钱投进去得不到收益、不能增

    值，这是大部分买房者不想看到的。我们好不容易攒到钱购房，更多是

    希望看到房子能够增值，能为我们以后的事业积累更多的资本、带来更

    大的可能性，但为了成全自己的“完美主义”而牺牲掉这一有利条件，会

    让我们丧失掉更多的可能和机会。所以，建议买房者不要追求完美，先

    拥有再完美。

    74

    75心理障碍3：差不多就得了

    为什么买房者会有这种“差不多就得了”的心理障碍呢？因为买房不

    易，看房更难。看房过程中的经历远比你想象中要纠结、无奈、辛苦得

    多。而在看房过程中的疲惫和打击，很容易让买房者产生这种“差不多

    就得了”的心态，很容易自暴自弃，而忘记了初心——我为什么要买

    房。

    子安说：

    耐心看房，规划人生

    比如，一个在职场上特别自信、特别骄傲的人，在看过多个地段、多种户型、多种价格的房子后，也可能会产生很大的心理落差，他真实

    地感受到自己的“穷”，这种穷并不是说买不起房，而是发现自己能选择

    的住房那么有限，看上去面积不大、户型不好的房子，竟然要几百万。

    而且，在看房过程你碰到的人——房主、中介、其他买房者，都会让自

    己的心理越来越不平衡。这和买房者平时在职场上看到的完全不一样，他会反思自己这么辛苦就为了一套并不满意的房，值得吗？他开始自暴

    自弃，并忘记了买房时的初心。基本上买房者在看了一二十套房子后，就会生出这个心理障碍：太浪费时间了，还是工作重要。他会对买房这

    件事越来越力不从心，严重者还会放弃买房的决定。

    76

    子带来的增值远比工作带来的收益多。我们拼命工作的目的就是为了储

    极其不合理的。另外，部分彻底放弃买房的人，会在2~3年之后发现房

    体总资产的70%~80%，但是我们花在“选择”上的时间却不足5%，这是

    房。这需要买房者付出很大的代价，因为购房消耗的资金资源一般占个

    那些随便买一套房凑合住的买房者，很大的一个可能是——买错备资金并利用这些资金创造更多的资金收益，而放弃房产的决定会让我

    们的资金增值计划大打折扣。

    因此，从长远来说，在看房的过程中多点耐心、多点投入，会给我

    们带来更多的潜在收益，会让我们更有可能走上财务自由之路。虽然这

    个过程很辛苦，但是请坚守住自己的初心，不忘自己的人生规划。

    77第二节 普通人的买房实操计划

    让自己有决心、有能力买房已实属不易，而接下来如何才能买到理

    想中的房子、买房后如何优化房产配置，这些又是每个买房者必须考虑

    的问题了。在大众理财时代，我们要明白这样一个道理：理财理的不是

    钱，而是人。因为房产投资不仅关乎现在，更关乎未来，只有明白了这

    点，制定并落实买房计划才有方向和目标，才能做出一份切实可行的资

    产配置方案，让现在的资产不断增值。

    核心1：将家庭梦想数字化，制定资产负债表

    为了能顺利买房，并在买房后仍能过上有质量的生活，买房者需要

    根据家庭需求和实际支付能力综合考虑，审慎计算净资产，从而评估自

    己的购房能力。如果不了解或不顾家庭的实际资产情况而盲目贷款买

    房，那么即使能顺利买上房也会严重影响家庭以后的生活质量，甚至有

    可能面临因收入减少影响还债，而被加收罚款利息的危机，更严重者可

    能会被冻结或收回抵押房产。因此，为了能及时、准确了解家庭的资产

    状况，精确、客观地对自己未来家庭资产进行规划，买房者必须认真制

    定一个完整的家庭资产负债表。

    子安说：

    房产没买对，努力全白费

    资产负债表是家庭财务报表中的重要报表之一，它能显示家庭所管

    理的经济资源及所承担的一切债务，在理财中有着十分重要的作用，在

    优化家庭消费结构、帮助家庭资产快速增值、建立家庭信用评价体系等

    方面发挥着重大的作用。

    78家庭资产，即家庭所拥有的全部资产，包括流动资产、金融资产

    (生息资产)、自用资产。这些资产在家庭财务规划中极为重要，因为

    它们是实现家庭财务目标的基础。家庭负债包括全部家庭成员欠非家庭

    成员的所有债务。

    表2 家庭资产负债表

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    表3 张先生的家庭资产负债表

    买股票、基金200万元。请问张先生的净资产是多少？

    有一台自驾车价值50万元(其中信用卡透支30万元)。此外，张先生购

    (价值300万元，其中贷款200万元)，另外向亲戚朋友借款50万元，还

    元，购买银行理财产品50万元)，余额宝存放40万元，有一套自用房产 举个例子，张先生家有现金5万元，银行存款55万元(其中活期5万

    80

    资风险承受能力是个人理财规划当中评价风险偏好的一个重要依据。

    其他因素的影响下表现出不同水平的投资风险承受能力。因此，个人投

    险承受能力也就不同。同一个人可能在不同的时期、不同的年龄阶段及

    定。不同的人由于家庭财力、学识、投资时机等因素的不同，其投资风

    要根据投资者对理财产品的投资范围、风险、收益、流动性等因素来设

    所持的态度，这涉及投资者的个人风险承受能力。这种能力的评估通常

    风险偏好是指为了实现自己的目标，投资者在承担不确定的风险时

    核心2：根据自己的风险偏好确定购房策略

    在合理的范围之内。

    而定，好好算一下自己的负债总值占总资产的比例，并将这一比率控制

    戒线，即家庭负债率最高不要超过50%。个人可以按照家庭的实际情况

    率(负债率=负债总值总资产)从30%、40%、50%不等，但50%是个警

    房或者进行其他投资，那么家庭负债率多少才合理呢？家庭的合理负债

    从上表可以看出，张先生家的净资产是370万元，如果还想继续买

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    属于上涨或暴涨类型的区域。而发展初期的房子，会有一种风险，即因

    而且价格也相对稳定和偏高，因此增值空间已经很少了，在价格上就不

    较大。而在发展成熟区域的房子由于区域的整体设施已经相当完善了，的房产设施还在逐步兑现，价格还相对较低，其增值空间和涨幅也相对

    就发展阶段而言，我会倾向于选择发展中期的房子，因为这个区域

    动、交通距离及在城市中扮演的功能属性(学区房、城市中心等)。

    增值可能性高的房子呢？首先，你要清楚每种房产的发展阶段、价格波

    题。买房者根据个人的风险偏好制定好相应的资产配置后，要如何选择

    划的，而资产配置又关系到选筹问题，即判断投资产品价值高低的问

    资产配置，即投资规划，一般是根据我们的风险偏好来进行资产规

    核心3：购房资产配置与房产选筹

    水平能长期保持相对平稳的水平。

    支、工作时间、退休时间等诸因素来决定目前的消费和储蓄，以使消费

    定不同的理财策略，即综合考虑目前收入、未来收入，以及可预期开

    除了个人的风险偏好外，还要根据家庭现在和未来的资产情况来确

    风险，他们选择资产的标准是预期收益的大小，而不管风险状况如何。

    险收益胜于收益的稳定；风险中立者通常既不回避风险，也不主动追求

    与风险回避者却恰恰相反，风险追求者通常会主动追求风险，喜欢高风

    资产，而风险相同时，则钟情于具有高预期收益率的资产；风险追求者

    风险回避者的态度是，当预期收益率相同时，偏好于具有低风险的

    者和风险中立者。

    稳。根据每个人风险偏好的不同，可以将其分为风险回避者、风险追求

    不相同。有些人可能喜欢追求刺激、高风险，有些人则可能更愿意求

    策略。不同风险偏好的人对风险承受能力各不相同，在购房计划上也各

    买房也是如此，要根据自己的风险偏好、风险承受能力来确定购房为尚在规划，就意味着你需要承担较长的时间成本和机会成本，才能获

    得预期的收益。当然，如果在入手时，这种区域的房产价格很低，那么

    也是可以的，因为后期房价还是会随大势上涨，能获得的涨幅还是很不

    错的。此外，你会发现即使行情不好了，发展中期的房子的跌动涨幅也

    会低于其他区域的房子，上涨的幅度也是一样，会维持在一定比例上。

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    美。

    定力量。但市场配置资源客观上存在不足，不可能使资源配置尽善尽

    的升值空间等这些因素。因为在市场经济体制下，市场是资源配置的决

    这个计划前，你仍需要考虑家庭资产负债率、资金的流动性、房产投资

    要以家庭资产情况为基础，做出符合家庭需求的优化配置计划。在做出

    那么，如何才能安全、顺利地优化和调整房产配置呢？当然这还是

    识的增强来选择。因此，这种优化需要每经过一段时间就更新一次。

    进行调整，另一方面要结合家庭收入的增加、家庭人口的增加及理财意

    家庭选择房产的优化，一方面是根据市场的发展趋势和政策变动来

    案还是基于我们目前手里所拥有的资金和资源来做优化调整。

    房产配置的优化升级。但不管如何计划，优化配置的投资和理财策略方

    增长，很多家庭会不再满足于基本的住房需求，越来越多的人开始计划

    产，换入发展前景更好、有更大升值空间的资产。随着个人资产的不断

    优化房产配置，即卖掉一些增值空间较低、发展空间相对较小的房

    核心4：优化房产配置，调整投资策略

    式。

    人而异，绝对不存在最佳标准，按需求配置资产才是最恰当的理财方

    投资上就有更多机会和更多可能性获得更多的收益。不过，资产配置因

    配置。如果你第一次资产配置就已经有很大的增值收益，那么在之后的

    此外在选筹上，资产增值可能性的高低还是取决于你第一次的资产

    产，还是大势所趋。

    的房价就会涨得特别快。因此，选择行情相对稳定、安全性相对高的房

    好，这个区域的房子永远比郊区的房子跌得慢。但如果行情特别好，它

    就地段而言，我会倾向于选择离市中心近一点的房子，即使行情不因此，优化房产配置的核心就是要保住本金，我们要选自己能力范

    围内最有把握的筹码。这样融资方便，贷款也方便，转售也方便。当

    然，不同类型的投资者应根据自身特点，在自己风险承受能力之内优化

    资产配置结构，依靠多种类型的投资渠道实现财富增值。

    子安说：

    一套房子就是一个公司

    在买房的过程中，建议谨记这四点核心，一步一步制定并落实买

    房、优化配置的计划。无论首次买房者，还是想优化房产的人，都要时

    刻了解市场动向和政策的变动，在资产稳定的情况下进行资产的升值、投资。合理配置自己的资产，考虑个人的风险承受能力，综合规划自己

    的资产配置，在保障住房需求的前提下进行优化配置，这才是最恰当的

    理财方式。

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    假使你买房的费用有50万元，如果你能省10%，那就是省5万元，一个环节里针对特殊的情况省钱。

    装修费。你只有把每一个环节的费用都算得极其清楚，你才有办法在每

    会支出以下这些费用：首付、交易费用、税费、中介费、银行贷款费及

    道要去往何方，你又从何开始着手呢？通常来说，我们在买房的过程中

    必须列出买房过程中会产生的费用，所以才能把费用降低。如果你不知

    省钱的第一步骤永远不是先学会磨嘴皮子，而是先学会算账。我们

    策略，帮你轻松省下十几万元。省钱就是赚钱，省到就是赚到。

    的不负责!我将分别从买房前、买房中、买房后给大家各分享两个省钱

    错。在小钱上面斤斤计较，反而在大钱上面不动心思，是对自己和家庭

    司规定的，就没有谈的空间了？以我购房的省钱经验告诉你，以上全

    商开价多少钱，就是要多少钱的？你是不是觉得中介公司的中介费是公

    往在懵懂无知的情况下就做决定了。你是不是觉得买房时卖家或者开发

    有没有细想过到底能省多少钱呢？小事做攻略，大事上却不动心思，往

    那一刻一下子就省了10万元。其实你做过的事情，我以前也做过。但你

    假设每天让你省10元钱，30年下来也就能省10万元，而我在买房的

    皮，就只为了省10元钱？

    为了有一场实惠又开心的旅行？你是不是每次买菜都讨价还价，说破嘴

    攻略，找适合自己的经济路线、挑酒店、挑旅游景点、准备护照，就只

    格适中、品质又好的衣服？你是不是在出去旅游之前，翻遍网上所有的

    颜色、款式、价格，恨不得把所有买家评价都看一遍，就只为了买个价

    你是不是常常为了省钱在淘宝上花半天时间挑选适合的衣服，对比

    元

    第三节 购房的省钱策略，帮你轻松省下十几万省20%就是10万元。运用我教你的省钱策略，你可以省下20%~50%的费

    用。接下来，我将从买房前、买房中和买房后一一为你剖析。

    1.买房前的省钱策略

    策略1：买“满五唯一”的房子最省钱

    市面上大体有三种房子：第一种是不满2年的，意思是房主买到手

    还不到2年；第二种是房主买下2年以上但不到5年的房子；第三种是房

    主买下房子的时间满5年且是其唯一房产的房子。根据国家现行政

    策，“满五唯一”住房的转让可以免交个人所得税和营业所得税。因此，在选房前，你需要知道国家对长期持有物业的人是有税费优惠和打折政

    策的，而国家对“满五唯一”的房子优惠力度最大。

    子安说：

    关于房产最好的建议是长期持有

    举例说明买这三种房子的差别：买不满2年的房子，它的税费通常

    情况下接近10%，也就是说，价值500万元的房子，你需要交50万元左

    右的税；买2年以上但不到5年的房子，你就能省一半，也就是说，买2

    年以上但不到5年的房子，价值500万元的房子大概只需要你支付25万元

    左右的税；第三种，满了5年的，而且又是房主名下唯一的一套房子，你就能再省一半的钱，也就是500万元的房子，你只需要支付12万元左

    右甚至更少的税。

    所以在这个过程中，只要你能可以合理合法地利用好这些优惠和打

    折政策，你就能最多省下来近75%的税。

    策略2：争取跟房主谈判，省下来的就是净利润

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    向，一定买那套装修最漂亮、最温馨、最有画面感的房子，尽管它比楼

    看到装修一般的房子时就嗤之以鼻、不屑一顾？你是否有完美主义倾

    在去看房的时候，你是不是看到豪华装修的房子时就两眼发光，而

    策略1：不要为精装修买单

    2.买房中的省钱策略

    意，就能够为降价留有一定的余地。

    好、阳光不好、户型不好等，反正只要让房主觉得你对房子不是很满

    一无是处，在看房的过程中抱怨一下房子的不足之处，例如：楼层不

    技巧四，尽量找房子的不足：自己看中的房子再好，也要将其说得

    的不易，获得同情，也许最终成交价就会有所降低。

    诉你一些额外信息。不要急于成交，慢慢聊出感情，让房主知道你买房

    房主一种漫不经心的感觉。越是这样，房主就越是想拉拢你，会主动告

    出你买房的意向十分强烈，但是对此楼盘要故意表现出冷淡的态度，给

    技巧三，隐藏对房子的好感：在和房主沟通谈判的时候，可以透露

    子的质量等，必要时还要到现场考察。

    况，这是谈判成功的前提，包括房主的背景、经济实力、信誉，以及房

    技巧二，提前多了解：首先要尽可能多地了解房主情况和房子情

    经济实力、购房关注点等。

    不要轻易向房主透露过多的个人信息，比如你的购房经历、家庭背景、技巧一，不要透露过多个人信息：如果你想争取更多的主动权，就

    为你的净利润。

    费达到成交的目的等。在这个过程中你谈判省下来的每一分钱，都会成

    以运用一些技巧和方法，把价格谈下来，比如说让房主为你分摊部分税

    房价并不是房主出价多少你就必须接受多少，在这个过程中，你可上同户型的房子高出二三十万元，你也愿意买单？我却不会。我会挑选

    同小区装修最破最烂的那套房子。因为我可以因此至少省10万元~20万

    元。可能你就会问了，你不还得重新装修，再花二三十万元吗？请仔细

    回忆是谁告诉你装修一套房子要二三十万元的？我做了上千套长租公

    寓，都非常漂亮，一套才三五万元甚至一两万元!另外，你收房的时候

    可能会认认真真地检查墙壁是否渗水有裂痕，厨卫防水是否做好，水电

    是否通畅，层高是否达到标准，门窗密封性是否正常等。总之，房子是

    否合格很可能关系到整个家庭生活质量，很多项目的验收只有专家才能

    看得出好坏,所以你甚至可以带上一个做工程的朋友一起去看看。

    策略2：勇敢地找中介帮忙

    当你咨询中介费的时候，中介人员往往会告诉你：“按照公司规

    定，要收取3个点的佣金。”如果你还没有开始看房就开始谈中介费，一

    般来说中介就不会理你了。在买房的过程中，中介费用其实是一个很大

    的支出，500万元的房子大概需要15万元的中介费，并且中介对中介费

    一般是比较坚持的，这关系到他的收入。因此我们需要选择一个合适的

    时机，让中介又乐意帮你省中介费，又不会伤你们的感情。

    谁能给你找好的房子，这是一个极其关键的事情。如果你一开始就

    跟中介谈中介费，中介会认为说，其实你可能不诚心买房子，或者买了

    以后也不会给他付中介费。他会怀疑你有跳单的风险和可能，因此他不

    会把好的房源给你，还会在中间为你设置重重障碍，所以你不应该一开

    始就谈中介费，你应该跟中介保持良好的互动关系，并承诺会给他相应

    的费用。

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    90而真正省中介费的时机应该是在买房的中间，就是在你基本已经确

    定要买定这套房子的时候，再来跟中介谈中介费。你可以告诉他这套房

    子离自己的预期和家人的期待还是有距离的，对于这房子也是处于两难

    之间，现在非常犹豫不决。你还可以说，你现在首付也不太够，就差10

    万元左右，怎么样才能够买得起这套房子呢？在这个时候，你猜中介是

    怎么想的？他面临着两个选择：第一，他能成交这套房子，而且收全款

    中介费，也就是15万元收入。但如果今天这单无法成交，你很可能明天

    决定不买这套房子了，那他面临的第二个选择就是：他收不到一分钱，收入为零。

    因此在成交前的那一刻，中介是非常愿意促成的，少收点钱总比收

    不到要好得多。在这个时候，特别容易协商中介费。因为你们的关系已

    经建立了，你以请教他的方式来处理这个事情，而且他确实看到你买房

    的诚意。这个时候，砍中介费才会变得又轻松又有效，同时又能够保住

    你跟中介的关系。中介费一般能砍多少下来呢？结果可能超乎你想象!

    假设中介费按3个点收取，那就是15万元，有可能他会给你打5折，你能

    省下7.5万元；可能他会给你打3折，你就能省下10.5万元；有可能他会

    给你打2折，你就能省下12万元。这些折扣，我都经历过，所以我们要

    勇敢地找中介帮忙。

    3.买房后的省钱策略

    策略1：提前收房入住，节省6个月租金

    接下来说一下买房后如何实现省钱呢？你是不是这么认为，房子都

    已经买了，所有的税费都已经交了，房子都在我名下了，我还怎么省钱

    呢？是的，你说得没错，正常情况下，这已经结束了。但是我可以很明

    确地告诉你：买房后依然会有省钱的方式。

    91正常情况下，你交易一套房子的周期是3个月。交易后装修的周期

    也是3个月。因此，你从买一套房子到收房，周期应该是6个月的时间。

    如果把这6个月时间用来出租，一个月租金是5000元，你就可以有3万元

    收入。因此，如果你能够让房主提前交房给你，是不是就能够省下很多

    钱？你能够提前享受收房的快乐，也可以提前规划你的装修和搬家计

    划，让这个事情变得又轻松又美好。

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    买房花费的可能是你所有积蓄，所以在买房过程中能省则省，如果

    定要自己亲自采购完成，这部分能帮你省至少30%~50%的装修费用。

    此，把工人和材料这两件事情分开，是我要教大家的一个秘诀。材料一

    材料，但出来的效果却不太好。最后你不只花了钱，还容易出问题。因

    料，但如果你把材料外包的话，装修公司一定会给你选择品相同样好的

    另一个就是关于装修材料方面的支出。我知道你想要用最好的材

    发生的事情。

    保质保量的情况下，仅需要花费15万元就能完成，而这是每天都在真实

    部分就能省50%~70%。也就是说，你原本计划花费30万元的装修，在

    质量是差不多的。而如果把所有的工种都加起来，也许这个装修的工钱

    一个工人报价8000元，另外一个工人可能只报价2000元，而他们的工作

    溢价，你可以通过对比多个工人的价格，选择最合适的。同样是刷墙，钱大多是分两块：一个是工人的溢价，一个是装修的材料。关于工人的

    装修这个行业是极其不透明的，这里面套路比较多。装修公司赚的

    子。然而，同样的装修，我能够省一半的钱。

    同的，我也希望买房以后能有自己的家，能住上自己最喜欢的风格的房

    面，因此你可能不愿意把房子装修得普普通通。我的想法跟你是完全相

    或许你想把所有对家的美好想象和对生活的期待都装到这个家里

    策略2：材料人工分开弄，让你装修不花冤枉钱

    只要你勇敢地提出这个请求。

    个房主都会答应你这个条件，但你要相信一定有一个房主愿意答应你，修，而且家人都希望能够搬过来，希望房主能够通融一下。不一定每一

    你的情况。比如如果半年以后才收房，有可能遇到梅雨季节，又不好装

    那如何能够让房主提前把房子交给你呢？你可以如实地向房主阐述找对了时机和方法，自然就可以为自己省下不少钱。因此，计算好买房

    前、买房时、买房后的各项费用，牢记以下6个省钱秘诀：

    找对低价房子

    选择“满五唯一”的房子

    在买房前算好各个过程当中的所需费用

    学会与房主谈判

    勇敢地谈中介费

    永远不要为装修花冤枉钱

    95第四章 如何选到有增值潜力的房子

    第一节 用“三中”选出全城升值最快的地段

    买房时，除了房价和户型，我想地段是每个买房子的人都特别在乎

    的。甚至于很多小夫妻在选房时因为地段选择的不统一，结果分道扬

    镳。之前有位学员抱怨道，他和女友计划在青岛买房结婚，女方希望买

    在市中心，地铁新线边上，而他想买到郊区。他告诉我，他也很想买在

    市中心，而且女友选择的地段不仅交通方便、经济繁华，而且离工作单

    位非常近，但贵啊。太贵了。出于房价压力，他不做让步。结果最终房

    子没买成，婚礼也泡汤了。

    他问我：“为什么她这么物质，不体谅自己，因为买房看清了她是

    什么样的人，我觉得太值了。”

    而我却为他感到不值。因为他女友的眼光显然比他要长远得多。

    地段越好，升值空间越大，保值性和抗跌性越高

    从家庭理财角度来看，买房时，如果地段选得对，那增值空间太大

    了；如果选错了，不仅贷款压力大，而且住和租都不合适。

    我们生活中经常会有这样的感受，就是两个人于同一年在同一座城

    市的两个地段分别买房，但过几年后发现房子的升值差别非常大。一个

    人的房子经过这几年，升值很大，翻了好几番，甚至可以卖掉这一套换

    两三套小的房子；而另外一个人的房子却丝毫没有升值，甚至房价还跌

    了。那么，后者则属于房产投资的失败者。

    96这两个人，或许是好友，或许是同事，经济能力不相上下，却因为

    买房子时选择地段的不同，在几年后造成资产的悬殊差距。而造成这种

    差距的原因是什么？是决策。我想我们每个人在做任何事时都会有不同

    的决策，当然导致决策不同的原因有很多。但就买房这件事而言，如何

    选房才能保证决策的正确？谁都想要轻松选出全城最具升值潜力的地

    段，可是怎么选？如何保证自己不后悔当初的买房决策？

    李嘉诚曾经连续多年稳居全球华人首富宝座，有人问他关于购房升

    值需要考虑的因素时，他斩钉截铁地回答：决定房产增值的因素，第一

    是地段，第二是地段，第三还是地段。李嘉诚的这一“选房地段论”一度

    被房地产界奉为金科玉律。

    什么是好地段？当然是升值空间大的地段。大家都知道好地段的房

    价格外贵。可是我想要说的是：好东西没有便宜的。因为它值得，所以

    它才贵。

    一套房子的增值潜力和利润空间关键取决于地段，好的地段带给你

    的增值资产十分可观，甚至可以让你的资产翻倍增长。而且事实证明，好地段的房子更抗跌。位于市中心的老房子即使特别破旧，但是依然可

    以卖个好价钱，甚至比郊区别墅的均价都要高很多。2008年，楼市遭遇

    十年来最大的跌幅，深圳楼市首当其冲，但是华侨城的波托菲诺、红树

    湾的红树西岸等位于城市核心地带、占据城市最佳地理位置和成熟配套

    设施的楼盘，在抗跌性上优势相当明显。所以，好地段的房子，不仅增

    值潜力大，而且抗跌性高。

    那么如何才能确定升值潜力最大的地段呢？我提炼出选出全城最快

    升值地段的三个标准，我称之为“选房的三中原则”。

    “三中原则”第一中：选中心城市

    97

    98

    子。

    的道理，小城镇给不了你发展空间，它同样给不了你有增值潜力的房

    个人的发展，激发出发展潜力。这是安稳的小城市所给予不了的。同样

    进、薪资高，而且大城市的时代感和节奏感让人热血澎湃，能够带动一

    或谋生的人都是看中了这里的发展空间大、机会多、机遇好、设施先

    地方才有发展。尽管大城市有各种不利于生活的缺点，但到大城市工作

    不好，但还是一股脑涌入大城市谋生。有人的地方，才有经济，有人的

    人抱怨大城市压力大、房价高、物价高、上班路程远、天天堵车、空气

    人才和财富的流动方向，从来都是一致的，这规律亘古不变。很多

    首先，越是中心的城市，房价升值空间越大。

    在你活动范围内最好的那个城市。

    在二、三线城市，而不是四、五线城市。总之，你要买房，就一定要买

    三线城市工作，也并没有去一线城市发展的计划，那我建议你把房子买

    你在这类一线城市工作，我强烈建议你把房子买在这儿；如果你在二、如北京、上海、广州、深圳，各省会城市和中心城市经济特区等。如果

    市，即指经济发展快、消费水平高、有更大发展空间和机会的大都市，我所提到的第一个地段选择标准就是：选中心城市。所谓的中心城

    但这种买房心理和行为却很大程度上限制了人的发展。

    追求，而且经济压力小，人们会感受到对生活更大程度的掌控和驾驭。

    房，而且还贷压力大。从心理学上讲，买新房能满足人本能对优越感的

    又新的房子。而换成在大城市买，同样的钱却只能买又小又破的二手

    选择回老家买房。与大城市相比，老家房价低，同样的钱可以买到又大

    友、情感都放在了老家。因而，如果有了一定数量的首付款，他们往往

    说，大多数白领都是漂着，除了工作在这所城市，其他所有的关系、朋

    自己工作的一线城市的房子还是老家的小城镇的房子。就拿北上广来

    当年轻人手里有点积蓄想要买人生第一套房子时，常常会纠结于买子安说：

    三套一线房，胜过黄金郎

    2016年数据显示，中国房价上涨前10位的城市，其中的8个同时也

    是人口净流入排前10位的城市。随着时代的发展，越来越多年轻人逃离

    老家，跑到大城市打拼、实现自己的梦想，甚至很多不发达的地区只剩

    下了留守老人和留守儿童。这类小城镇的发展速度非常缓慢，甚至停滞

    不前。如果你把房子买在这样的小城镇，房子如同这里的万物一样发展

    缓慢，升值空间十分渺小。但大城市却不一样，尤其是一线城市和省会

    城市重点城市，积聚了各行各业的精英，这些人推动着整个城市经济的

    发展，你的房子也随着城市的发展不断增值，越来越值钱。

    不管在哪里买房子，都需要付首付款。但从资产回报率来看，买中

    心城市的房子，投资回报率最高。买小城镇的房子，比如总价100万

    元，首付30万元，5年后的房价都没有多少涨幅，同样的房子没有增

    值，资金是流动不了的死钱。从投资回报来看，你5年前的30万元投入

    没有任何回报。而买大城市的房子，总价100万元比如首付30万元，5年

    后的房价翻了1番，此时总价为200万元，现在再买房需要首付60万元

    了。从投资回报来看，你5年前的30万元投入成了100万元涨幅+30万元

    本金，这个投资回报率是惊人的。从这个角度来看，虽然大城市的房价

    高，但前期的投入都能生钱。

    其次，越有经济实力的城市，越能“富养”你的房子。

    在任何时候，我们都应该用发展的眼光看待问题，对于买房这件

    事，更是这样的道理。现在全国各大城市都在“抢人”，很多城市甚至推

    出了落户优惠政策，如西安2018年落户新人口达55万人，这样的落户优

    惠政策尤其针对应届大学毕业生。

    99大城市的落户优惠大比拼，表面看是“抢人”，实质上是抢资源和生

    产力。知识就是财富，思想导向在哪里，哪里就有发展。一个人把户口

    迁过来了，自然要在这个城市工作、发展，最后成家置业。置业的过

    程，是城市之间经济资产重新调配的过程。拿两个年轻人来说，谈恋

    爱，结婚生孩子，要在工作的城市买房子，这意味着他们背后双方的父

    母为了支持年轻人更好地发展，会把积攒的存款投放在他们工作的城市

    去买他们能够供得起的房子。所以，越发达的城市会越发达，而越是发

    展无力的城市在这场城市与城市之间的“决斗”中只能越来越没落。在这

    场没有硝烟的城市之争中，如果你把房子买在了没有胜算的小城镇，那

    房子的未来会跟城市一样，日渐没落；如果你把房子买在了具有绝对竞

    争优势的大城市，那房子也跟着“沾光”，越发值钱。

    100

    101

    102

    把大量的钱都投在了城市的“边缘发展区”，如人口稀少、技术落后的郊

    的事。而买热点地带的房子能保证这一结果最大概率性地发生。如果你

    “低价买入，高价卖出”想必是大多数买房者最期待发生在自己身上

    样。而一个城市的潜在热点转移地带，是最值得买房的区域。

    因为城市人口数量阶段性飞跃导致发展重点的转移。总之，形式多种多

    关，可能是老城区的改造成本过高导致城市规划放在新区域上，也可能

    在、有规律可循的。城市热点转移的原因有很多，可能与自然因素有

    我国70%的大城市的发展都存在明显的热点转移现象，这是客观存

    时，有两点：选热点地带和黄金地带。

    区、旧区的经济发展状况都是不同的，房价自然也千差万别。选区域

    子。城市每个区域的发展现状是不同的，中心区域、近郊、远郊、新

    根据第一个标准选择了中心城市后，还要确定买城市哪个区域的房

    “三中原则”第二中：选中心区域

    的房产升值潜力大，能“富养”房子，房产选在中心城市，稳赚不赔。

    未来经济发展的核心。这样的综合实力决定了如同北京这样的中心城市

    划中，绝对没有任何城市可以与北京抗衡。这就决定了北京会成为中国

    化中心、国际交往中心、科创中心，集四大中心于一体，在中国城市规

    家人的健康及孩子的教育获得更大的保障；北京是我国的政治中心、文

    多的资源和机会；北京教育和医疗条件国内领先，明星们可以为自己和

    氛围浓厚，明星在北京买房可以更利于个人事业的发展，为自己创造更

    己的1套或多套房产，原因很简单：北京是影视娱乐公司集中区，文化

    中国内地其他省份及中国港澳台的很多明星都在北京的市中心区拥有自

    象，大明星、导演都选择在上海、北京等地买房，以北京最多。甚至于

    最好是中心地段的房子。当今娱乐圈明星买房呈现出一个非常有趣的现

    总之，任何时候买房，只要买得起，你一定要买中心城市的房子，103

    值。这种投资的前景是非常冒险的。

    年后还没有建好。你如果买了这个区域的房子，需要慢慢等待它的增

    且，城市的发展规划是动态的，很可能今年制定了地铁开通计划，但5

    重点及城市板块轮动规律有着非常清晰的把握。这个难度非常大。而

    但是精确判断出一个城市的热点转移，需要对城市发展规划、经济建设

    结合我提到的以上几点，你能够更大概率地踩对城市热点的转移。

    中心就转移到哪里。

    6.市政府的搬迁。市政府是城市发展的坐标，它迁移到哪里，城市

    学校周边的居民区住房很容易成为学区房。

    5.校区的建设。如果某个地区建设了一所重点小学或中学，那这个

    费。有了消费，才有经济的发展。

    4.大规模居民小区的建设。这个不用多说。有人的地方，才有消

    城市最具潜力和活力的热点地区。

    3.开发区的建设。开发区往往反映了城市发展的方向，那里一定是

    动的重要设施，而地铁口的开通会盘活这一片区的房产。

    体验，哪里开通地铁，哪里的房价就上升飞快。城市交通是城市人口流

    2.城市交通建设重点的转移，如地铁。在大城市生活的人都有切身

    城市发展的下一个重心。

    场的转移带动了城市重点的转移。哪里建大型商场，哪里就有可能成为

    1.中心百货商场的转移。商场是城市经济发展的表现形态，所以商

    怎样来判断城市的热点转移地带？

    点转移地带，那获得高投资回报率的概率是非常大的。

    区，那房价暴增绝对是小概率的。但如果你把大量的钱投在了城市的热

    104

    大，但是可以养富。

    米，这个面积是不会变的。你买时多大，它永远多大。所以房子养不

    对容易些。我们都知道，一幢房子，大则200多平方米，小则60来平方

    果说城市发展的热点转移地带存在太多变数，不好判断，那中心地段相

    石屹在接受采访时表示：“买房最重要的是看地段，不能贪图小利。”如

    买房的第三个标准是：选城市发展中心地段。SOHO中国董事长潘

    “三中原则”第三中：选中心地段

    千米内的大圆就是城市中心区域。

    第一高楼；2.市政府大楼；3.城市最好的小学。以这三处为圆心画圆，5

    如何判断一座城市的中心区域？我认为有三个衡量指标：1.城市的

    城，上海最繁华的区域还是静安区和黄浦区。

    和上海的中心区位置丝毫没有动摇。北京房价最贵的地方还是东城、西

    为例，在过去30年中，这两座城市建城面积至少扩大了10倍，但是北京

    只有半小时地铁的地区，只能卖到人民币7万元平方米。以北京、上海

    心。伦敦西区的房子，能卖到人民币60万元平方米，但距离这个区域

    的曼哈顿、伦敦西区，在100多年前就是城市中心，到现在依然是市中

    随着城市房屋扩建的规模而发生改变。纵观世界其他国家的城市，纽约

    市住房面积。但是城市中心区域，几乎没有大的变动。城市中心区不会

    化运动突飞猛进，几乎每一个城市都在遍地造城，像摊煎饼一样扩充城

    房价发展有一个规律，叫作“中心区不变原理”：过去30多年，城市

    的可能性。所以把房子买在黄金地带，一般不会错。

    了，除非自然不可抗因素，如地震、台风发生，否则很难有突然就没落

    金地带。城市发展的黄金地带是城市的心脏，这个区域的经济已经活

    如果踩不到热点转移地带，那就用最保险最笨的办法：选择城市黄

    用“中心区不变原理”确定黄金地带

    105

    与一线城市的房价及增值空间，没有任何可比性。如果你想衡量在不同

    中心城市决定的是城市与城市之间房价的比拼。很显然，五线城市

    响最小。

    影响是递减的。即中心城市影响最大，中心区域影响次之，中心地段影

    说明的是，中心城市、中心区域、中心地段这三个标准对投资回报率的

    很多人基于现实经济条件，是无法兼顾这三个标准的。所以我需要

    地段选择原则：中心城市>中心区域>中心地段

    不错的租金。

    段大多交通便利、生活设施齐全，即便你买了房子租出去，也可以赚得

    其实有一个更笨更笨的办法，就是选择租房价格高的地段，这些地

    几年，你的房子就被这个地段的经济“养富”了。

    房优选点。因为随着这些设施的发展和改进，房子也会慢慢增值。不出

    进，交通越来越便利，写字楼越来越有人气，那么这样的地段绝对是买

    如果某个地段的商场越来越大，学校越来越好，医院设备越来越先

    4.周边教育配套，有重点或优质学校。

    3.附近有医院。

    2.商场越大越好，最好紧挨商业街。

    利的地段。

    1.交通越便利越好，比如紧靠地铁、公交站、火车站等占据交通便

    生活息息相关的设施的地段，可以参考如下标准：

    通、商场、学校、设施、写字楼等。所谓中心地段，是紧靠这些跟人们

    房子的面积不能变，但是它的环境却会一直变化，比如小区边的交城市的买房投资正确率，那比较的前提必须是两个发展水平相当的城

    市，在这个基础上，才可以比较两座城市的中心区域和中心地段。

    我的一个学员上完我的课后，把第一个标准去掉，参考第二个标准

    和第三个标准买了老家小城中心区域、中心地段的房子。从这个小城的

    发展来看，他这样的决策是非常正确的。他买的房子，一定是这个小城

    最具有升值空间的房子。当然，他的房子增值前景还是无法跟大城市相

    比。

    因此，在买房时，我建议大家尽量参考“三中原则”的选地段标准选

    房。如果有条件选择中心城市、中心区域、中心地段的房子，你想亏钱

    都挺难。如果条件不允许，那就先考虑城市，再考虑区域和地段。

    106

    107

    108

    而比较方正的户型能达到采光通风与保温两者间的平衡。

    而进深偏小、开间过大就不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。

    深过大、开间过小，就会影响户型的采光、通风，房内也会显得较暗；

    开间越大，采光效果越好；进深越大，空间的利用率越高。如果进

    介于1：1.5之间较好。

    上的户型方正是指户型的进深与开间之比合理，进深与开间的比例一般

    离)，与其垂直的面(房子南北墙之间的距离)称为进深。而一般意义

    我们习惯上把房间的主采光面称为开间(房子东西墙之间的距

    2.开间合理

    子，因为户型方正的房子，其质量、采光、通透度等更有保障。

    地段有多好、价格有多好、环境有多好，还是建议你选择户型方正的房

    见到各种各样的户型，三角型、枪型、刀把型……无论这些户型的房子

    首先，你需要知道什么样的户型才是好户型。在看房过程中，你会

    1.户型方正

    选择户型的3个核心判断指标

    高的户型，你需要了解选择户型的3个核心判断指标和5个要点。

    那么，如何才能选到性价比最高的户型呢？为了能选到一套性价比

    们可以准确把控的地方。

    部”因素，大都具有不确定性。而户型作为房子的“内部”因素，却是我

    便利、是否是学区房等这些因素，这些其实都是决定房子价值的“外

    买房者在买房时，通常会比较在乎房子的地段是否优越、交通是否

    第二节 如何选择性价比最高的户型？

    109

    心，不必担心打扰到别人的休息。动区是人们活动较为频繁的区域，生

    提供一个安静、舒适的环境，而且能够让需要娱乐和玩耍的家人放松身

    房子是用来休息和居住的场所，动静分离的户型不仅可以为居住者

    1.动静分区

    损速度，延长房子的寿命。

    透、动线合理的房子不仅能让居住者心情开朗，也更容易降低房子的折

    是否合理5个要点。一套动静分区合理、干湿区和公私区分离、采光通

    虑，比如房子的动静分区、干湿分区、公私分区、房间的通透性及动线

    除了户型方正、开间合理、朝向合理外，还有其他一些要点需要考

    选择户型的5个要点

    间的利用率是最高的，需要最好的朝向。

    房准则。即使条件有限，也要注意客厅和主卧最好朝南，因为这两间房

    自古以来，坐北朝南是多数家庭的首选，这是迄今为止最常见的选

    低，太阳直射角度高，甚至朝北的房子也会有不错的光照。

    样更能冬暖夏凉；而广东一带城市对住房的朝向就不太讲究，因为纬度

    都有很大的关系。比如，从地域上来说，北方人喜欢正南朝向，因为这

    但房子的朝向优劣还与房子周边的地域、地形、道路走向及风向等

    烈，而且夏季热；朝北的房子，采光最差，夏天凉快、冬天阴冷。

    光较好，下午有太阳直晒的困扰；朝西的房子在采光时间段时阳光强

    足、易潮湿；朝东的房子仅上午有阳光、通风差；西南方向的房子，采

    光充足、南北通透、冬暖夏凉；东南方向的房子采光较好，通风略显不

    的朝向优劣顺序为：正南、东南、东、西南、西和北。朝南的房子，阳

    房子的朝向指的是以门窗为准，正门的坐落方向。一般来说，房子

    3.朝向合理

    110

    4.通透性好

    余，做到一定程度的“公私分区”。

    空间之间应有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无

    无余；第二，户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的

    向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能将屋内一览

    为了保障户型的私密性，买房时需要注意两点：第一，在入户门外

    睡眠和休息，主要包括卧室、卫生间、书房等。

    用，包括客厅、厨房、餐厅、门厅等；私密区一般用来处理私人事务、进门后就将房主的家庭生活一览无遗。公共区一般用于起居、会客等使

    户型具有私密性的要求，需要适当保护居住者的隐私，不能让客人

    3.公私分区

    之中会给生活增加很多幸福感。

    的卫生和安全，在很大程度上方便居住者的生活，提高生活质量，无形

    如果房子干湿区分明，不仅能让空间使用更为合理，也能保持房子

    考虑，厨房应与一个卫生间相距不远。

    间是房子中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度

    此厨房的布置要尽可能靠近户门，远离卧室、客厅；其次，厨房与卫生

    家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、污水等都集中于此，因

    间与精心装修的、怕水怕脏的卧室和客厅等尽量分离。首先，厨房作为

    干湿分区是指将厨房和卫生间这两个湿气较重、容易产生脏污的房

    2.干湿分区

    的，这些空间的居家活动比较少、私密性较高，比如卧室、书房等。

    关、客厅、餐厅、走廊、厨房、阳台等开放空间。静区是相对动区而言

    活中很多活动都会在这些区域进行，这些区域相对也比较吵闹，比如玄

    111

    进卧室要穿过客厅，进餐厅要穿过客厅，客厅成了公共走廊了。这种动

    设计较差的动线户型，3条动线经常交叉——进厨房要穿过客厅，动线和家务动线有交叉。

    主要的行动区域一般在卧室，为主人的私密区域，因此最好不要跟来客

    衣和拖地；厨房与餐厅最好连为一体，这样不影响做饭上菜。居住动线

    置，最好不要穿过客厅或卧室再进到厨房；生活阳台连接厨房，方便洗

    及的活动区域在厨房、生活阳台和餐厅。厨房最好设在靠近入户门的位

    路线，好的来客动线与家务动线和居住动线没有交叉。家务动线主要涉

    来客动线，是指客人从入户门走到客厅、阳台和公共卫生间的行动

    主要动线有三类，分别是来客动线、家务动线、居住动线。

    户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内

    动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小

    空间布局更合理，利用率更高，居住体验也更好。户型的设计会影响到

    简单来说，动线是指人们在户内活动的路线，好的动线会使房子的

    5.动线合理

    尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

    地与大自然亲密接触。此外，厨房、厕所是湿气比较重的两个区域，要

    助，不仅能节能环保，更能增强空间的美感和舒适度，让我们最大限度

    除房间内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动都会有所帮

    天之内室内能够接受2~3小时的阳光射入时间就已经足够了，日照对消

    一般来说，正南朝向、东南朝向、西南朝向的房子光照都不错，一

    间。

    两面采光和通风。卧室和客厅的采光效果放在首位，其次是厨房和卫生

    透性能，首先要求房子的户型要有合理的进深开间比，其次户型最好能

    通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通线设计不仅会浪费空间，还会徒增不必要的重复劳动，影响其他家庭成

    员的活动。

    112

    113

    114

    性。

    省会中心城市的房产总是比其他地域的房产拥有更大的增值空间及可能

    等，都会让这些地域的房子价格上涨。但是，从长远来看，一线城市和

    度很大。比如当地政府大力发展城市园林绿化、水域景观、公共事业

    显的落差。当然，也有些二、三线城市的房价会因某些因素上涨，且幅

    源、公共设施等，这些都会随着时间的推移让这两个地区的房价产生明

    者之间的价值已经天差地别了，房子增长的幅度、需求量、各种优质资

    但是如果再过两三年，你再来看这两个地域的房价，你就会发现二

    价值并不在于房子的内在因素，而在于房子之外的东西。

    的面积、外观，即房子的内在因素来看待房子的价值，但是房子90%的

    买三五千一平方米的房子呢？这种错觉产生的原因是，买房者只从房子

    觉：我为什么要在大城市买几万一平方米的房子，而不在二、三线城市

    好，而且同样是几十层带电梯的楼房。这种现象经常让他们产生一种错

    买房者会发现很多二、三线城市的楼房竟然比一线城市更漂亮、质量更

    好、户型好不好、外观漂不漂亮等问题，都只占房子价值的10%。有些

    地域是一套房产隐形价值的重要评价标准。至于房子的设计好不

    城市的地域优势潜藏的隐形价值

    增值空间呢？

    以，除了买房时考虑的增值因素外，还有哪些因素会给房子带来一定的

    域、圈层、户型、设计等，它们也能给房子带来另一种形式的价值。所

    考虑房子的地段、交通等问题，还要考虑这些因素之外的东西，比如地

    的东西和最重要的投资。为了能买到有增值潜力的房子，买房者不仅要

    对普通买房者来说，买房虽然是为了居住，但房子也是家里最值钱

    第三节 如何识别房子的隐形价值？

    115

    116

    房，当这套房子增值到700万元的时候，你就可以从银行贷490万元，这

    房子的隐形价值上升不少，比如你首付150万元、贷款350万元买了一套

    增值了，你前期投入的资金也会相对增值。而银行利率和通货膨胀会让

    款项，比如一套房子值500万元，你就能从银行贷款350万元。如果房子

    值空间，而且房子的流动性特别好，你就能很容易从银行贷到所需要的

    买房的回报率远比其他投资的回报率高。如果一套房子有很大的增

    相较存款储蓄来说，买房成为人们更想选择的投资方式。

    不如5年前100万元的价值高，存款收益也远远赶不上通货膨胀的速度。

    等造成的成本损失。随着近几年的通货膨胀，现在的100万元已经远远

    隐形成本，就是看不到的成本，比如通货膨胀导致你的人民币贬值

    隐形成本：存款收益赶不上通货膨胀，买房更受青睐

    从而获得更大的增值空间。

    展规划，从而在选房的地域上、位置上能够切中城市发展规划的需求，的相关政策和城市规划有一个全局了解，并从整体上分析所在城市的发

    这个城市的房产价值就会相应地增长。因此，买房者首先要对所在城市

    因此，一旦一个城市拥有良好的发展规划，拥有政府的大力扶持，片默默无闻的土地一时间成为炙手可热的地段。

    房价在短短时间里就从每平方米几千涨到几万，直到现在依然火爆，这

    划下点石成金。比如近两年随着国家级新区“雄安新区”的开发，当地的

    些原本极为普通的地方会发生质变，很多不起眼的房产会在城市发展规

    育、娱乐、交通等各项因素都基于城市规划。随着规划方案的实施，一

    空间布局、功能分区及中心区的位置、城市性质、人口规模、医疗、教

    城市的发展规划在推动房价上涨的浪潮中担任着重要的角色，城市

    城市发展规划带来的增值价值与空间

    117

    设施——无形之中会成为你房子的隐形价值。也就是说，圈层不仅能让

    的条件。这些东西——优质的教育资源、优良的环境、一流齐全的基础

    视；他们的社会地位和名望会吸引更好的资源，能够更好地改善本圈层

    户型、景观、配套、服务等提出更高要求，同时对教育和健康更加重

    精英、中坚力量、财富的缔造者，也是生活的品位者。他们会对房子的

    随着圈层越来越大，聚集在这一区域的人也越来越多，他们是城市

    势。

    的区域提供了一个相对稳定的需求市场，它创造了另一种形式的地段优

    投资者优先考虑的购房选择。更为重要的是，这一因素也为你房产所在

    了你的房产能有持续的、充足的“接盘侠”，即会成为其他买房者、房产

    英，那么他们将会成为你房产持续增值的重要因素。因为这一因素决定

    地位、文化修养来衡量的。如果你所在的小区周围都是些优质的社会精

    子。买一套房就如同买了一个圈层关系，圈层的高低是由你邻居的社会

    的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成的一个小圈

    还有一个你必须考虑的问题——圈层问题。圈层是某一类具有相似

    优质圈层，隐形价值不可估量

    多时候能帮你省下很多开销和时间成本。

    车位配置、楼层设施维护等情况，如果房产所在区域的物业很理想，很

    100%的回报。作为买房者的日常生活住房，一定会出现房屋维修、停

    你必须考虑的问题。有时候并不是你缴纳了相应的物业费就会得到

    为了让自己的居住环境更优质、出行更便捷，很多时候物业保障是

    不少了。

    了。这个时候这套房子的价值就完全不一样了，因为它本身就已经升值

    间，但你可以通过再次贷款将它取出来，也就是说你的本金已经回本

    到这套房子的150万元就和做生意一样，可能放进去只有两三年的时

    时候150万元首付的大部分钱就能提前套现出来了。也就是说，你投入你的生活品质得到提升，同时也能让你踏进一个社会地位更高、文化修

    养更高的交际圈，而这种交际圈会逐渐实现“从邻居成为朋友，再到事

    业伙伴”的转变。

    众所周知，中国香港的浅水湾和半山区是香港名士的聚集地。在浅

    水湾，陈道明、谢霆锋、张学友等娱乐明星都有居所；半山区则是马

    云、李嘉诚、李兆基等商业大亨置业的首选。在居住的层次里，他们选

    择了共同的圈层。

    高品质、高品位户型装饰设计带来的隐形价值

    虽然说房子的增值90%都来自房子的外在因素，但是如果房子在户

    型、设计、配饰上占有优势，这也会成为房产的附加值。一套房子经过

    设计，升级成一个透出高品质、高品位的家时，它所带来的不仅仅是视

    觉上的美学享受，还有房产价值的提升。

    比如说，通过选择合适的家具、得当的组合方式，有效合理规划房

    子的空间，房子会给人一种宽敞阔绰的视觉效果，就会让人认为这套房

    子的实际面积更大，从而会认为这套房子有更大的潜在价值。此外，有

    风格、有个性的设计或者请知名设计师亲自设计等会为房子带来不小的

    增值空间。

    总的来说，买房者需要考虑的方面有很多，对任何因素的理性考虑

    都能给房产带来一定的增值空间和隐形价值。买房者需要全局规划、长

    远思考，并对市场政策保有敏锐的洞察力，争取做出迅速的、精准的买

    房计划和方案。

    118第四节 如何低买高卖，完美选择买房换房时

    机？

    对于普通买房者来说，最大的愿望应该是能够用最少的钱买收益最

    高的房产。但是大部分人都不能如愿以偿，总是错过最佳买房时机或者

    买了货次价高的房子。其实从来没有完美的买房换房时机，如果有，那

    就是踩准了点，在一个比较低的点买入，在一个比较高的点卖出。但几

    乎没有最高点和最低点，只有较高点和较低点。

    119

    一个房价相对较低的时机买好房子。

    决心，通过公积金、抵押贷款、首付分期等方式解决首付问题，然后在

    计划。对这一部分人来说，他们需要做的是，在能承受的范围内，下定

    一类人。很多拼命攒了几年首付的人望而却步，搁置了准备已久的买房

    得逞的，他们反而等来的是房价一次比一次高，最终成为买不起房的那

    房产大亨任志强说过这么一句话：想等房价下跌占便宜的人是不能

    元……”

    所言：“当初买房首付款只差5万元，攒了几年钱，首付竟然差了30万

    越来越跟不上房价上涨的速度了，而首付还是遥遥无期。正如有个段子

    从2010年开始，房价不断上涨，8年前那些拼命攒首付的人，发现自己

    但现在首套房的房贷利率最低也已经达到3成，二套房最低4成。特别是

    大多数买房者的收入是不够全款买房的，即使够，也会选择房贷。

    心理误区1：拼命攒首付

    先了解以下4种心理误区：

    那么，我们如何在较低点买入、较高点卖出呢？这需要买房换房者

    120

    数据显示：全国有50个城市，土地收入超过2842亿元，这和去年同

    价的单价还在节节上升。

    场暗流涌动，表面上控制了房价大幅上涨甚至有下跌趋势，但实际上地

    房价暴涨，也就是让房价慢慢上涨。换句话说，实际上楼市调控下的市

    而事实上，这些所谓的“调控”政策的目的并不是让房价下跌，而是抑制

    现象并没有出现，反而全国各地的土地出让价格出现明显上涨的趋势。

    随着近年来一系列楼市调控政策的出台，买房者期望的房价下跌的

    心理误区3：等地价下跌

    政策的人，将要面临的是更大的限制和付出。

    对于那些在买房问题上迟迟下不了决心的人，或者在等着新的优惠利率

    代已经过去了，而能够不受限制地买上一套房的可能性也越来越小了。

    限价、限售并列成为楼市调控政策的标配。因此，想享受利率优惠的年

    情。很多城市开始出现“摇号购房”这一新的调控手法，与限购、限贷、除此之外，接连不断的房地产调控政策，让买房成了一件困难的事

    银行是一生最好的合作伙伴

    子安说：

    情。

    地产调控政策。”也就是说，未来还想享受利率折扣几乎是很难的事

    率8折或者9折的情况，这是市场发展的必然趋势，同时也有利于落实房

    面，偏紧是必然趋势。因此，价格会‘水涨船高’，不会再出现前些年利

    户的审查也趋于严格。目前银行在调整规模和防控风险、执行政策等方

    银行行长表示：“针对个人(住房)按揭贷款，银行为了防控风险对客

    从2018年3月份开始，大部分银行上调了首套房贷利率。中国建设

    心理误区2：等优惠利率

    121

    房看的是时机，但是从来就没有最完美的时机，只有相对好的时机。那

    最后要么望房兴叹，要么错过了最佳时机，白白浪费了一大笔资金。买

    就出现了以上经常出现的4种买房心理。太多的人都抱着这样的心态，每个买房人最大的愿望是，用最少的钱买到物超所值的房子，于是

    只能一无所有。

    银行打工，最后能到手一套属于自己的房子；而租房为房东打工，最后

    有，如果你不买房，只租房，那你只能为房东打工。区别就是，买房为

    么年纪轻轻就沦为房奴，大半辈子为银行打工。可是这部分人想过没

    现在的高房价确实让很多人从心理上抗拒买房。他们总觉得不想这

    己一个安定的生活，买房终究是我们人生当中不可避免的经历。

    是重要的。不管是结婚生子，还是给父母一个养老的环境，或者说给自

    管房价走势如何，房子总是要买的。在中国，房子对于每一个人来说都

    要。特别是对刚需一族来说，房价的涨跌几乎和自己关系不大，因为不

    买房，真的需要一个理由吗？如果说确实需要的话，那就是居住需

    心理误区4：等一个逼自己买房的理由

    周期性的，即使下跌也并非实质性的下跌。

    着房价下跌、地价下跌的买房者必须认识到，楼市调控下的房价下跌是

    价比高的楼盘都不会有太大的波动，因为它具有较高的保值性。那些等

    房子始终是最保值的投资，不管政策怎么变化、房价怎么变化，性

    总额7683亿元，同比增加34%。

    同比增加21%。与此同时，在土地出让金方面，300个城市宅地出让金

    万平方米，同比增加33%；其中，成交的宅地面积高达8415万平方米，了。据统计，2018年第一季度，全国300城共计推出土地宅地面积10084

    的房子，但一线城市仍然在抢地、抢房。为什么呢？因为地价越来越高

    期相比上涨了将近一倍。中国有14亿的人口，却拥有50亿人都能住得下

    122

    房住不炒长持久安

    子安说：

    格和成交量趋向上涨时先买后卖。

    再买最好呢？最佳时机是价格和成交量都非常平稳的时候先卖后买，价

    生了改善住房的想法。对于想要卖房的人来说，什么时机卖、什么时机

    随着收入的增长和家庭人口的增多，有一部分人会因为自身原因萌

    换房最佳时机：上涨时先买后卖，市 ......