封面

    社会科学皇冠上的宝珠——经济学

    大道随行，不忘本心

    奇异的经济学

    经济学第一定律——dT>0

    经济学第二定律——修补bug的定律

    经济学第三定律——R≠0

    对方的反击

    经济学入门——市场营销

    政治学第一定律

    价格之三维价格

    价格之搭桥

    价格之框架

    财富追赶问题

    中产阶级如何保护自己的财富

    天大的事——我们的房子劳动人民购房手册

    处房情结

    你的第一、第二套房子

    屌丝如何买房

    学区房的大风险

    装修：“凤变冰”入门(一)

    装修：“凤变冰”入门(二)

    利率与房价的精算法

    楼市的季节性现象

    楼市的回报有多高

    零首付精算法

    装修基础知识概念

    最稀缺的职业——房产投资

    房产投资：我不是中介

    房产投资与实业报国

    房产投资人的正义感

    房产投资行业的忌讳

    房产投资中的保险房产投资业的 2N定理

    2N之通关

    房地产投资的流派(一)

    房地产投资的流派(二)

    房地产投资的流派(三)

    逼空式上涨

    房地产市场的两朵乌云

    获得更多的现金——借贷的技巧

    第一个1000万元

    长线负债率

    准备借钱

    贷款的外围世界

    资金的分层

    2017，保汇率还是保资产

    贷款应该是收入的多少倍

    我们需要多少年还清贷款

    一些基础财务函数

    公积金的用法针刺效应

    抵押和再抵押

    截断和再抵押

    理解真实世界

    如何运营一家企业

    无中生有的高阶

    上海楼市的三分天下

    沉默的上海人

    下一站，重庆(一)

    下一站，重庆(二)

    下一站，重庆(三)

    重压之下，生存之道

    买卖是买卖，租赁是租赁

    外国人的购房观

    香港楼市崩盘始末

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    封面

    社会科学皇冠上的宝珠——经济学

    大道随行，不忘本心

    奇异的经济学

    经济学第一定律——dT>0

    经济学第二定律——修补bug的定律

    经济学第三定律——R≠0

    对方的反击

    经济学入门——市场营销

    政治学第一定律

    价格之三维价格

    价格之搭桥

    价格之框架

    财富追赶问题

    中产阶级如何保护自己的财富

    天大的事——我们的房子劳动人民购房手册

    处房情结

    你的第一、第二套房子

    屌丝如何买房

    学区房的大风险

    装修：“凤变冰”入门(一)

    装修：“凤变冰”入门(二)

    利率与房价的精算法

    楼市的季节性现象

    楼市的回报有多高

    零首付精算法

    装修基础知识概念

    最稀缺的职业——房产投资

    房产投资：我不是中介

    房产投资与实业报国

    房产投资人的正义感

    房产投资行业的忌讳

    房产投资中的保险房产投资业的 2N定理

    2N之通关

    房地产投资的流派(一)

    房地产投资的流派(二)

    房地产投资的流派(三)

    逼空式上涨

    房地产市场的两朵乌云

    获得更多的现金——借贷的技巧

    第一个1000万元

    长线负债率

    准备借钱

    贷款的外围世界

    资金的分层

    2017，保汇率还是保资产

    贷款应该是收入的多少倍

    我们需要多少年还清贷款

    一些基础财务函数

    公积金的用法针刺效应

    抵押和再抵押

    截断和再抵押

    理解真实世界

    如何运营一家企业

    无中生有的高阶

    上海楼市的三分天下

    沉默的上海人

    下一站，重庆(一)

    下一站，重庆(二)

    下一站，重庆(三)

    重压之下，生存之道

    买卖是买卖，租赁是租赁

    外国人的购房观

    香港楼市崩盘始末

    格调

    封面社会科学皇冠上的宝珠——经济学

    大道随行，不忘本心

    道生一，一生二，二生三，三生万物。

    ——《道德经》

    SAP

    大约 17年前，公司要上 SAP。当时坐在我身边的是生产部的一位女士，她工作极其认真

    严谨，拿出了一个小本本，笔记记得密密麻麻。200 多个表格，这里是输入地址，那里是

    输入日期，下拉框是查库存列表，让她整日眉头深锁，觉得这个系统实在是很复杂很复

    杂，有 200 多个表格要学呢。对于我的漫不经心，她表示十分不满：“××，SAP 系统对你

    意味着什么？难道就意味着每天工作餐可以吃免费水果吗？而且你每次都抢最大最甜的泰

    国杧果，知不知道你这样形象很差？”我翻了个白眼，那你认为该是什么呢？

    SAP系统其实很简单，说穿了就是一个数据库查询系统。无论你有多少个表格，多少个查

    询表单，无非就是数据库的输入输出工作。今天你下一个采购订单，是把货物输入了系

    统。明天你填一个生产表格，是把货物 A转换成了货物 B。后天你填一个销售表单，就是

    把货物 B卖了。

    SAP就是一个大型的数据库。仅在生产规划环节有一些 CPU 计算，但也并不脱离传统的

    MRP系统。扣除生产线、流水线那些 MRP 算法，整个 SAP就是一个超级简单的数据库软

    件。其库存、运输、账本，乃至后来画蛇添足加出来的 HR、行政、总务等系统，无不是

    简单至极的一个二维数据库。如果你懂得 SAP的大框架，整件事就十分清晰，清晰得宛

    如手掌上的纹路，然后你只要关注一些细节就可以了。万物理论

    以前有一部电影十分火，讲霍金的《万物理论》。科学家们试图寻找出一种理论，可以作

    为其他理论的“母理论”，从它开始可以推断出世界一切的科学。必须承认，这是一个很诱

    人的想法。人类永远在寻求更低一层的规则。

    规则是一切的力量。更低一层的规则，可以帮助我们发明新的机器，发挥无与伦比的力

    量。就好比说，中世纪的炼金士们不懂化学，无论他们做了多少实验，最终他们也无法炼

    出金子。可是等化学学科渐渐丰满，HCl和 NaOH 的反应渐渐普及，人类才能组合出各种

    各样稀奇古怪的材料，才会有塑料、铝器、汽油、柴油。而化学渐渐地也出现“瓶颈”，等

    门捷列夫排出化学元素周期表，人类才看清楚“更深”一层的规律，于是才有了nucleus，有了核能和原子弹。2007年日本科学家第一次用激光照射纯汞，剥掉了一个中子，获得

    了金原子。

    但是，原子物理仍不是最终极的科学。在原子之下，还有夸克。如果能了解夸克的奥秘，就能像《三体》小说一样，制造出无敌的战舰“水滴”。其外壳的强度，将是现在所有材料

    的 10万倍，完全不可摧毁。这靠的是强相互作用力。而夸克也不是最终的粒子，夸克之

    下，至少还有弦论。

    讲这么多的闲话，和房产投资有什么关系呢？其实我们要说的是基础理论的重要性。很多

    人止于表面，很肤浅，就像那个画了 200 个表格的女孩子，抑或深陷题海战术的高考学

    子。他们看似很努力，可成绩始终上不去，因为他们只是忙碌于很表层的东西，从没有想

    T-1层潜在的原理。其实老师出题来来回回就那几个套路。

    体，用，术

    基础理论很重要。从一些更基本的规则，可以推出上一层的规则。这样不仅更好记、更快

    捷，而且可以算出别人看不见的东西。但是，事情也有其反面。若真如此，今天最富有的

    人，应该是“粒子物理”科学家，或者数学系研究“数论”的老学究。因为他们研究的才是走

    在整个人类科学最前沿的学问。可是事实并非如此。真正的科学家，往往是很穷的。问题出在哪里？

    问题在于“体，用，术”。最基础的科学，好比人类文明的大树，根基都在这里。这个方向

    一定要把准，绝对不能出错。在基础科学之上，“用”指的是应用科学。你精通了化学，这

    并不能帮你赚钱。化学要转化成应用，研究出一种新型去屑洗发水、牙膏、洗衣液、奶粉

    配方之类的。在大科学家眼里，这些应用科学自然是小儿科，不值一哂。可正是那些在企

    业里混的人，其收入往往是科学家的两三倍，若能做到高管，更是幸福滋润。

    为什么？因为应用科学离消费者更近，离钱更近。从理论到产品，当中有很长的一段路要

    走。这段路之困难、之复杂，绝对不在基础研究之下。就好比你知道了“万物理论”，你也

    造不出粒子战斗机。当中还需要工程师几十年的研究。

    “体，用，术”，在“用”之外，还有一个术。术指的是完全末端的、不属于理论体系的、分

    散的、短期的似是而非的知识，好比门口王婆卖的烧饼比较甜、去坐电车要穿过弄堂小

    路、地铁交通卡可以互换以节省成本，等等。

    房产投资的体、用、术

    花了这么大的力气来做铺垫，我们要说的是，作为一个合格的房产投资者，你需要怎样的

    学识修养。

    首先，你需要正确的基础知识。房地产投资这一行，虽然对于自然科学、物理、数学知识

    要求不高，但对社会科学、政治、人文、财经的分析要求很高。人生基于“三观”，“三观”

    一定要正。

    “体”，正确的信仰。首先你的政治经济学要对，方向要对。正确的流派，目前看来是“奥

    地利经济学派”，可是“体”无须深究。

    “用”，指的是水库论坛。我们知道了经济学上的一些大知识，譬如 M2增长、货币失常，可是如何让它们变成商机，变成钱，甚至帮我们赚钱，这其中仍大有学问。点点滴滴，细

    说起来也是鸿篇巨制。一架飞机的说明书，只怕比“空气动力学”研作更厚。“术”则是最外围的。譬如说，你买房，每次需要谈判下定金之前，不要空手，去银行取几

    万元现金出来，最好是旧钞，毛茸茸的看上去一大堆。旧钞的厚度比新钞厚，现钞永远比

    银行转账或者支票更有冲击力。俗话说，“冲动是魔鬼”，房东一冲动，你就成魔鬼了。用

    这个方式，房价至少可以多砍 0.5万元下来。

    但是这样的知识，对于系统性的理论研究有用吗？对未来有指引吗？没用的。它是碎片化

    的、短暂的，散诸各方的点滴。或许过几年现金都不用了。这样的知识，点点滴滴散落在

    各方面，无法用一根绳子将它们串起来。而它们对赚钱却很有用，甚至一个小技巧就能赚

    得比大学教授一年的工资还要多。再举个例子，但凡买房，上家总会问到一句：“你们是

    买来自住还是投资啊？”正确的回答，绝不是说实话或者一半一半，而是要毫不犹豫地坚

    决说“自住”。

    因为如果你回答说是“投资”，凡是投资，必然要有回报，房价就要有涨幅。房东难免心里

    会犯嘀咕，是不是我卖便宜了，以后交易容易产生纠纷。而你回答“自住”，甚至要说“房

    价是贵了一点，可是她(女朋友)不知道为什么蒙了心，非得盯着这套买不可”，于是房

    东沾沾自喜，顿时觉得是卖了一个好价钱，以后的交易更配合，不容易产生纠纷。

    “体”，大道理是根本，但它很少帮助我们赚钱。“术”，每一条都精灵古怪，但它们只能碎

    片化使用。

    奇异的经济学

    经济学没有流派。世界上只有两种经济学，讲道理的和不讲道理的。

    ——yevon_ou

    坑外有坑

    我读高中时，好友 Magnus 和我说，经济学是一门奇异的科学，是唯一的“正反双方”都可

    以获诺贝尔奖的学科。当时我觉得“哇，好高大上啊”。经济学是一门实证性科学，即它无法做实验。不知道一些举措，譬如加息减息、刺激性财

    政政策等行为的真实效应是多少。因为它只有一个输出量，就是 GDP。而各项政策的效

    果，是无法单一来衡量的。据说尼克松总统曾经想要找一个独臂的国家经济顾问，因为他

    的经济学家总是和他说“On one hand……on the other hand……”，搞得老尼不胜其烦，最终

    忍不住翻脸说有没有杨过、九难之类的。当时很年轻，很不懂事，觉得真有道理。大学生

    知识分子就是不一样。

    一直到许多年以后，才发现这样的“讲法”是有很大问题的。1967年出现了学说“理性人共

    识”。其具体的解释是，两个人，如果都是绅士，完全秉承着善意探讨的精神，没有任何

    偏见和不可逾越的宗教信仰，纯粹基于科学和逻辑的推论，则最终二人是能达成共识的。

    也就是说，科学是有的，真理的道路是唯一的。如果将一正一反两个经济学诺贝尔奖得主

    关在同一间小黑屋里面，关上三个月，最终他们是会得出“共识”而出来的。

    两个人中必有一个是错的。那么，为什么现实生活中，克鲁格曼和哈耶克都是诺贝尔奖得

    主？

    万物理论

    世界上有没有“万物理论”，有没有一条偈语，直指本心，一语道出，云开雾散，大道破得

    干干净净？幸运的是，这并不是一个哲学问题，而是真实发生的事。据我所知，至少发生

    了两次。

    一次发生在古希腊时期。欧几里得发现了“几何学公理”，将当时纷繁复杂的几何学知识，通过几条简单的公理，像房子建筑大厦一样，一层一层垒起来。给你几块地基，最终垒成

    摩天大楼，其简洁精妙，千百年后仍让人赞叹不已。

    另一次则发生在 19世纪。当时正经历地理大发现时代，越来越多的物种被发现，甚至超

    出了《圣经》的描述。生物学一度被认为是不可归类的，因为生物种类实在太多样化，太

    复杂。像红尾拉蝇与巴西蜗牛，苔藓与磷虾，它们完全没有共同点和相似之处，其脉络也

    完全无法被理解。这时候，出现了一个人，他只用了一句话，八个字，就将地球上大约870 万个物种解释得清清楚楚，破得干干净净。这人是查尔斯·罗伯特·达尔文，他说的八

    个字是“物竞天择，适者生存”。有了这条主线轴，寒带为什么没有常绿树，三文鱼为什么

    要迁徙，大猩猩为什么不会绝经，这些问题就很清楚了。人类再回过头来看自然界，看得

    清清楚楚，宛如公式在手，再把环境变量套上去就可以了。

    如果把人类文明粗略地分为“自然科学”和“社会科学”，那么自然科学皇冠上的宝珠，是物

    理学。它几乎是一切实用科学的基础。而社会科学的总轴，皇冠上的宝珠，是经济学。

    政治经济学

    学术界一直有一个词，叫作“经济学帝国主义”。意思就是经济学如此强横，以至于任何一

    个社会学科它都可以插上一手。

    经济学几乎可以解释人类社会的方方面面，宗教、习俗、道德传统、饮食烹饪、家庭亲

    情、婚姻恋爱……经济学就好比“进化论”对生物学的解释，无所不在。在这个时候，经济

    学发生了一场质变，变成了“政治经济学”。因为经济学这件事，本身具有“大义”的名分。

    马克思曾经说过，生产关系要适应生产力的发展。调整生产关系，关键要解放生产力。所

    以“最大生产力”这件事，本身就具有大义的名分。哪怕对于统治者，他也是需要“生产力”

    越大越好的。因为统治者并不是一个人，而是一个大哥下面跟着一群小弟。每一个小弟都

    大张着嘴，渴望捞取更大的利益。有糖分，才能团结人心。没糖吃，队伍就散了。

    在一些情况下，这可以通过掠夺其他群体来维持。但从长远来看，还是要创造财富，创造

    更多的财富，才可以维持统治，才可以让下面的每一张嘴都开心。“生产力的发展”，是一

    股不可阻挡的历史洪流。“经济学”本身会对这个世界做出解释。但这个解释，真正有文化

    有思想的人，会知道哪些是对的，哪些是错的。然而我们这个世界，没有真正的“经济

    学”，有的都是“政治经济学”，与政治相关联的经济学。生产力最大化，最能治国治民。所以，诺贝尔经济学奖，出现两个相反的“经济学家”得主根本不奇怪。纵观其得奖名单，凯恩斯主义占了一大半，真正的奥派只有哈耶克一个。诺奖基金会也是由人组成的，人有

    什么不可操纵的。有一年日本觉得三十几年没出诺奖了，于是次年就得了一个文学奖。

    “体，用，术”，在基础理论之中，我们所学到的并不是“奥地利经济学派”，而是政治经济

    学。这里面就产生了扭曲与错配，就产生了套利空间。内功心法的不同，使人一开始就走

    上了不同的道路。

    经济学第一定律——dT>0

    经济学第一定律：dT>0，这里的T 代表交易。该公式是整个经济学的核心，来源于亚当·

    斯密。

    国民财富

    如果以 1776年《国富论》出版作为经济学科技树萌芽的标志，则亚当·斯密将它呈献给英

    王的时候，有一个问题是无论如何都绕不过去的：“尊敬的先生，你号称经济学能让我们

    的国家变得更富裕。可是纺织女工织布，农夫耕作，你一不织布、二不耕地，请问你创造

    的财富，从何而来？”

    这是一个大是大非的问题，也是后世几百年英国国力强盛的分水岭。这是个核心问题。这

    个问题的正确回答是：“先生，财富来自交易。”

    我们知道，财富，并不仅仅是简单的相加关系。

    一个樵夫有一把小提琴，一个音乐家有一柄斧子，他们(二人)的财富，并不是简单的

    “小提琴+斧子”。非得到樵夫和音乐家见面了，二人互相“交易”，樵夫拿到斧子，音乐家

    拿到琴，财富才算最大化。当国王问亚当·斯密，“纺工织布，农夫耕田”时，其实“布+米”

    的财富，并不是国民财富的最大化，“布+米+交易”，才是国民财富的最大化。

    (参考文献：《铅笔的故事》)不动量

    我们习惯用“不动量”来分析问题。

    A有一个苹果，B有一个梨。无论你左看右看多少遍，其物理财富也是“一个苹果+一个

    梨”。只有当 A 和 B见面了，A喜欢吃梨不喜欢吃苹果，B喜欢苹果不喜欢梨，二者交

    换，则“财富总量”才可以增加。可是这个时候，财富又达到最大化了，不可能再增加，因

    为再也想不出“新的交易”。除非这时候，再出现一个 C,C喜欢吃苹果和梨，但有很多橘

    子，C用橘子把梨和苹果都换了。

    可见，在整个系统中：有了交易，财富就会增加。没有交易，财富就不会增加。

    如果广义地把上班也理解成一种交易，是“用你的 8 小时”换“雇主的工资”，则人类的全部

    生产活动，全部财富，可以理解成一个公式：dT>0。

    有多少交易，就有多少财富。交易越多，财富越多。

    当你再也找不出任何交易机会时，财富达到最大化。这就是帕累托极限。这是一条非常非

    常强大的定律，强大到像“能量守恒定律”一样坚不可摧。因为它并不是一条宏观定律，而

    是一条微观定律。不仅对大社团有效，拆散到每一个环节、每一个步骤、每一个场景，都

    是有效的。

    拥有了经济学第一定律：dT>0，简直就像拥有了“能量守恒定律”大杀器。

    现实的世界

    经济学只要求追逐 T“交易”最大化。当你把一个社会所有能交易的事情都想遍了，再也找

    不出任何“新”的交易，则自然国家最富，达到了帕累托最优。可是，那么多经济学巨著，洋洋洒洒几千万部，书中说的都是啥？

    说的是，当你达不到最优时，你该想什么补救办法。当你打了 1个补丁，就要再打 100

    个补丁。当你打了 100 个补丁，你就需要再打 1万个补丁。经济学可以很简单，简单到只要一个公式：dT>0。经济学也可以很复杂，“地心说”曾经

    在地球仪上套了 46个光圈，来修正学说的误差。今天的情况也差不多。

    交易的价值

    一个苹果换一个梨，能有多大的增益性？再怎么算，也不会超过苹果价值的 110%。可

    是，如果我买的是阿拉斯加大螃蟹和厄瓜多尔白虾呢？你总不能游去阿拉斯加捕鱼吧。再

    退一步，你想把这些海鲜通过飞机和万吨轮船运回国，可就算你的个人能力再强，也不可

    能造一艘船来运输，还是要借助他人的劳动。

    这就是贸易的力量。萨缪尔森的《宏观经济学》教科书承认，商品从制成到最终交到消费

    者手中，要差 4倍的距离。也就是在人类生产中，25%是制造，75%是贸易。“倒买倒卖”

    才创造了财富的大头。但是，贸易仍然不是“交易”。交易是一个更广义的词。譬如你要不

    要购置机器开厂创业，这是一笔交易。更广义点，一个人要不要出售自己的 8小时劳动

    力，换取雇主的一份工资，这也是交易。连“劳动”的本身都是交易。

    如果放大到广义的“交易”层面，可发现人类几乎一切的财富全都是靠交易而来，交易占到

    了生产力的99.99%。据说有人统计过，一个 5万人的小镇的生产能力产出是5 万个分散

    生活在原始森林里的野蛮人的 1万倍，尽管每个野蛮人比你单兵素质更强。所以在现代

    社会里，“大生产，大分工，大交换”的力量十分巨大。

    交易才是最重要的。

    交易是微观量

    一说到“大生产，大分工，大交换”，很多人立刻想到了指点江山、高屋建瓴的豪迈，抑或

    造一百几十层的环球贸易中心。

    正好相反，dT>0，交易是微观量。微观健康，宏观才能健康。交易是微观量。在每一个角落，每一个细微的领域，只要你有

    心，都能增加交易，从而降低成本，提高生产力。一般认为，因“交易”而产生的财富，至

    少是“劳力”的 1万倍。

    我们国家需要的，是更好的制度设计。我们尝试了多种社会制度，直到 1978年改革开

    放，我们找到了答案，找到了国富民强的解决方案，却是简单而清晰的。

    其实这件事的解答，十分简单，只要一个公式就够了：dT>0。

    如何使得国家富裕：交易。

    如何使得国家更富裕：增加交易。

    如何使得国家大富裕：最大程度增加交易。

    交易创造财富，交易就是财富的本身。如何使得国家强大，人民富裕，横扫东南亚：增加

    交易即可。

    任何一个角落交易增加了，国民财富都会增加，都会国富民强。

    经济学第二定律——修补bug的定律

    经济学第二定律：市场创造一切，除了市场本身。

    经济学“第一定律”有一个 bug，它可以包容一切，除了一样东西：“暴力”。

    那么，为什么我们要把“暴力”单独抽出来讲呢？它有什么特别的逻辑或者哲学上的意义，以至于和电信业、钢铁业、航运业、保险业等诸多行业不同，要单独把“安保业”抽出来，并提升到如此高的地位呢？

    因为它涉及一个至关重要的逻辑地位：任何交易行为，都是 A、B双方都满意。

    而任何暴力行为，肯定是 A满意，B不满意，或者 B满意，A 不满意。任何商业契约的签订，前提都是双方签字，唯有“暴力”是特例。暴力行为的特征是，仅有

    一方满意。A高兴，B不高兴，反之亦然。

    为什么这件事如此重要呢？我们看回《国富论》。《国富论》中说，如果一项交易完成，A、B双方均满意，则 A、B 双方的“福祉”均有所增加，整个国家因此而变得更富裕。请注

    意，这里是一个“不变量”。如果你紧紧抓住“福祉”这一个概念的话，则每一次交易完成，它是永远增长的。

    交易越多，国家越富。交易极多，国家极富。而另一方面，抢劫的结果，是 A的福祉增

    加，B的福祉减少，反之亦然。而且我们可以严格证明，B减少的，肯定比 A增加的更

    多。否则的话，A、B双方就可以达成“交易”共赢，他们之间就不需要抢劫了。

    所以“暴力”的每一次行为，都导致国家总财富的减少。抢劫越多，国家越穷。抢劫无数

    多，国家无尽穷。

    我们真正惊讶的是世界上为什么会有穷国!因为人类几乎所有的初级科技，如化肥、农

    药、煤炭、水力、电力，都是完全公开的，机器都是随便买卖的。如果你要借钱，国际利

    率都快低过0了。

    你真正需要惊讶的是这世界怎么还会饿死人!而饿死人的关键，在于那些国家无法控制

    “抢劫”。杜绝抢劫是市场成立的大前提。抢劫所到之处，市场荡然无存，生产无法存在。

    真正可怕的是，“没有市场”。

    政治权利

    美国人把选举权称为“First Right”。所谓“第一权利”，不是拥有土地的权利，不是拥有股

    票的权利，而是政治权利。因为美国人看得很明白，防不住抢，你有再多的钱也没用。如果我们仅仅有“经济学第一定律”，所有的人满脑子都是“自由，交易，解放”，则最终我

    们的国度，将会成长为类似老子描述的，“小国寡民，老死不相往来”。人们自由自在地生

    活着，田园牧歌，构成松散的联系。

    而在现实生活中，这样的图景一天都没有发生过，甚至永远也不可能发生。

    “市场创造一切，除了市场本身。”

    一个市场不管多么繁荣昌盛，多么物产富饶，可如果蛮族的骑兵就在城外，野蛮人的马刀

    在头顶盘旋，他们诅咒着杀进城来抢光你的物资，杀光你的族人，异教徒统统上火刑柱，这个时候，你还能坚持“无政资优越性”吗？

    “市场创造一切，除了市场本身。”“暴力”这个元素，你必须单独抽出来处理。暴力不可以

    交给市场，因为暴力和市场是不兼容的，暴力也无法被纳入方程式中。当城外拥有几千名

    蛮族骑兵时，你也必须建立一支自卫队，人数也需要是几千人，至少不能低过蛮族的战斗

    力；当城外有几万名蛮族骑兵时，你也必须建立一支自卫队，人数不能低于几万人，不能

    低于蛮族的战斗力；当门外是一个庞大的蛮族帝国时，你也必须建立一个帝国，你必须要

    拥有几百万的军队，才能保护国家，非此不能对抗“邪恶帝国”。

    但是，世上岂有免费的自由!

    市场从来不会天生存在，从来不会。

    当我们享受着市场的一切优点时，是因为有人扛着枪，在捍卫着国防!

    当你没有国防时，你也就没有市场。

    市场从来都不是免费的。

    当你享受着市场的一切好处时，你必须额外掏出钱，来维护它的“国防费”。

    这笔钱千万不能省。昂贵开支

    出于国防的原因，我们必须组织强大的政府。因为大型的政府，必然有大型的浪费。

    第二次布匿战争中，坎尼惨败之后，罗马元老院全部元老，捐出自住不动产之外的一切财

    产，罗马才得以组建了一批百折不挠的新军团。我想，这就是罗马文明之后走向极盛的原

    因吧。

    我们将“最终暴力”视为一种无法纳入方程式的元素，必须另列计算。

    因为“暴力”的存在，必然无法做到彻底的 100%的市场化，必然无法做到绝对的“生产效率

    最大”，但这还是值得的。我还是支持爱国主义，还是支持强大国家。哪怕有时候会导致

    生产力损失。完美主义是种病，得治!

    政府有时候会干预国际贸易。有些东西可以出口，有些东西不允许进口。如果按照“100%

    纯粹自由主义”的观点，任何贸易都不应该阻止，任何贸易都应该鼓励。但是考虑到“暴力

    不能包纳进市场经济”，长期以来我一直思索一个问题：“打仗的时候，能不能卖给敌军炮

    弹？”

    答案是不能。所以交战的国家，应该停止部分贸易。相互有敌意的国家，应该限制贸易。

    经济学第三定律——R≠0

    暴力永不为零。

    人民警察

    “经济学第二定律”写完之后，无政资们立刻就跳出来了。他们纷纷指责，“暴力”也是可以

    被包容在“市场”之内的。典型的例子，譬如佐治亚州西部的小镇，“警察业”完全是民营

    的，收费少，效率高。在漫长的历史中，“警察”是晚于政府出现的，差不多到19 世纪才开始有现代意义的警察局。而美国的大部分地区，英国部分地区，“警察局”迄今仍然是民

    营的，和皇粮没有任何关系。

    这充分说明了“暴力”也可以由市场选择，达到配置最优化。无政资聚集了一群书生。当他

    们的“书生意气”达到最顶峰时，你只要给他们举一个例子就可以了：年迈的镇长踩着厚厚

    的积雪，推开警察局的大门，面对着整整一屋子武装到牙齿的精锐战士，霰弹枪、榴弹

    枪、机关枪，剃短发的毛头小伙子。镇长咳嗽着，对警察局局长说：“经镇议会讨论，我

    们对你过去4年的成绩不满意。费用高、效率差，还和黑帮有勾结。”

    “我们决定换掉你。”

    警察局局长玩着枪，挺了挺大肚子：“可是，老子拒绝呢？!”当你合同期满，镇议会对警

    察组织不满意，决定开除他们时，警察局局长拒绝，你怎么办？

    花白胡子的镇长走进警察局，只要一句话，警察局局长当天晚上就乖乖地卷铺盖走人。为

    什么？问题的核心在于镇长手里有一部电话：“喂喂喂，省里吗……”

    如果警察局局长不听县处干部的话，那还了得。这是违反纪律的事!省政府会立刻入手干

    预。别看你一个警察局有几把霰弹枪，省政府真的派一个连的精兵过来，马上会把你碾压

    粉碎。所以警察局局长很识相，乖乖卷铺盖绝不敢违抗。换言之，只要省政府武装力量存

    在，你就可以放心地在每一个地级市搞“警察局民营化”。

    最终暴力

    但是，这个问题是无解的、递归的。有市场化的地方，就意味着效率，意味着文明，意味

    着伦理。“镇村级”警察局你可以外包，警察系统可以兢兢业业全面市场化、高效率，那是

    因为有省级机关的武装力量压着。省级的武装力量你也可以外包，甚至连地方“警备司令

    部”你都可以外包。但是，省级力量不听指挥怎么办？那些拥有装甲车、自走炮、火箭弹

    的二线部队不听话怎么办？你还有中央力量，有航母和核弹。归根到底，“中央武装”扮演

    了一个“最终暴力”的角色。“暴力市场化”的前提，在于有“更大暴力”压制着。接着有人问“自发式起义”可不可以。譬如上次和布尔费墨讲到经济学第二定律时，老布

    问：“不需要额外暴力干预，人民自发地起来推翻暴政”，这个可以吗？理论上是可以的。

    但在实际上，却是效率极低，甚至完全不能忍受的低效。

    我们知道，“任何王朝最终总会被推翻”。蒙古人武功天下无敌，可不到91 年就被重新赶

    回了漠北。女真人骑射悍勇无双，清朝延续了 276 年，最终仍然落幕，被推翻。

    君王

    最初，国土上往往会存在 30～50 个大大小小不同的“暴力集团”。如同 189 年“三国”大幕

    刚刚拉开时的情景。此后，暴力集团互相吞噬，数目越来越少，个体越来越大。最终，“暴力”游戏规则的特征，是只会留下一个幸存者，并灭掉所有的竞争对手。被称为“最终

    暴力”的，一般为该国度的统治者。

    我们认为R≠0(R 代表抢劫)，也就是“最大最终暴力”不会灭亡。历史演化的结果，一定

    是剩下一个最大暴力，而不是毫无暴力。如果一个君王，他统一了全国，那么还有谁能将

    他杀死呢？

    “市场创造一切，除了市场本身。”

    “暴力所在之处，市场无法存在。”

    长期以来，无政府资本主义者都在苦苦寻觅一种“绝对的自由经济”，绝对的市场经济，完

    全没有抢劫暴力的完美世界。遗憾的是，无论前沿科技如何探索，无政资们始终都拿不出

    一个合理的政体结构。如果全国都是那种几千人的“小国寡民”，而没有任何大型的顶层组

    织存在，则每一个镇都将面临“警察局局长不肯下岗”的悲惨局面。我认为他们完全走了岔

    路。正确的道路应该是：经济学第三定律，暴力无法根除，只能被尽量削减。

    你根本就不应该追求一个“完全市场化，完全无暴力”的社会。你倒不如老老实实地承认，“绝对零度”是根本达不到的。抛弃你那些乌托邦的想法，“暴力集团”互相吞噬，最终肯定会剩下一个“最大最终暴力”。这是由暴力的本质特性决定的，你又怎能指望暴力集团为

    零。还不如换个思路，承认“绝对零度”不可能达到。

    民主

    经济学第三定律，暴力无法根除，只能被尽量削减。

    小布什有一句非常讨巧的名言，“民主和独裁的区别，就是民主把权力关进了笼子里”。

    关进了笼子里，老虎不吃人了？

    错，全错。这句话的本质是错误的，因为它违背了经济学第三定律。

    既然“最终暴力”无法消除，很多人就构想了一种办法，将“最终暴力”交给人民。“取之于

    民，用之于民”，如果暴力的影响者是全体人民，把“权力”交给人民，岂不抵消了？人民

    进行“普选”，得票最多上台的就是总统。总统对人民负责，岂不就是“将权力关进笼子

    里”？很遗憾，这件事情实践的结果非常糟糕，甚至比全世界大多数的政体制度还要更糟

    糕。

    民主来到这个世界，从头到尾，每一个毛孔都流淌着血和肮脏的东西。因为理论上“民主”

    是全体人民的代表，而实际上，“民主”并不是全体人民的代表。民主仅仅是51%的人口代

    表。51%和100%，这是本质上的概念性区别。

    假设人口中有 30%的人群，特别勤劳，产出特别高。你可以称呼他们为“白人”。而“民主”

    的结果，就是每一次都是 70%的人口，抢劫这 30%的人口。权力并没有被关在笼子里，权力在外面，在四处吃人。民主就是 51%的人，吃 49%的人。“最终暴力”并不能被消

    灭，更不能妄想权力可以被关在笼子里。

    它永远存在，R≠0。

    正视这一切!政府的权力，应该被极大削减。如同我们在“经济学第二定律”中说的，如果是对A、B都

    有利的事情，则不需要政府立法，A、B自己会找到协同协作的方法。只有对 A有利，对

    B不利，而且 B>A，效率净损失的情况下，你才需要“立法”，才需要强制以法律的行为规

    定哪些可以做哪些不可以做。

    所以“商法”的一切法律，全部应该废除。市场可以创造一切。

    对方的反击

    死了张屠夫，不吃带毛猪

    早在 2004年，“宏观调控”初露苗头，对开发商越发苛刻的时候，我就说过：“待开发商好

    一点，开发商会降低房价的。”可想而知，结果是灾难性的。网友们的回复，呈现一面倒

    的“帝吧出征”气势：

    “开发商这么暴利，早死早超生。”

    “一块土地楼板价 500 元，可是你可以盖 30 层。实际成本就 17 元平方米，太黑了。”

    “一块土地楼板价 17 元平方米，可是你可以盖 30 层。实际成本就 5角7 分一平方米，卖 2万元太黑了!”

    在对开发商的嘲讽之中，我们听得最多的，是以下这句话：“死了张屠夫，不吃带毛猪。”

    这句话的逻辑是严重错误的。它好像是说“杀了开发商，再换一个人上来，房子一样卖”。

    但事实上不是的，事实是换人就要涨价。

    譬如以“张屠夫”为例，张屠夫能干屠夫这行，是因为他手艺更巧，成本更低。他卖出来的

    猪肉，比别人更便宜。假设你把张屠夫杀了，换了“李师傅”上台。李是个面包匠，宰猪他

    是备用人选，则一定意味着他的“成本”比张高。换言之，换人就要涨价。许多人都在骂任志强。但你们要深刻地知道，任志强作为一个民营企业家，“他能在市场

    上活下来，他卖的房子一定是全北京最便宜的!”华远地产能在北京市场活下来，有且仅

    有一个原因，他卖得比别人都便宜!你只有兜了一圈，最后发现任志强给的价最有良心，你才会去买任志强的房子。你换上一个张强、李强之类的，唯一的结果，就是他们的售价

    比“华远地产”卖得更贵。

    所以开发商是迫害不得的。你对开发商的任何伤害，最终只能导致房价更高。

    二阶经济学

    二阶经济学，听上去有点拗口对不对？因为你从小到大，学的其实是“一阶经济学”。

    “一阶经济学”有一点像“暴力斗争”的学问。好比我看某人不顺眼，我就重重地抽他的税。

    一阶经济学讲的是从“我”的视角：我要，我想，我希望，我考虑……

    从总体上讲，“一阶经济学”是一种“中二病”的体现，是幼稚、粗糙、愚昧的表现，是大脑

    不健全，发育不完整。

    那么“二阶经济学”是怎样的呢？“二阶经济学”是考虑“我这样做了以后，你会怎么做”。充

    分考虑到了对手的反应，然后再看这件事的总效果。

    所谓二阶经济学，就是不仅要控制你自己的愤怒，还要想想，“别人是怎么反击的”。以

    20%的交易成本举例吧，你当年 150万元买进的房子，一转手卖给我就是 500 万元，这

    其中 350 万元就是你的盈利差价。我们供楼已经够辛苦了，500 万元全都喂饱了你，所

    以对于小白领的“一阶”经济学，他们会立刻想到让你的“利润”交税，你赚了350 万元，那

    你交 20%的税出来。

    这样的钱虽然到不了小白领自己手里，但至少气也平了。可是另一方面，你如果想想“二

    阶经济学”，情况就完全不同了。“二阶经济学”，关键要想到“对方的反击”。中国人有句老话，“哪里有压迫，哪里就有反

    抗”。你千万别以为这句话只对小白领有用，对房东也是有用的。当征收 20%差价所得税

    时，房东就会犯嘀咕，“卖还是不卖呢”，他要修正出售策略了。

    如果卖房能净得 500 万元，他是愿意卖的。

    如果卖房净得 430 万元，房东不愿意卖。

    可见，这个政策会立刻导致“房源减少，价格上升”。搞不好就变成了“到手价”，价格也上

    去了一大截。如果你学习的是真经，学习的是“二阶经济学”，你就会知道，房东和买家之

    间最好是什么税都没有，最好连契税都没有，1%以下。因为任何税收，都是双方博弈后

    均付的，往往还是买家付大头。

    “二阶经济学”对开发商

    对开发商来说，原理也是一样。很多人花 20000 元平方米，200 万总价从开发商手里买

    了一套房子，心中充满了仇恨。这下简直是三辈子人的积蓄都投进去了。于是，这个社会

    对开发商充满仇视、仇恨。这些都是“一阶经济学”。

    可是你深入地想一想，“对方的反击”是什么。假如开发商向银行申请贷款很麻烦，假如开

    发商要跪着求科长盖一百多个章，假如天天有人在开发商的工地上讲《劳动法》，那愿意

    去造房子的人，肯定更少。造房子的人少，供应更少，成本更高，房价更贵。

    死了张屠夫，房价涨涨涨。

    有一句非常著名的话，我建议你抄下来，挂在床头。虽然你现在肯定无法领悟，但你日看

    夜看每天看，多看多思索，总有一天会领悟。这句话是：“消费者和消费者竞争，生产者

    和生产者竞争；生产者和消费者从不竞争。”

    开发商和你不是敌人，房地产投资者和你不是敌人。开发商和开发商是敌人，房地产投资

    者和房地产投资者是敌人。另一个同行的小白领买家，哪怕是要好的同事，也是敌人。萨缪尔森的《宏观经济学》是每一个现代人必看的书目。如果你实在没有时间，只看前

    30页也可以。物理学是自然科学的核心，经济学是社会科学的核心。我一直呼吁：经济

    学的基本素养是一个现代人必不可少的生存技能。

    让每一个人学到“二阶经济学”，是中国大国崛起的必要条件。

    经济学入门——市场营销

    首先，让我们看一张图表(表 1-1)。假设市场上有中年男人、中年女人、老人、孩子四

    类人群，有A、B、C、D四种商品，请问哪种商品最佳？

    表 1-1

    这个问题的答案是，B>A>D>C。这道题我问过很多人，一般最常见的回答，多数人都是

    选 C最佳。因为你简单加一加，A的总分是 10+2+2+2=16 分；B 是 16分；C是 31 分；

    D是 21 分。

    很多人会立即以为，C具有全方位最佳的“性价比”。它在客店内更受欢迎，能卖出更高的

    销量，产品可以更加成功。这个就是市场营销学的优势，也是欧美公司可以在中国市场逞

    凶肆虐的原因。

    科学家会武功，神仙也挡不住。你看，假设有一个中年男人，在商店里待了 5分钟，他

    出来的时候，手里拿的是货物 A；来了一个中年女人，逛商店 5分钟，她买的是货物B；来了一个老人，他买的是 C或 D；来了一个小孩，他买的是 C或 D。再来一个中年男人，他买 A；再来一个中年女人，买 B；再来一个老人，买 C 或 D；再来个小孩，买 C或D。

    一天下来，假设来了“男女老少”各100 人，则 400 人最终的购物商品如下：

    A：100 件

    B：100 件

    C：100 件

    D：100 件

    你发现问题之所在了吗？当一个中年男人跑进商店，他根本不会考虑别人的想法，根本不

    会考虑女人的价值观。他选的是自己喜欢的商品(表 1-2)。

    表 1-2

    也就是这棵决策树中，他是竖着长的。在男人眼里，他选择 ABCD，他就是选最好的。所

    以他会买A回家。同样道理，女人购物，她就会选 B回家。而商品 C，虽然它在男人、女人的眼里，得分都是 9分，可是 9分没有用。一般而言，成年人的市场，是老人和小

    孩的 10倍。而其中，女人市场又比男人市场重要。所以 B 是最大的赢家，B>A。然后我们来看 C和 D两样商品。在成年人，男人、女人的市场中，C和 D 都完败。但在

    老人、小孩的细分市场中，它们还有一线转机(表 1-3)。

    表 1-3

    这其中，D又比 C好。为什么？当一个老人或者一个儿童，走进商店的时候，他们面临的

    C和 D打分几乎是完全一样的。可是你别忘了，C的综合评分比 D 高。C是 9+9+9+4，综

    合评分高达31分，而 D 的累积评分，只有 21分。

    “更高的品质往往意味着更高的成本”，即使 C和 D的销量一样，但 C 的成本往往要高一

    大截，所以D>C。

    总评分是B>A>D>C, C是最差的选择。

    市场营销学的选择

    每一个人，都是独立的个体，都有他们的喜怒哀乐，都有他们的习惯和偏好。中国的企业

    家，传统上总是梦想做一件“最好的商品”，想用一件商品来满足十几亿中国人。这是一个

    巨大的工程。呕心沥血，最终造出来的，可能是一件“9，9，9，9”的商品，各方面指数都

    接近完美。要让所有人都满意，不容易啊。而西方的500 强企业，早早地就把中国消费者分成了“中国男人”“中国女人”“中国老人”和

    “中国小孩”。他们设计 4种产品，成本更低，研发更快，反应链更敏捷，潮流更时尚；三

    个月就可以上市，成本只有你的一半。

    “无论哪个消费者走到店里，购买的都是我的(某一样)商品。”西方500 强奉行的是

    “10，1，1，1”商品指数，并无情地把你的“9，9，9，9”销量贬低到零。这个细分，还可

    以更进一步分下去。譬如中国男人，还可以进一步分为北京男人、上海男人、广东男人、四川男人、东北男人……

    如果你在男装市场陷入了泥沼，你可以试图进一步思考广东男人和东北男人有什么不同，从而获得细分优势。

    价值观的颠覆

    在营销学上，一直有一句著名的谚语：“一个高级副总裁，可能会为他的定制男装感到骄

    傲，并在办公室里炫耀。而在他 18岁读大学的女儿眼里，却会被贬老土、一文不值。”这

    就是营销中的一条铁律：“甲之蜜糖，乙之砒霜。”

    你永远不可能让所有的人满意。同一件商品不可能覆盖所有消费者。许多人的审美观，是

    相互矛盾，甚至相互冲突的。一个 45岁的高级副总裁，和他 18 岁的女儿，其审美观必

    然是不同的。让他们同去选购西装，肯定是无法达成共识的。所以营销思想的背后，其实

    是西方社会光辉灿烂的“多元文化”主体论。尊重每一个人的想法，用不同的商品迎合不同

    的消费者；在每一个市场都做到第一。

    只要你付钱。

    一般的消费品，很难做到市场第一，甚至占有 20%～30%的份额都属不易。因为市场是

    多元化的，消费者的口味是互相冲突、互相矛盾的，所以单一产品无法满足所有消费者，无法占领100%的市场份额。同一商标能占领的市场份额也是有限的，你不可能通过并购

    来扩大市场份额，除非你并购了之后从来不整合。政治学第一定律

    公平与效率

    在开始这个话题之前，我们先要花点笔墨，聊一个俗得不能再俗的话题，“公平与效率”。

    公平，什么公平，谁的公平？

    很久以前，水库论坛有个 ID叫作“Like 万 ater”的先生，这位老兄的最大特点就是，爱喊

    “不公平”。公交车、地铁要涨价，他大喊“不公平”；开刀医疗费用要涨价，他大喊“不公

    平”；房价要涨，他大喊“不公平”；最后，IT 程序员的工资要涨，他大喝一声“公平，这很

    公平，就该这样”。

    再之后，我们观察了一下“Like 万 ater”先生，关于公平不公平的选项，大致是以他自己的

    利益来划分的。譬如本地户口可以申请廉租房，他大喊不公平。但大学生申请廉租房可以

    加分，低学历不加分，他就觉得很公平。

    公平，什么公平，谁的公平？每一次我在舆论媒体上，听见无良小编高举着“公平，正义”

    的大旗，就觉得好笑。当那些人声嘶力竭地喊着，想要追求所谓的“公平”时，其实他们并

    不是真公平，而仅仅是发表他们个人的“政治主张”。

    这是公平吗？我不这样认为。我觉得一点也不公平。所谓公平，既不是偏袒你，也不是偏

    袒我。虽然我们并不想讨论哲学问题，但有一点是显而易见的，一定要“大家”都认可的，才是真正的公平。如果一方满意，另一方愤怒，那不是公平，那是抢劫。

    那么，什么是“真正的公平”呢？幸好这个问题是有解的，而不是一个假大空问题。人类在

    长期生产社会实践中，逐渐掌握了一套相处之间的规范。譬如，不能偷盗，不能抢劫，不

    能欺诈。无论是怎样的民族，怎样的宗教，怎样的社会历史，有一些共同点是不会变的，都是“劝人为善”的。这样的一套准则，就是社会规范。哪怕有一些逆历史潮流的规定，最

    终也是熬不下去的。因为“生产力发展”是一股大趋势。它迟早会打破一切不适合生产的模

    式。所以，最终留下来的“社会规范”，必然是最大释放生产力的，“最有效率”的，最终必然就

    是全社会奉行的，所有人都认可的，生产力极大释放的。“公平和效率”，本来就是同义

    词。最有效率的，就是最公平的；最公平的，就是最有效率的。否则我们何必追求公平。

    装睡的人

    对此，所有的人都点头认可。可是出了这个门，不妨碍他们又滔滔不绝地谈论“公平与效

    率”的矛盾。为什么？其实有一句俗话，精确地解释了这个现象，即“你永远无法叫醒一个

    装睡的人”。

    你以为那个每天唠叨一百遍“公平与效率矛盾”的人，他们不懂得公平的道理吗？你以为他

    们内心深处，真的“不懂得”自己是在无理取闹？他们所要主张的，根本不是公平。道理、公平、正义，这些我们都懂，不懂的是人心。

    当一群人在那里义愤填膺地喊着“公平，公平”，其实他们喊的不是公平，他们真正喊的口

    号是“抢劫，抢劫”。当一群人在那里喊着“民主，民主”，其实他们并不是真正追求全民平

    等，而是喊的“特权，特权”。当一群人喊着“环保，环保”，其实他们关心的并不是蓝天白

    云，而是喊的“盖章，盖章”，增加环节，增加交易费用，与当下国务院提出的“简政放权”

    完全相悖。

    菊与刀

    现代社会，老百姓之间的仇杀抢劫，已基本上绝迹。但是，人类抢劫的心，并没有消亡。

    抢劫的兽心基因，如同魔鬼，可以无限打压，却永远不可能根除。当“定于一”的时候，人

    类的抢劫，转变了一种方式：转为控制政府，并希望政府分给他们更大的蛋糕。当外地小

    白领高喊着“公平与效率的矛盾”，你以为他们不知道自己无理取闹，追逐的其实是平均主

    义吗？不，他们知道，他们是在装睡。他们喊得越响，叫得越凶的原因，是向政府示威，要求政府给他们更多的倾斜式特权。抢劫之心就如同魔鬼，永远不能被消灭。现代人的“抢劫之心”经过重重包装，已经高度

    “文明化”。

    欧美的问题，在于他们是民主政体。政客们争相取悦民众，将人民拉扯进“食利者”“抢劫

    者”的行列之中。一旦一个社会 80%的人开始抢劫，不事生产，那么，离崩溃也就不远

    了。

    价格之三维价格

    对价格的理解，是区分菜鸟和专业的重要标准之一。99%的人，对“价格”的理解是错误

    的。对于绝大多数的人，他们所谓的“价格”，是“最后一次成交的价钱”。这是第一个问

    题。

    第二个问题，“价格”完全无法预测。绝大多数人有过这样的体验，甚至有 IT 理工男费尽

    心机，想找一幅“楼市 K 线图”出来。从现有的价格，现有的数据，理工男完全无法推测

    “未来”。

    三维价格

    我们首先需要知道一个至关重要的词：“价格深度”。价格不是二维的，是三维的。

    举个例子，假设一个小区，有 100 套房子，100 个业主。

    Step1：100 个业主，全部都挂 30000 元平方米出售价。

    Step2：70 个业主，要价 30000元平方米；30个业主，要价 50000 元平方米。

    Step3：30 个业主，要价 30000元平方米；70个业主，要价 50000 元平方米。

    Step4：1个业主，要价 30000 元平方米；99 个业主，要价 50000 元平方米。

    Step5：1个业主，要价 30000 元平方米；99 个业主，要价 80000 元平方米。请问：房价涨了吗？在这个例子里，你可以清晰地看到，Step1～Step5，每一个步骤房价

    都是上涨的，而且涨幅还不小。可是在一些人的嘴里，这个小区，最近五年，是完全没有

    任何涨幅的!

    他们眼中，是怎样看待这个世界观的呢？

    Step1：只需要 30000 元平方米就可以买到该小区住房。

    Step2：只需要 30000 元平方米就可以买到该小区住房。

    Step3：只需要 30000 元平方米就可以买到该小区住房。

    Step4：只需要 30000 元平方米就可以买到该小区住房。

    Step5：只需要 30000 元平方米就可以买到该小区住房。

    Step6：天哪，房价一夜之间从 30000 元平方米涨到了 80000 元平方米，涨幅巨大!

    价格是三维的。你所看到的二维，仅仅是三维价格在边际上的一个投影!你必须清楚地知

    道，“K 线图”是二维的。其中 X是时间，Y 是价格。

    Y仅仅代表的是“最低一套抛盘”，而不是全部的价格信息。它仅仅是一条边。

    如图 1-1 所示，价格是三维的，它其实像一座山一样。图 1-1

    我们理解的“K 线图”，仅仅是图 1-2 中的一条线，它仅仅是山脚边际。图 1-2

    当你认为价格始终“稳定维持”在30000 元的时候，其实上面的 99位已经提价，一骑绝

    尘，你完全不知道。你没有花一丝一毫心思，来关心那 99位业主的想法，关心那些甚至

    从来都不挂牌的业主的想法。而这股力量，99人要比 1 个业主更庞大，更不可撼动，不

    可逆转。我们一直很喜欢一句话，“当你发现差距时，差距已不可逆转”。当我们最后发现

    “房价在涨”时，往往已经到了Step5。任何一个模型，必然是缓慢渐变的价格走势。

    预测未来

    未来是什么样的，未来是可以预测的，而非门外汉看楼市，雾里看花“无法理解。”价格分

    “总体价格”和“边际价格”。99 个业主的想法，就是总体价格。最低的那 1个业主的抛盘，是“边际价格”。“边际价格”当然很重要，因为它代表目前在市场上切实可以成交的价格。

    可是“边际价格”不能预测未来。预测未来，主要看“总体价格”。

    在过去五年，无论你如何嘴硬，有一句话是无论如何否定不了的：“大势在涨。”如果

    2010年上海楼市是 532，则 2015 年上海楼市逐渐实现了 853 的布局。不仅仅大势

    在涨，而且我们可以很明确地和你说，“未来在涨”。大势在涨，逼空在即。

    而另一方面，房地产又是一个高度“同质化”的市场，尤其是同一座城市之内。板块之间存

    在比价效应，存在尊卑阶梯，内环永远比中环贵，中环比外环贵。逆袭可能，但是很难。

    如果以指数描述的话，则房价=大盘指数+板块指数+小区指数。而它们的比重，几乎可以

    看作房价=大盘 70%+板块 20%+小区10%。

    另外，房东的实力在增长。这是很多人忽略的一方面，不仅仅买家的实力在增长，每年增

    加几十万元存款，而且房东的实力也在增长，每年也增加几十万元存款。房东越来越不差

    钱，也就越来越不把几百万元的房款放在眼里。市场的重心在不断上移。

    所谓笋盘

    笋盘指低于周边价格的楼盘。

    说一下笋盘的问题。在一些人眼中，他们是无法理解“笋盘”的概念的。他们观察这个世

    界，价格是二维的，是 K 线图。你和他们说：“这套房子很笋，500 万元的房子只卖 300

    万元。”他们会反过来问你：“据我的理解，价格就是最后一次交易的价钱。”“如果这房子

    卖给我 300 万元，为什么我不可以理解成这房子只值 300 万元呢？”所以有些人永远无法

    做房地产投资。他们根本无法判断价值和未来中枢在哪里。而在真正房地产投资家眼里，是有两个价格的：总体价格，99个业主的心理价位；边际价格，最便宜的 1 个奇葩价

    位。当这两个价格发生冲突的时候，我们就认为是笋盘。是笋盘就买入。

    “笋盘”是一种很不正常的现象。Step5：1个业主，要价 30000 元平方米，99 个业主，要价 80000 元平方米。很多人会问：如果市场价 80000元，别人都卖这么多的话，为什么会有一个业主卖 30000 元呢？这个问题问错了，错在因果倒置。正确的说法应该

    是，市场上永远有 80000 元卖 30000元的现象，问题的关键是，为什么会给你遇到。

    如果你学过真正的经济学，你就会知道，经济学所谓的“完美均衡状态”其实是不存在的，市场上永远有人卖贱货，买贵货；永远有人不领市场行情。不领行情是正常的，是常态化

    的，人人都领行情才是不正常的。问题的真正反面，是市场上还存在很多“套利者”。

    三维价格的实际分析

    最后，我们说一个实际例子。

    2015年深圳房价涨了近 60%。而到了年底，被打压一整年的小编终于又忍不住了，跳出

    来喊“深圳楼市开始下跌”“业主削价 10%抛盘”“花园小区大降五千”。深圳楼市有跌吗？我

    可以告诉你，“当所有的业主都在提价时，整体房价却是下跌的”。

    Step1：A、B、C、D、E挂盘 20000 元平方米，F、G、H、I、J 自住不卖。

    Step2：A、B、C、D、E挂盘 30000 元平方米。

    Step3：A、B、C、D、E挂盘 40000 元平方米。

    Step4：A、B、C、D、E挂盘 50000 元平方米，F 卖 45000 元平方米。

    Step5：A、B、C、D、E挂盘 60000 元平方米，F 卖 60000 元平方米。

    Step6：A、B、C、D、E挂盘 60000 元平方米，F 卖 60000 元平方米，G卖 55000 元

    平方米。

    你仔细看这个模型中，对于单个的 A，单个的 B, A、B、C、D、E、F、G、H、I、J每一

    位，其价格都是“越提越高”。

    然而：Step5的小区售价是：60000 元平方米；Step6的小区售价是：55000 元平方

    米。这一步中，小区价格却是下跌的。为什么会这样呢？你采访一下业主 G，问问他是怎么想

    的。

    “这套房子是我几年前花两万买的。

    “买了之后醉心工作，也没怎么关心房价。

    “前几天我去中介问了一下，哇塞，中介说现在市价快到 60000 元平方米了。

    “我想想，我也不那么贪心，就挂个 55000 元平方米，咱也不要挂到尽，赚两三百万元

    很知足了。”

    这就是楼市中常出现的现象。每当一轮大涨后，常有一些原先“不卖”的业主改为出售。而

    这些业主的挂牌，通常比长期拼搏在第一线的房地产投资者要低，一般是九折。

    当整体大势涨了 40%之后，你能确定每一个楼盘、每一个小区、每一个业主都提价了

    40%？你能确信市场如此有效率，信息如此准确无误直达每一个人？答案肯定不是的。每

    一次大涨之后，肯定有业主跟不上形势。这等于在已经确定涨幅之后，再给你一个去年的

    价格。所以“捡漏”始终是一种低风险的交易策略，只要你花心思去做，在任何已涨的区域

    内都可以发掘出懵懂的业主笋盘，低风险高收益，捡漏流。

    价格之搭桥

    价格深度

    Price Depth即价格深度，是什么意思呢？

    价格深度，指的是“价格下跌的速度”。

    譬如说，我们看一个虚构的表格(表 1-4)。

    表 1-4当前的价格是 8.55元。很明显，作为卖 1，它是出不来的。500 万手股票根本不可能变

    成现金。

    这个例子说明什么呢？说明你按照“股价×股数”来计算市值是不对的。这仅仅是对那种小

    得不能再小的散户，一共只有 100 股、200 股，你才可以按照当前的“8.55最后一次交易

    价”来计算你的财富。对于更多一点的资金，哪怕是几十万元、几百万元的金额，也足以

    影响到价格移动。而如果资金再大，到了几千万元、几亿元的规模，可能会引起价格的

    “剧烈波动”。更为极端的是“老庄股”，它几乎是出不来的。

    我们现实生活中有没有老庄股？当然有。譬如说，我们打开熟悉的 renren.com(图 1-

    3)。图 1-3

    人人网目前市值为 13亿美元，相当于人民币约 80 亿元的样子。如果按照几个大股东财

    阀名单分一分，则每一个人也要 10亿元身家，算大富翁了。可是你接着看它的成交量，10日平均成交量只有 80 万美元的样子，也就是每天换手率 0.006%。在这么低的成交量下，大股东想要脱身套现，把 13亿美元卖出来，一天天卖，恐怕要卖上十几年才行，还

    没有算价格的下跌。而公司本身呢？公司本身是亏损的，每年亏 7000万美元。

    当钱变成筹码

    当钱变成筹码的时候，我们有办法让股价上升。譬如说，一家市值 3亿～5亿元的公司，如果你真的拿 3亿～5亿元现金来买这家公司的股票，一般情况下，你可以把价格炒到天

    上去。当你购进锁定了 90%左右的股票之后，你几乎可以为所欲为。你完全可以把这家

    公司的股价，扯到 2倍、3倍、5 倍、10 倍的价格，甚至更高，对应5亿元、10 亿元、20亿元、50 亿元……甚至更高的市值。

    但是，这个市值是毫无意义的。300 元每股的股票是毫无意义的，甚至只有孤芳自赏的用

    途。因为这个价格，下面完全没有“Price Depth”，当你以 299 元、298 元、297 元……抛

    售股票的时候，下面是完全没有接盘的人的。等到真的有人接盘了，可能价格也跌到了

    10元，3 亿元市值，综合来算你也没赚钱。

    搭桥

    我们花了这么长的篇幅，就是来介绍“价格的三维属性”。我们讲述了价格深度，告诉你老

    庄股的市值毫无意义。

    中国人传统上以为，“价格=价值”，这只股票最后一次以 200 元交易，它就是值 200 元。

    当我打开电脑，打开股市行情，能看见 200 元的买 1，那么它就等值于 200 元。

    这个说法是完全错误的。我们竭尽全力让你明白，价格是很复杂的一件事。它其实对应背

    后一座山，有山的厚度，而不是简单的一个价格 200 元。

    然后我们就要说“搭桥”。

    什么叫搭桥？搭桥就是“把现金变成几倍的价值但是流动性不好的资产，再把资产变成几

    倍的现金”。很多人对于“钱生钱”不明白。钱本来就是钱，怎么能变成 5 倍的钱呢？资本市场的游戏，就是如何无中生有。的确，这个市场上，是不会有人拿 5元钱换你的 1元

    钱的。

    但是你换个玩法，你把它拆开，分两步走：把现金变成几倍价值但是流动性不好的资产；

    把流动性不好的资产变成流动性好的资产。

    对于第一步，其实我们已经知道它的一些玩法。价格是三维的，是一座山，而不是单细胞

    智商认为的“成交价 200 元”。在这样的情况下，只要你不断地把资金堆上去，最终你是可

    以把价格堆得很高很高的。如果你用 3亿～5亿元现金炒一家 3 亿～5亿元市值小盘股股

    票，你完全可以把它的市值炒到 10亿～20 亿元，账面盈利五六倍。在房地产投资这个领

    域，当你买进“大面积低单价七折笋盘”，其实你干的是同样的事，即把现金变成翻好几倍

    但是流动性很差的资产。

    然后，人们真正忽略的是第二步：把流动性很差的资产变成流动性好的资产(现金)，即

    把筹码变成钱。资本市场真正的秘诀在于那些“炒高”的资产，如何相对无损地变成钱，或

    者无损地变成高流动性资产。

    譬如说，人人网，大家都知道它是一只老庄股，而且网站接近破落，几乎毫无价值。可是

    它要做的，就是不停地进行资本运作。人人网可以用自己的股权+现金，去换购另一家公

    司，进行兼并。如果你承认人人网的股价，按照“股价×数量”估值和它换股，那就等于“老

    庄股抛售”了。更进一步，某一些中概股，可以和国企谈换股。我 10%的股份，换你 10%

    的股份。这在纸面上是无懈可击的。一方是上市公司，股价有充分的轨迹可循。会计们理

    直气壮地说着估值基础，账面上它就是值 13亿美元。然后它换你大型国企 10%的股权。

    其内里的含义，就非常非常微妙了。

    再举个例子。假设你爆炒一只股票，炒高了十几倍，甚至炒到了 14倍 PB，完全没有人

    接盘，完全没有 Price Depth。但是这时候，你可以做一只“基金”。你选20 只爆炒的老庄

    股，把它们捆在一起，起一个名字叫作“二线蓝筹基金”。然后你就可以去忽悠投资人了。

    “你看，我们投资分散在 20 只股票之上，所以我们是一只高度分散的基金。”“您看我们选中的这些筹码过去几年的走势，那是涨涨涨。我们是明星选股员。”

    那您还犹豫什么，乖乖地掏钱买吧。你把老庄股捆在一起，组成了基金，就可以顺利地抛

    售给“基金投资人”。从翻了好几倍的流动性很差的资产到翻了好几倍流动性很好的资产，这一步就是这么走过来的。

    然后，你配股，按照现有的股价，打个九折。你出现金，我出股权。这样搞个几次，净资

    产不就做实了吗？戏法人人会变，流派各有不同。

    金融业是很赚钱的，在本篇中，我们说到了一个比较主流的“钱生钱”方式：

    把现金变成翻了好几倍但是流动性不好的资产，再把资产变成翻了好几倍的现金。

    一般而言，你拿 1元钱去换别人的 5元钱，别人是肯定不会换给你的。但是如果你拐个

    弯“搭桥”，分两步走，绝大多数人的抵抗力就没有了。

    价格之框架

    上士闻道

    在上一篇“搭桥”一节中，我们介绍了一种赚钱模式，即“把现金变成翻几倍但流动性差的

    资产，再把资产变成几倍现金”，这就是一种钱生钱的模式。上士闻道，一个真正有智商

    的人，一旦看了上一篇就会意识到自己之前花了太多的心思在“赚收益”上面，而不是“赚

    流动性”上面。

    一旦你转变思想，聚焦于把低流动性资产转为高流动性资产，这其中的玩法就多了，可以

    盈利的空间太多了。

    有了技巧，你才能变成聪明人。而光有单纯的技巧还没用，你还得有“土壤”。

    譬如你是煤矿工人、码头工人、纺织女工这些不用脑力纯粹卖体力的工种，那你懂得再多

    的知识、再多的技巧也是没用的。你只有在复杂的供应链中，譬如买进、卖出热水瓶，这时候你知道哪里有城管，哪些款式畅销，这些技巧才会开始变成金钱。而到了非常大的

    “大生意”，譬如兼并收购公司，买卖基金股权，定向增发配股，这些技巧就会变得非常有

    价值。

    “把现金变成 5 倍的流动性差的资产，再把资产变成 5倍现金”，对于这个链条，许多人一

    看就是反对的。他们认为永动机是不存在的。他们从内心深处，就没有仔细正视过这个公

    式。而事实上，这个公式是可行的，里面有各种奥妙。聪明人要赢赚蠢人，戏法人人会

    变，巧妙各有不同。

    财技

    这个世界上，充满了财技。只不过一般情况下，普通人只能看到皮毛。普通人的目光，容

    易停留在“升值”上面，也就是搭桥的第一步。真正难的是第二步，把“1.5 亿股票变成 1.5

    亿元现金”。

    许多人赚钱，靠的并不是第一步，而是搭桥的第二步。如果你真的想要发财，真的想要暴

    富，你应该好好去了解西方证券史。绝大多数的公司，如果不是全部，至少也是 70%，它们的增长，并不是靠自己的滚动累计。你完全可以拿计算器算一下，一家市值 1000万

    元的公司，按照每年 30%的极优异速率，涨到 100亿元需要多少年。绝大多数的公司，是像“吹气球”一样，一下子就爆出来的。譬如一些公司成立三年就上市，成立 5年就100

    亿元，然后就不停地进行并购。

    典型的有WorldCom、安然、Yale、PCCW，甚至 Philips Morris 也算在内。电讯盈科的全

    部故事几乎就是并购和换股。当一家公司一下子成了“明星股”，股价暴涨10 倍、100

    倍，在资本市场，它就有了 10亿元、100 亿元的估值。但是看它的内里，无论PE、PB

    都不值这个价钱。然后它就可以开始并购，用自己的股权，来换取别人比较“扎实”公司的

    股份。

    我给你 20%的溢价，你卖不卖？给你 50%的溢价，你卖不卖？

    1995年澳大利亚的财团来到香港并购公司时，他们给的都是 300%的溢价，前提是用澳

    大利亚股票支付。在中国，情况也是类似的。那些所谓的“二线蓝筹股”，种种丑态，不堪

    入目。

    中国人往往更好骗，更缺乏金融知识。典型的例子，我给你“配股”，现行股价打九折、打

    八折和你配。配股的话，你就按照 PB=3，拿现金和我换股票；不配的话，你的股权就被

    摊薄。多配几次，我的空壳“泡沫”就变成“岩石”。这些才是财技，才是真正赚钱的地方。

    但是我们的娱乐媒体，根本不注意这些事件，不注意这儿才是血淋淋的屠杀战场。

    农耕民族

    中国进入现代化的时间太短，短到我们还保留着农耕时代的习气，不适应现代化、工业

    化、金融化的生活。中国人所谓的“欺诈”，就是你去买番茄，要三斤给了你二斤八两，“短斤缺两”。这让一些大妈十分气愤，天天和这些无良小贩做着艰苦斗争。而一转眼，她

    们把毕生积蓄，50万元甚至 100 万元去买了股票、买了基金、买了理财产品、买了

    P2P。

    任何基金，“买入”的最佳时刻点，是在基金“募集成立”的时候。当一个基金封闭期结束，建仓完毕正常运营的时候，它的净值永远是大于 1的。一般能做到 1.06，也就是你立即

    白赚了 6%。这句话反过来还有一个推论，也就是用现金去买基金，是不划算的。任何时

    候都不划算，你只买到了 94%的价值。而在基金内部的运作里面，可以变的花样就更多

    了。譬如说，你完全不知道自己投资的公募基金不知不觉被老庄股替换进来了。“基金管

    理人”偷偷地用你公募基金的钱，替换掉了他们自己的“老庄股”的股票。尽管二者在账面

    面值上是一样的，可是流动性就被偷走了，你就被留了下来举杠铃。“基金是什么，基金就是一只永不需要出货的低资金成本老庄股。”将“低流动性资产替换

    成高流动性资产”，这一步中可以走的技巧实在太多了，花样实在太多了，但每一种都是

    短斤缺两，而很多人还懵懂无知。

    大面积低总价

    我们这一个流派，房地产投资的科技树主要是“七折笋大面积低总价”，即以七折的单价购

    买大面积的笋盘，从而降低总价。这是非常典型的，即“把现金变成翻几倍的低流动性资

    产，再把资产变成翻几倍的高流动性资产”。对于我们这一个流派来说，赚钱是非常容易

    的。

    譬如，某人今年买了一套杨高路的房子。2000万元的房子，单价只有 4 万多元。而隔壁

    的仁恒公园世纪一开，8万～9万元平方米，这个板块价马上就上去了，就算你按照 6

    万～7万元平方米估值，账面利润也有 1000 多万元。几个月时间，买入即赚，赚 1000

    万元像吃白菜似的。可是你接着套现呢，那就是遥遥无期的事情了。你想，2000万元的

    房子尚且没有人接盘，挂了好多年，现在你转身说值 3000万元，你 3000 万元卖给谁去

    呢？

    但是另外一方面，你这房子又是确实值 3000万元的。无论如何，6 万元平方米的单价

    是有的。那问题最终结果怎么样？慢慢卖呗!你就挂 3000万元的价格，一年不够卖二

    年，二年不够卖三年。人生无比漫长，真的十年八年堆上去，你还怕出不了货？用这个例

    子，就可以形象地理解到“七折笋大面积低单价”流派的主要操作手法：“用现金买入即赚

    1000万元，得到翻了好几倍但是流动性差的资产，然后慢慢卖套现。”

    对于房地产投资这一行，“低流动性变高流动性”有一种最简单的方法，就是放在岁月里浸

    泡。只要你有足够长的时间，任何房产都能卖掉。

    财富追赶问题假设有 A和 B两个人。A是土豪，B 是金领。A的净资产比金领多 X元。B的工资每年比

    土豪多 Y元。请问：

    (1)B能否追上 A？

    (2)如果岁月有限，B能否追上 A？

    (3)A有消费，会坐吃山空吗？

    (4)利率的影响？

    答案比你们想象中的简单。

    这是一个很古老的问题。其实贫富分化完全没有学术上的支持。无论理论还是现实，贫富

    分化都是“内生性缩小”的。一个很富有的富二代 A，完全不工作。一个穷二代 B，辛劳勤

    奋节俭。请问，B能否追赶上 A，有朝一日也成为富一代，形成阶层的替换？

    如果要严谨地分析这个问题，我们发现我们需要很多变量。

    首先，我们要 A的“资产回报率”R1，A的财富就如滚雪球一样，复利指数增长。在最初的

    几年，A仅仅是利息就要远远超过 B的所有收入。如果 R1 太高，这真是令人绝望。其

    次，我们需要穷二代 B的理财“资产回报率”R2，很多人都忽视了这一点，以为 B 纯靠工

    资性收入。但实际情况是，随着 B跨过最初的一两年，也会渐渐有积蓄。B的投资回报率

    R2也非常非常重要，甚至是关系 B能否最终赶上 A 的核心指标。第三个参数，也是很多

    人忽视的，是 B的工资增长率 R3。R3 的重要性后面再讲。好了，现在我们要说结论了，R1=R2=R3=0%。

    很多事情，一旦点穿了就很容易看得清楚。在纯零定律下，R1=R2=R3=0%，我们篇首的

    四大问题，该如何解答呢？

    问：B能否追上 A？答：可以追上。譬如土豪的净资产是 2000 万元，B的工资是 60 万

    元，那他大约需要 33年就可以追上 A。问：如果岁月有限，B能否追上 A？答：追不上。譬如某人今年 35 岁，年薪 120 万元，那么 25×120=3000 万元。如果土豪的净资产超过 3000 万元，土豪就赚够了金领一辈子

    的钱，35岁的金领无论如何也追不上。

    问：土豪有消费，会坐吃山空吗？答：必然会。譬如土豪有 3000万元，每年消耗 70 万

    元，那么他的财富可以维持 43年。不要妄想什么“吃利息”，R1=0。

    问：如果金领也有消费，追赶需要多少年？答：照例计算。譬如土豪有 3000万元，每年

    消耗 70万元。金领赚 120 万元，实际可以存下 80万元。那么二人的距离，每年缩小

    150 万元，20 年后就可以追平。

    问：投资有回报，利率有加息，R1=R2=R3=0%，你这不是胡扯吗？答：这才是正确的算

    法。

    为什么 R1=R2=R3=0%？首先让我们看一个近似简化的案例，R1=R2=R3=5%。假设第一

    年，A有3000 万元，B有 200 万元，那他们的财富比是 15:1。第二年，A靠投资回报，财富增长到了 3150万元。B则有两笔收入，首先是 200 万元财富增长到了 210 万元，其

    次是 B的工资 105 万元，这样 B的总资产是 315 万元，A 和 B的财富比例是 10:1。第三

    年，A的财富增长 5%，到了 3307.5 万元。B有两笔收入：首先是 315 万元的理财收

    入，变成330.75万元，其次是 110.25 万元工资，总计 441 万元，二者的比例约15:2。

    第四年，A是 3472.86 万元，B是463.05 万元，二者比例约 6:1。第五年，二者比例约

    5:1……可见，当 R1=R2=R3=5%时，结论和纯零定律是一样的。事实上，你把这个5%换

    成任何一个数字，答案都是一样的，都和 0%一样。

    为什么会如此神奇，哪怕取 R=6.7890%，算出来的结果也是精确的 30:7 呢？因为，所谓

    “钱存在银行生利息”，其实并不是利息，而是印钞机幻觉。央行规定5%的法定存款利

    率，每年又向市场多投放 5%的纸币。“你所赚到的一切利息，其实都是印出来的。”

    当然，实际情况没那么简单。真实的 M2增长率达到 15%，而给储民的，却只有3.25%

    定期存款利率。而且利息所得它算你收入，有时候还要交税。既然增长是充水泛起来的，那么 R1=R2=R3 就是很自然的事。这其中唯一有一点点需要修正的，是R3≠R1，也就是

    工资的增长，不等于 M2增长率。因为对于 22岁的年轻人来说，工资的增长有一个明显

    的梯形走势。

    最初的几年你还是菜鸟，所以给的起薪很低。但渐渐你可以胜任高资历的岗位，并拿到 2

    万～3万元的月薪。同样，这也不意味着你的工资可以按+30%每年无限增长上去，因为

    随着梯形的上升，你就到了“平台”期。在之后漫长的“平台”期，从 30～55 岁，你可能都

    拿着同样的工资，干着同样的活。

    如果我们取人们“35 周岁”的工资，作为他们一生收入的平均。则这个平台大致是平和

    的，是稳定的，是逐年以 5%上涨的，所以 R1=R2=R3。只要 R1=R2=R3，这四个问题的

    答案就是纯零定律。

    如果有土豪说：“我有 1000 万啦，哈哈哈，年薪百万的金领一辈子也赶不上我。”严格地

    说，你的这个算法是错误的。因为按照纯零定律，对方年薪 100 万元的话，只要 10 年就

    可以追上你了，你娃还没有上小学。假如你要赚够对方一辈子的钱的话，你得有 2750万

    元，假设63岁退休。

    但是，我想说的不是钱多钱少的问题。不论是谁，都不能秉着“我 1 年赚了你 10年的工

    资，我奋斗3年，赚了你 30 年，一直到退休(还有 27.5年)的工资，所以我一辈子不

    用工作了，所以我开始只花钱不赚钱了”。我觉得，这不是一个积极向上的人的心态。这

    个世界赚钱这么困难，你看看街头小贩，你看看企业卖产品的，你看看大超市卖吆喝的，他们赚一分钱都那么辛苦，一年熬死熬活几十万元。如果你投资一套房子，轻轻松松几十

    万元，你还不知足吗？当别人赚钱都这么辛苦时，你有了 1000万元，你难道不想为你的

    子孙多积蓄一点儿？为了你的子孙不用站在百货商场里卖吆喝，一个积极的土豪，每年至

    少应该赚进一套房。土豪不仅仅吃利息，土豪也可以主动工作的。所谓 OC，即

    Operation Contributions，运作带来收益。房地产投资就是运作之一。我们公司以前每年

    PL都要算 OC，我希望在你这里是一个大大的正数。中产阶级如何保护自己的财富

    中产阶级

    我们讲一下“保护”的概念。它不是让你吃不上饭，饿得去当乞丐。保护的意思是，想维持

    你的“社会地位”不下降。如果中产阶级想要“保护”你的财富，想要社会排名不下降，你的

    增长必须达到每年+22%。这个不是理论，是结果。

    有些人说，不可能的。世界上不可能有任何人达到这个回报速度，连巴菲特都没有。那么

    我问你：1980年时，你有多少钱？1 万元不到吧。而 2016 年，如果你在北京有两套房

    子，你就有1000万元了。36 年，年均复合增长+22%。

    全要素增长

    我们来看这个表格(表 1-5)。首先解释一下个人工资增长，以每年 21%的速度，如果你

    算一下复利，16年，大概是 24 倍，比房价快一点。2000 年时年薪 2万元，到了 2016

    年，年薪50万元。这个 21%，由两部分组成，即 9%+12%。

    表 1-5

    其中的 12%，是社会平均 M2增长率。哪怕你做的是一成不变的工作，如餐厅营业员、快递员、外卖员、带小孩的月嫂，你的工资也是每年都在增长的。营业员每年加薪

    12%，而另一方面，则是 9%“高薪职位的出现”。我们仔细观察这个表格。人的收入，分为三大部分：工资、利息和外快(主要指房地

    产)。这里面，问题主要出在“储蓄”一环。储蓄的回报非常低。通常中国的“无风险利率”

    只有 3%。如果你要“全要素”增长 21%，你必须“工资+储蓄+奇遇”都增长21%。但是金融

    市场的回报非常低，除非你是彻底的无产阶级，否则你必然被社会抛弃。

    中产的陷阱

    观察表 1-6。中产阶级有一个“天花板”现象。当你很穷的时候，你只有“工资和结余”。这

    个时候，你的净资产是不断增长的。但是你成了中产阶级之后，你就拥有了两样东西：工

    资+储蓄。其中，工资每年都在增长。储蓄名义回报 3%，实际 M2增长 13%，每年缩水

    10%，100万元过年就剩 90 万元。

    表 1-6

    你的人力资本，可以保值甚至增值。你的金融资本，无法保值。当你的“积蓄”到了一定程

    度之后，“储蓄缩水”的效应会超过你的工资结余。简单地计算一下，如果每年缩水 10%，则你财富的上限，就是“工资”的10 倍。好比你每年省吃俭用，能省下 40万元，则你资产

    的上限，就是 400 万元。从名义上，好像你每年余额宝又拿了多少利息，公司发年终

    奖，钱包又丰厚了，总储蓄从 400 万元增长到了 500 万元。可是，2019年的 500 万元和

    2017年的 400 万元相比，购买力是完全一样的。你的真实财产并没有增加分毫。从底层爬到中产容易，中产爬到富人极难。我们纵观历史，各位的父母，可能是非常勤

    劳、非常节俭的人。他们一辈子省吃俭用，连给自己添一件新衣服都不肯。可是几十年辛

    劳下来呢？仔细看看，他们也没多少钱嘛。论积蓄，或许也就几十万元，老破房子一套。

    一生积蓄，一生辛劳，还没有子女两三年赚得多。值得吗？如果你不想像你的父母一样，辛劳一辈子，两手空空，你就不能走他们的老路，得跳出这个大坑。

    自救之道(1)

    好了，现在要提解决方案了。如果你说这个不对，那个不对，把所有的陷阱都骂了一遍，但是到最后，你却又提不出解决方案，你就是个大骗子。

    我们首先来看这张图(图 1-4)，最左侧的部分是储蓄端；中间是资产端；右侧是负债

    端。在长达几十年的时间里，我们很多人所享有的唯一选择，就是“储蓄”。好比20 世纪

    六七十年代，你的父母拿到了钱以后，只能够存银行。除此之外，任何投资渠道都没有。

    一直到今天，社会上最主流的“理财思路”，就是让你做资金的“借出方”，你是债主，吃利

    息的。这些产品的特点，就是容易，极其容易，简直可以说是“跪式服务”。但是，你的

    “财富”增值率极低。一般 mass market 无风险投资的收益率，就只有 3%～4%，根本跟不

    上 M2增长率。

    图 1-4

    比储蓄更高一级的是“资产”，即所谓的中级玩法。一直有人问我：“USDCNY 在升值，去

    换点外币好不好？欧元、日元，哪一种货币最好？”我的回答是：“不要持有任何货币。”也不要持有任何类似于准货币的东西。譬如债券、理财、债券基金。因为全世界的货币，都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样，你去美国、欧洲，哪怕日本，都是这样。

    中级的玩法是，持有“实物”。最有名的实物，当然是房产。除了房产之外，你还有红木、字画、汽车车牌、摊位、特许经营权，等等。被很多人忽视的，其实是“特许经营权”。好

    比我在路口有个煎饼果子摊，这个摊位是合法的，城管不会管。这项权益，就非常值钱。

    到了“中级阶段”买资产这个级别，它的主要问题是，资产的选择面是很窄的。资产是有门

    槛的，并不是每一个人都能把现金转化成资产。众所周知，房产是要巨款的。一套房子至

    少 200 万。小额资金，就无法买入首付。而且还有限购、限贷的问题。

    那么，这个世界上真正赚钱的是什么？是债务。在一个 M2增长的环境中，什么资产升值

    最快？是债务。如果年化 M2增长 12%，而利率只有 4%，则什么资产升值最快？是债

    务。我们讲个故事，中国的富豪，分为两种：一种是马云、马化腾这类，另一种是王健

    林、贾跃亭这类。这二者的区别是什么呢？马云、马化腾，他们主要是有了一个非常成功

    的产品。

    而中国的富豪榜上，还有另外一群人，譬如王健林。他靠什么起家？靠万达广场，房价升

    值，大概是一倍。投 100 亿元开发，建完以后大概值 200 亿元。但是这样的发财速度，依然和“二马”是不能比的。那么，是什么支撑着王健林的财富超过 5000亿元大关，压过

    马云、马化腾，成为中国首富？因为他可以不停地向银行贷款，然后杠杆式开发。

    综上所述，我们列出了低级、中级、高三级模式：低级模式，存钱，银行经理跪式服务；

    中级模式，资产；高级模式，借钱，你去跪银行经理。

    自救之道(2)

    怎样跨入更高的社会阶层？怎样从屌丝阶级跨入中产阶级？怎样在中产阶级维系社会地

    位，并进一步跨入上层阶级？很多人回答“勤奋”。这是不对的。中产阶级要成为富人，最

    关键的是“模式”；赚钱最主要的一件事是“模式”。千万有千万的模式，上亿有上亿的模式，百亿有百亿的模式。你如果保持着穷人的模式，靠省吃俭用，想要达到中上流社会，终身无望。如果你作为一个 1000万元左右的中产阶

    级，想要保护自己的财富，并冀望进一步向上爬，则你最关键的是“模式”。

    如图 1-5 所示，你要尽可能地向右爬，离开“存钱”模式，银行送你大米和食用油，别贪小

    便宜。你至少要爬到“资产”模式，实物资产有 11%～12%的回报，随 M2增长水涨船高。

    而如果你想出人头地，“持有资产”还是不够的。如果你想跑得比全社会更快，快过

    +22%，你得追求“负债”，杠杆式、负债式发展。

    图 1-5

    这里面的难度，就非常大了，并且衍生出一系列的科技树，全部都是围绕着负债展开。具

    体的做法，我们用一句话留给大家：构建以房贷为中心的资产组合包。

    天大的事——我们的房子

    劳动人民购房手册

    老公房

    老公房大概是流动性最好的品种。老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。老公房

    谁在买？是那些你“看不见”的人。

    如果我们把市场上的房产分为 A、B、C、D、E、F、G、H、I各级，A最差，I 最好。如表 2-1 所示，5年之后，各个客户都升级更换了房子。譬如“客户一”，由 A 换成了 B；

    “客户四”，由 D换成了 E。那么问题来了：A哪儿去了？整个食物链中，最差、最破、最

    小的房子A，卖给谁了呢？

    表 2-1

    答案十分简单，如表 2-2 所示。

    表 2-2

    这个时候，必须要有一个“新移民”加入。这个新移民必须是最穷的，没有任何房产，从零

    开始，在大城市落脚打拼。他会居住 A，无论是买卖或租赁。这就是“老公房谁会买”的答

    案。只有源源不断地新增低层外来人口，才能撑起老公房市场的繁荣。而从目前情况看，这个市场很繁荣，非常繁荣。上海的“老公房市场”从来都很旺，无论买卖或者租赁。

    低端市场我们必须清楚地知道，“并不是每一套房子都是保值的”。只有在特大城市，才有本地人、外地人和外国人三类人。只有在省会城市，才会有本地人、外地人两类人。如果你在二线

    城市，首先，不能在任何人口流出的区域买最差的 A。因为这样换房的结果，就是最差的

    A完全没有人要，其价格有可能跌向零。其次，哪怕是同一座城市，金山、崇明的老公

    房，其表现也要比“内环内”的老公房差，因为“换房客”的房子总是越换越好。我们必须密

    切关注新增低层外来人口走向，否则最差的那批房产，其价格将是“断崖式”下跌。

    白领们还有梦，而那些风里来雨里去的劳动人民，他们没有痴梦，他们很现实，所以产生

    了差别。对于白领，比较容易推销“溢价”。他们愿意支付高价，愿意付两倍的价钱。我们

    一直说，一手房的价格是虚高的。一手房的价格并不代表市场真实的价格。“落地打七

    折”，二手房实际可以交易的远远低于一手房价格。

    在房地产市场，一直有人大惊小怪地问：“六楼没电梯的大复式是不是一定不能买？”

    “非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭……”

    “六楼的老公房真的那么难卖吗？”

    一些人认为六楼是卖不掉的，是绝对没有人要的。六楼的大复式更是不会有人考虑，谁会

    住呢？小老板呀，多跑一层楼梯，没有什么了不起的。如果有人要问：在一个很普通的工

    薪族小区，特大的大户型卖给谁呢？谁家有这么多人口呢？但 250 平方米六房户型，照

    样很好销。是什么人在购买？小老板呀。人家搬迁来沪，一家子全都来了，小舅子大姨

    子，全都在店里帮忙。一户人家，八九口人并不稀奇，平民级大户型自有其市场，只不过

    你不了解这群人罢了。

    还有一个被贬得一文不值的物业类型——“老大楼”。在不少人眼里，20 世纪90年代蝶式

    老大楼，最多只能卖 40%的价钱。也就是旁边板式新房 8万元，老大楼3万元都不值。

    事实是这样的吗？你难以理解上海本地人对老大楼的喜爱。上海人最初的时候，都是居住

    在极小户型中的。15平方米住四五口人，比比皆是。而到 90 年代“老大楼”出现时，绝对

    是高端、大气、上档次。有了完整的电梯、卫生间、剪力墙结构。单位里面，用老公房顶“升级”成“老大楼”，那是要排级别打破头的。所以，“老大楼”在上海人的心目中绝对不是

    什么贬义词。外籍人士也不在乎“老大楼”，外销房几乎全部是蝶式结构。而直到2015

    年，香港籍的开发商造的一手房，仍有不少是蝶式结构，他们照样卖得很贵。

    谁会买“老大楼”？小老板、本地人。还有外销房，港澳台同胞会买，这些人购买力并不

    弱，他们只不过不喜欢支付溢价。

    如表 2-3 所示。其实在市区二手市场，塔楼与板楼的价格并不会差得太多。

    白领们另一个难以忍受的物业类型是(纯住宅产权)“商住楼”。只要一幢大楼内出现了

    “商业办公”，顿时恨不得打五折。一幢楼，一个小区，一个电梯内，只要发现办公的，他

    们就像患了重感冒，就是不通畅，浑身不舒服。因为房子在他们心目中，是承载着梦想

    的，是“纯洁”的，是完美无瑕的。

    表 2-3

    有谁不在乎呢？小老板其实不在乎。小老板讲究的是实惠，如果开公司的不影响到生活，那就是一点儿影响都没有。如果他们抢用电梯了，那只要房价便宜一点点就行。说句更彻

    底的话，开公司的，不就是小老板自己吗……对于这一种物业类型，本地人+小老板是真

    不怎么反感的。如果你们都不买，那正好我们买，买得又便宜又高兴。市区的“老大楼”

    (往往有办公)，自有其客户。因为实惠，大家买得兴高采烈。

    最赚钱的，最好投资的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二线盘。我们一再强调，不

    要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。而导致的结果，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子——对，就是“老大楼”的一

    楼。可是这样的房子赚钱啊!重要的是差价和涨幅啊!你所接触的，是小老板，是开餐馆

    的，是开摩托的，是菜场杀鱼的。你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。我

    们接触的主要是“民工+小老板”群体，因为只有他们会买二手盘。这个细分市场，才是房

    地产投资者的主场。

    处房情结

    房地产市场和房地产投资市场，根本就是两回事。

    处房情结

    “处房情结”是一件大事，天大的事。“处房”对整个楼市以及中国经济，都产生了致命的、深远的影响。如果给“处房情结”严格地下一个定义，可以称之为：“处房情结”指某些人只

    买一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房。

    “处房情结”造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说“房地产支柱产业”，“房地产带动上下

    游家电装修”。

    房地产市场，是严格地分为两个市场的：一手房市场和二手房市场。所谓一手房市场，也

    就是新房市场，是指开发商拿地、拍卖、建房、消耗钢筋水泥，新增人口入住，带动下游

    家电、家具、装修消费，最终导致城市外扩，建成区越来越大。按照一贯的“计划经济”思

    路，房地产业要拉动 GDP 增长，就是要盖更多的房子，增加更多的新建一手房。

    而第二个市场，是二手房市场。二手房市场的特点是“存量房”买来卖去，价格有升有跌。

    对于房地产投资者，他们主要聚集在二级市场，靠价格起伏，买卖赢利维生。在传统的经

    济学上，大学里的书呆子认为“一手房市场”与“二手房市场”是打通的，买什么不是买？一

    手房、二手房的价格是连在一起的。可是在中国，由于特殊的“处房情结”，这两个市场是

    割裂的，是高度的分离状态。再重申一下，处房情结指的是某些人只买一手房，而且这里

    的“某些人”所占比例很大，不是1%～2%，而是 80%。以上海为例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一、二手房交易比例最高的地方。

    2014年，两类房产各卖了 2000 万平方米，比例是 50%：50%。而且，你还要考虑几个

    额外因素，二手房的挂牌数远远高于一手房；买不到一手房，内环无供应，才去买二手

    房；一手房太贵，才去买二手房。考虑到以上三点，上海人的喜好中，一手房与二手房的

    比例就不是50%：50%了，可能有75%的人首选一手房，只有在显著折价情况下才会买

    二手房。就我个人感觉，真正完全不在乎一手、二手区别，只看房子本身品质的人，比例

    比 25%还低，或许只有 10%。在内地城市，持“处房情结”观点的人是 90%～95%。

    割裂的市场

    “处房情结”观点持有人比例如此之高，这就是一个重大的现象，绝对不可以忽略。其最直

    接的影响，是“房地产指数”之类的参数，和房地产投资者完全没有关系了。无论你说今年

    新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区

    “鬼城”……这些统统和房地产投资没有关系。这些全都是“一级市场”，讲的都是一级市场

    开发商拿地造房子卖给“处房”狂爱者。

    房地产投资者只能奋斗在二手房市场。而二手房市场是一个比一手房市场小得多的市场。

    房地产投资者的任务，就是只买进二手房，或者那些几乎没有溢价的一手房，然后，卖出

    二手房。这样，就规避了“处房情结”的损失。然而，市场是多维的、复杂的、有机的。我

    们知道，二手房市场规模是一手房市场的约 30%，以上海为例，会买二手房的人最多占

    总人口的30%。

    市场缩小至三成，我们把客户分类(表 2-4)。其客户群并不是等比例缩小的。

    表 2-4

    首先我们会有表 2-5。表 2-5

    其中打钩的代表购买。譬如亿元别墅的主要客户群是港澳台籍人士和各地土豪。要说明的

    是，这是一张大致示意的表格。我们对 13种房产的分类也不是太精确，本地人也没有细

    分为富、中、贫，请勿过度解读。

    然后，我们会有表 2-6。

    表 2-6表格的意思是，这些打钩的部分会不会买二手房？其中，浅色，完全不在意，或者愿意买

    二手房的客户，仍然有 50%以上。白色，部分在意，占 20%～50%。深色，非常在意，在 20%以下。如果我们观察这张图表，大致可以得出以下结论：有三个类别是完全不在

    意一手、二手区别的，他们是欧美人、港澳台同胞和民工。低档房产、老公房和民工区，不在意一手、二手区别。重灾区主要是外地人，其中土豪区全灭，屌丝非常在意。

    身为房地产投资者，你只能在浅色的格子上生存。也就是说，你只能做某几类的房产，针

    对某几类的客户。对于某些深色部分，其起价太高，接盘者寥寥，甚至有可能像“土豪买

    房子”一样——任何土豪都是不买二手房的，所以土豪买的房子都不保值。而只有在省会

    级大城市，才会有外来人口实力。所以，房地产投资这一个职业，只有在少数几个特大城市中才能存在。房地产投资者只占 10%城市的 10%楼盘的 5%购买人群，人数是非常非

    常少的。

    “处房情结”也是一个很好的指标。一个人可以挑挑拣拣，说明你购买力没到底。一手房和

    二手房仅仅是销售渠道的不同，而价格居然可以相差 30%。只要“处房情结”还存在，我们

    就认为房价是偏低的，而且是极度偏低的。小白领愿意为“处房情结”支付的幅度，代表着

    房价被低估的程度，以及我们要提价的幅度。

    你的第一、第二套房子

    第一套房

    在你的一生之中，第一套和第二套房子，是最容易买的单子。并不是说房价不贵，而是相

    对于第三、第四甚至第五、第六套来说，第一、第二套实在是最容易的单子。当你买第一

    套时，你的“主力部队”还在，手里可能有三五年的积蓄、公积金余额，或许还有定期存

    款，房票、贷票绝对不是问题，各项国家优惠政策等着你。同时，你的“潜力”没有被挖

    尽，你几乎没有动用到“信用卡”虚空资源，父母亲朋的脂肪也没有燃尽，朋友圈从未开口

    借钱。

    当你购买“第一套房”时，几乎不需要任何技巧。你唯一需要的，仅仅是下定决心。修真路

    上有三道槛，第一套、第六套、第十六套。其中，第一套的“筑基”阶段最重要，是一个分

    水岭。对于买第一套房，关键有三点：守拙，勤奋，大智慧。

    “知其雄，守其雌，为天下溪。”老子《道德经》中这句话的意思是，知道自己的长处，知

    道自己的短处。当你去买第一套房子，则你大概率的 99.99%是菜鸟。菜鸟的意思是，你

    要“听劝”。“菜鸟”最缺乏的能力，恰恰也是自知之明。

    就买房这件事来说吧。房地产投资老手再三告诫的是：“远郊、一手、品牌、精装、CEO

    盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”也就是说，这八个元素统统都是不可以碰的。而资

    深房地产投资者建议：“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”房地产投资者建议你买房龄略老的二手房，这样的房子，虽然没什么“新鲜

    刺激”，但是随着大势上涨，涨价却是十拿九稳的事。新手最怕上手第一单就亏钱，只要

    第一单能赚，以后都好说。

    最怕的是，有些“聪明人”偏偏不信邪，偏偏不守拙。房地产投资老手教导他们“不要购买

    品牌附加值”，可是呢，他们第一套，去买了单价 8.5 万元的青浦万科天空之城；再教导

    他们“避免处房情结”，可是丈母娘一个电话打过来：“去买一手新房子”……

    在过去 16年，哪怕史无前例的房产大牛市，还是有不少人亏钱。如果你买了一手 CEO，狠狠地套了几年，毫无涨幅，恐怕你也会得出“童话里都是骗人的”，“房地产其实不赚钱”

    的结论。

    新手买房的第二个重点是“勤奋”。一直不停地有人问我，该如何买房？也有人不停地问

    我，“房地产投资学”这一科该如何入手？我的回答向来很简单，五个字：看房二百套。这

    里绝对不是指你在网络上刷着搜房网、链家网，做一个“键盘专家”，而是指线下看房，约

    了中介经纪人，以实地开门为准。许多人以为“看房二百套”是一个很简单的任务。可是你

    知道一个人一天可以看几套房吗？这个数字在香港高一点，可以看到 10～11 套。而在上

    海，一般草率地估计，每天 7套。总而言之，加上中介打电话沟通的时间，平均每一个

    小区，2～3小时看 2～3套房源，基本就是这个效率。

    看房绝对不是一种随便跑跑的活儿。尤其随着巡游半径的增大，体力消耗急剧上升。前一

    天晚上，你就要做好工作，预先和中介约定好明天会面。然后，你还要忍受中介的种种套

    路、种种陷阱。三个月之后，你的战斗力会“脱胎换骨”。看到后来，“眼睛一瞥，心中有

    数”。任何一套房子，在楼下逛两圈，心中就能估个八九不离十。此外，“看房二百套”还

    有一个好处，就是有可能打出“笋盘”暴击。

    笋盘在哪里，我也不知道，但看房二百套，自然有笋盘。这一个片区，你几乎每套房子都

    看过了，然后一下子眼前一亮。从逻辑上来讲，笋盘有非常大的救命意义。尤其是对于一

    些“聪明人”来说，他永远觉得房价贵了 5000元平方米，总是想着赚尽最后一分钱。在过去 16年，死得最惨的就是这帮“聪明人”，他们的名字简直成了“观望”的代名词。此后房

    价涨了 16年，他们就“观望”了 16年。一直从内环三房，观望成了郊区厕所。对于重度

    “聪明人”那是无药可救。对于轻度“聪明人”，笋盘则可以医病救人。笋盘七折，相当于回

    到了一年前的价钱。“勤奋”本身就是一种智慧，一种最大的智慧。只要你老老实实地做到

    了“看房二百套”，你就已经战胜了95%的业余选手。

    新手要注意的第三个重点：大智慧。

    兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。

    最后，提一个问题：假设你计划好周末约房产中介去看 7套房子，可是你现在发现自己

    无法出行了。甲方要求改图纸，厚厚的 200 个圆弧，这个周末要赶出来。请问，你怎么

    做？答案很简单，99%的理工男会选择“工作为重”。

    我们曾经提出过一个问题，难度依次从高到低：①老板下午宣布你提干；②老板下午提

    干面试；③老板下午召开提干动员大会。另一方面，御用中介打电话给你：“最新出来一

    套笋盘。信息绝对可靠。下午 2:00可以到店里签约，如果不赶过来，笋盘就没有了。”

    好了，现在请告诉我你的答案，在哪一级情况下，你会溜出公司，去抢笋盘？我相信，绝

    大多数人的回答，是③老板下午召开提干动员大会。在这样的情况下，你把“提干”抛在脑

    后，偷偷溜出来啃笋盘，已经需要很大的勇气了。我相信只有不到 0.1%的人，才会选择

    ①老板下午宣布你提干，这么极品，这时候你还能请假溜出来去啃笋盘。而真正的答

    案，应该是0。真正勤奋的人不上班。这就叫作“兵者，国之大事，生死之地”。什么才是

    “国之大事”？是 600 万元的房子买卖重要，还是加薪 3000 元重要？提干升一级，最多也

    就是加两三千元的工资。而且提干主要看资历，你年龄到了，今年不升，明年也会升。就

    总体而言，并不是稍纵即逝的机会。而你“啃”中一套笋盘，可以赚多少？200 万元、300

    万元，甚至500 万元。换算成工资，是 20 年、30年，还是 50 年？

    不经意间，你为了公司一个会议，甚至为了在老板面前留下一个好印象，就错失了几百万

    的商机。客户的一个毫不重要的修改理由，你会勤勤恳恳地周末改上 48小时。而相应地，买房子，看房子，却是漫不经心的“旁门左道，君子远庖厨”。这样的人，在社会上是

    失败的。

    我们的第三个技巧：大智慧。你一定要分清轻重缓急，哪一个才是正业，哪一个才是旁门

    左道。你要用非常谨慎的态度去看待“买房”，买房这种事，应该比董事长专程把你叫到办

    公室，连升三级更重要!

    屌丝如何买房

    屌丝兼具几方面的特性，如贫穷、野心、平庸、粗疏。利益是一切的根本。当屌丝呼吁奔

    跑时，他们并非为了理想，而是为了利益。当一个屌丝，刚来到陌生的大城市，22岁，大学文凭，一贫如洗，他们最容易发出的呼声就是“不承认任何地段的价值”。因为任何地

    段的价值，对他们都是一种压迫。对他们来说，房子就是一张床，只是拿来住的地方，甚

    至连社交活动都十分有限。在这样的情况下，他们为何要为“地段”付费？

    所以，屌丝的第一个呼声，就是对任何“地段体系”不承认。其背后真实的哲学思想，是贫

    穷。屌丝是那种一只脚踏入城市，心却还在农村的人群。他们心中还有梦，按“家乡县城

    加强版”规划着自己的人生，而不是都市版。

    屌丝买房子，第一点是贫穷。所以他们要往郊区买，地段是首先被牺牲掉的。第二是梦

    想。屌丝要买板楼，打死也不买老公房。因为买了老公房，你就一辈子住老公房了。这对

    屌丝的“出人头地梦”是一种否定。屌丝还特别喜欢买期房，幻想中的房子才是完美无缺

    的。然后是颠覆，屌丝们创造了无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，屌丝男打

    死要买板楼，要买带小区的，他们要有面子的，而不是最实惠的。这些因素累积，答案就

    只有一个：“超远郊、新城、品牌开发商、一手期房、精装修、小户型、现代生活派。”

    屌丝无敌

    我们都知道屌丝犯了很多错误，他们买贵货，糟蹋钱。可是，你要看清楚屌丝的力量来

    源。屌丝的力量，来自他们的劳动与工资。这是绝对的“增量性”力量。工资就是力量，哪怕他使用不当，打了个折扣，可力量还是力量。如果一个人乱花钱，可只要他每个月还有

    工资进来，他最终就是无敌的。只要屌丝有工资，他们就掌握了“钱的入口”，最终世界将

    强迫着围绕他们转。

    说了很多宏观的话，今天我们来说说微观选房。在屌丝的世界观内，房型、楼层、朝向、品质、社区、交通，各有哪些喜好？

    我发现屌丝对于房价的反应就是“打七折”：六楼的房子，打七折；沿街的房子，打七折；

    有高架高压线，打七折；附近有菜场，打七折；朝北向，打七折；卫生间无窗，打七折；

    墙壁有霉斑，打七折。他们要求的是 70%——七折!70%，这是一个非常重要的数字。

    其具体的形成原因，牵涉心理学、宗教文化、道德传统，是一件很复杂的事。但在这里，我们第一次给出精确答案：屌丝的心理价位是市场价的 70%。

    无论市场怎么变化，这个比例几乎是恒定不变的。2005年时，我们嘲笑一个人，无论他

    去看任何楼盘，心理价位永远落后实际 3000～5000 元平方米。其实这就是 70%。如果

    换算成涨幅的话，大约是一年半的涨幅，也就是屌丝的心理价位落后市场 18个月。

    真心话

    当我们见过太多的屌丝言论之后，我们应该剥开的，其实是心里真实的想法。真实的想法

    是什么呢？三个字：“我没钱。”为什么屌丝对户型、楼层、朝向、环境、绿化、通风这么

    挑剔？任何一套房子，永远都可以挑出毛病来。世上没有完美的房子，喜静和喜动完全就

    是嘴皮子一翻。因为屌丝的下一句话，一定是“打七折”。说话要听真实的想法，屌丝真实

    的想法，其实是希望你便宜一点。户型、楼层、朝向、环境、绿化、通风……统统都不重

    要。屌丝内心真正的想法是，“在保证最基本的生活体面的情况下，所有因素能省则省”。

    所以屌丝选房子的真正喜好是楼层，除了一、二、三特殊楼层不考虑，其他楼层越低越

    好，省钱。所以整栋楼里，往往上海人住中高层，屌丝住低层。朝向，屌丝其实完全不在

    乎朝向，即使朝北，只要便宜他们也乐意接受。景观，谢绝任何景观溢价。靠马路或楼

    王，完全不在乎，便宜就好。厅大卧小还是卧大厅小，或是两个都小，不在乎。层高，不重视。卫生间，一个。菜场、摆摊、大排档，完全不在乎，但谈论时要鄙视。品牌，重

    视。得房率，重视。会所，重视，但不办会员卡。学区，重视。交通，两公里内有公交即

    可，具体站数不重视。

    屌丝喜欢的口味，就是在保证“功能”齐全的基础上，尽可能地降低成本。所以一切彰显品

    位的东西都不要增加，你就绞尽脑汁少 5平方米好了。房屋的指标，分为硬指标和软指

    标。屌丝选房，不愿意在硬指标(地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料……)上花

    钱，能省则省，却在软指标(品牌、精装修、广告、处房情结……)上浪费了很多钱。这

    是屌丝特有的情怀，并最终报应在他们的投资回报率上。

    现在我们要说说屌丝们买的房子，屌丝们中意的房子，能不能涨？答案是比较麻烦。一套

    房子，假设你 2015年买入，2025 年抛出，2015年，你遵循的是 2015 年的喜好价格体

    系，2025年，你遵循的是 2025 年的喜好价格体系，利润来自二者之差。

    如图 2-1 和图 2-2所示，假设我们以“离圆心的距离”代表热度的话，则二者并不重合。

    2015年的大热门，或许 2025 年已经是冷门。譬如板块 2，在 2015—2025 年中就是受害

    者。譬如板块 5，在 2015—2025 年中，则是从无人问津变成大热门。当屌丝们买房子

    时，他们考虑的是今天，“在功能齐全的条件下，尽可能便宜”。而老手们买房子，考虑的

    是明天，“2025 年抛售时，尽可能受欢迎”。二者的出发点完全不同。屌丝很容易在总价

    恒定的情况下，买入超远郊区的超小户型。这些房子其实并不适合居住，无论是对于未来

    消费升级换代，还是屌丝本身的家庭人口增加，都显得非常不适用，而要抛出的话，更是

    找不到人接盘。图 2-1图 2-2

    购买房子，要尽量避开“中游的上限”，因为中产阶级这个区间，潜力已经挖尽。将来你的

    位置，只能在“中上、中中、中下”择一。而无论哪个结果，都比昨天低。

    而如果你要说“地段变迁”呢？今天屌丝们买入的远郊新城、新开发区，未来会不会变成黄

    金宝地？如果我们回顾 2000—2015 年的历史，那么，浦东楼市表现出来的是，“完全没

    有地段忠诚度”。浦东实在太大了，也太新，而且都是汽车文明。每一次新板块开发，都

    直接把价格拉到喉咙顶，让后来者没有利润，而新板块业主，也不会买旧板块房子。反正

    大家都长得差不多。同时，屌丝买房时，支付了很大一笔溢价，给予“品牌开发商”和“品质”。品质最大的问题

    是，它无法对抗岁月。一个卖“品牌”“品质”的楼盘，过了 5年、10 年，你还好意思说自己

    是好楼盘吗？所以新晋屌丝们“蔑视”地段，“推崇”品质，这都是没有好下场的。

    学区房的大风险

    学票有多贵

    学区房是什么？在很多人的理解中，学区房意味着：买房子，顺便还能读好学校。上次和

    几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度就是一茬子钱赚二茬子活，凡事都要“多功能”，而事实上这个观点是错误的。世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的

    午餐。如果具有两份功能，你就付了两份的钱。市场是有效的，不会白送白给。

    学区房真正的意义是：学区房=“房子+学票”。好比一个地区，普遍的二房是300 万元

    套，而带学区的房子要贵一点，要 500 万元套。那么，你买一套学区房，其实就是“300

    万元房子+200万元学票”。

    学票有多贵？这个问题一下子没法回答。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。但是我们

    可以举几个特例，如著名的“过道学区房”。在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为

    “零”，因为它本身没有任何居住、出租、使用价值。它就是一个学区入场券，就是一张学

    票。因为对口的小学不同，学票的定价有 150 万元、300 万元、450 万元等各档。这也同

    时解答了一个问题：学区房要买小。因为学区房的价值，无非是一张学票。学票的价值是

    固定的，不会随室内面积大小而变化。

    投资

    我们可以按照“拆骨法”，把学区房的价值拆成“房子+学票”。其中，学票的价值是固定

    的，不会随室内面积大小而变化。那么房地产投资者为什么不买学区房呢？因为买学区房

    并不是在投资“房子”。当你花500 万元买了一套学区房，其实你是花了300 万元买了房子+200万元学票。然后，你要祈祷投资升值。例如，500 万元的房子涨到 1000 万元

    了，也就是600 万元房产+400 万元学票。不但房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。

    好了，现在问题来了：到底是房产涨得快，还是学票涨得快？学票长线保值、增值吗？你

    对学票有研究吗？我们的回答是“No,No,No”。首先，我们是房地产投资者，不是教育局干

    部。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常高昂的。我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌开发商一样。

    如果一定让我对学区房投资说两句的话，我会谨慎跨界地嘀咕：我对“学票”的价值走势完

    全不看好。学区房面临断崖式的下跌，它的价值，是很有可能归零的。学区房的第一个问

    题是，它的“激励机制”是不对的。好比我是一个导演，连续几部戏票房大卖。随着我水平

    越来越高，声望越来越高，明收入、潜收入，各项好处肥腴得天上人间，这些都是“正激

    励”。意思是，“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。

    而在“学区房”制度下呢？学区房的受益者是房东!你周边的房子都成了“学区房”。房子纷

    纷升值，房东发了大财，而辛勤付出的老师一分钱回报也没有。所以这个“激励机制”是不

    对的。你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？不是的。

    你买的那一年，是该学校“教学质量”最好的一年，此后一路走下坡路，哪一年都比今年

    差，因为老师没有激励。

    “进个好学校，就有好教育。”这句话是要打个很大的折扣的。进一步讲，“有了好教育，就有好工作”，这话也不对。2016 年今时今日，上海的一本率早就超过了 20%。更可怕

    的是连研究生、博士生都不值钱。现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争。

    上海地区还有一种独有的现象：“浦东成功地以 10%的学校创造了全市 90%的学区房。”

    你去找浦东的中介，会发现浦东遍地都是学区房，区重点第二、第三排，到了中介嘴里，也能成为“一流学区”。拜托，浦东连学校都没有，哪来的学区房？有些妈妈打着“为了孩

    子，不惜一切”的旗号，这个旗号是彻底的唯心主义。话说到这份儿上，任何劝说都无意

    义。但是，好歹你买一所“真学区房”，不要买“伪劣产品”好吗？对于“占 90%学区房”的浦东伪学区，上海人是完全不认可，也不会去买的。学区房的买卖，能够存在，能够升值，有且仅因为有人在“买”，而你深入看使用价值、永恒价值，是千疮百孔的。

    很多人在争论，“学区”“非学区”哪一个涨得更快，计较两三个百分点的涨幅。其实，你真

    正需要担忧的是“断崖式下跌”。诺基亚的股价是瞬间跌到零的，而不是慢吞吞地和你分析

    市盈率，同样的道理，也适合于“学区房”。我们真正担心的，并不是学区房、非学区房哪

    个涨得更快，而是学区房“瞬间归零”的风险。

    结语

    如果一套房子，既能给你舒适的生活享受，又能让你进一所不错的小学，这无疑是一件好

    事。我们真正关心的是“溢价”。学区房相对于非学区的溢价到底是 200 万元还是 30 万

    元？我们并不反对学区房，我们只反对“溢价过高”。但是从功能、趋势、风险等各方面分

    析来看，我们认为目前的估值“学票=房价 80%”，是站不住的。

    学区房连20年寿命都不到，悲观一点的，认为 10 年就顶天了。世人总是说房价有泡

    沫，其实房价 N年都没泡沫。世人总是说学区房无泡沫，学区房涨得快，要跌也不会跌

    学区的，可学区房才是一个断崖式大泡泡。我们更担心的是学区房背后深不可测的瞬间归

    零的风险。我们不买学区房。是非之地，君子裹足。

    装修：“凤变冰”入门(一)

    “凤姐变冰冰”这件事，关键是“凤姐”，不是“冰冰”，“凤姐”占 70%的因素，“冰冰”占

    30%，因为买东西是甲方，卖东西是乙方。再好的东西，想要卖出去，终究是求人，买家

    稀少，赚钱都是跪着的，所以我们利润的来源，70%来自“凤姐”。最好的要求是，上家的

    房子“彻底地破，彻底地便宜”，最好是走道里堆满了杂物，地上全部是煤灰，简直没有落

    脚之处。走进去一看，灯具晦暗无光，房间狭小，木质腐朽，铁窗漏风。门窗、铰链、玻

    璃都坏了，房东也是看得灰心丧气。这些都不重要，重要的是，你把价格降下来，降到标

    准市场价的八折、七折、六折。我们的利润，70%出自“凤姐”，你必须“买入”时就远远低于市场价，所有的利润，在买入

    的那一刻就已经产生，此后，只不过是价值的恢复。毕竟，体验“冰冰”，愿意为“冰冰”埋

    单的人，只有 30%，而且不是我们可以控制的。

    “凤变冰”，拿到了房产证，移交入户之后，第一件事你要做的是什么？敲，敲成原始社

    会。对一套“凤姐”的“老破小”，原则上是把一切都扔光，任何东西都不要留。新手们容易

    犯的一个错误是，愿意保留一下“有用”的东西，以节省再装修成本，如埋墙电线、水管，可以复用。厨房卫生，有两个脱排油烟机，刚买的，连包装纸都没有拆呢。错，全部扔

    掉，哪怕是没开封的也扔掉，“断舍离”，否则它会干扰你的设计思路。我们的要求是，彻

    底敲成原始社会，恢复到“石器时代”，整个房屋，最后就只剩下一个光秃秃的水泥骨架，四边框梁。

    那么，为什么要做得如此彻底，如此绝情呢？其中一个很重要的原因是，“材质”。你要知

    道，凡是卖给你的“凤姐”，大多数都已经装修了有十几年岁月，最早的甚至可能是 20 世

    纪 80年代装修的，而“装修建材”在这些年有了很大的进步。为什么“老破小”总给人一种

    单薄破旧的感觉？其很重要的一点是，20世纪 80 年代用的建材不行，哪怕较好的材料，经过十几年的时间，也早就被蛀空了。所以你干脆全部敲光，彻底恢复到最基本的水泥架

    子。我们并不要求什么“七成新”“五成新”的房子，反正我们也是要全部敲光的。

    然后呢，在“石器时代”的基础上，我们做第一次加固，类似于 20 世纪 80年代的建筑质

    量，整个阳台都可以塌陷，水泥外墙上一条条裂缝。而现在我们用高质量水泥全部帮它补

    上，固本培元。

    江湖规矩

    讲几条潜规则：

    (1)如果你的小区，不是 20 世纪 90 年代“彻底不管”的那种新村，则你需要到物业办一

    个登记装修手续，同时需要交 300～400 元的“装修管理费”。(2)一旦你开始敲墙，就会产生惊人的建筑垃圾，俗语说“2000个麻袋”。一般物业会给

    你推荐一个附近的垃圾场，或者专业收建材垃圾的。总之，会产生一笔费用，你要有心理

    准备支付。

    (3)在某些小区，敲墙只能由物业指定施工队。他们的收费会比外面高 150%～200%，具体的对策，建议认。或者坚持自己弄，但塞点金帛。

    (4)一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子，要求买 20 吨黄沙，20 吨水泥，此后

    还有。这里面的潜规则是，黄沙、水泥的用量，是完全无法统计的，业主也不可能站在旁

    边看师傅花几小时搅拌水泥。所以“黄沙、水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。这笔

    钱，业主一般是认了，只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计较。

    水和电

    敲完之后，接下来的工作是排线。我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座。”任

    何一段，而不是任何一面，如图 2-3 所示。图 2-3

    这是一个典型的房间，有一个柜子和一扇门，则你在 A、B、C 三个点，都必须留出电源

    插座，这就是“一段”的意思。最近比较幸运的是有了 Wi-Fi 技术的进步。以往是“四类插

    头”：

    电源；

    网线；

    电话线；

    有线电视。

    以前的布线原则，要比现在麻烦得多，而现在只有电源是必需的，每一段都要。

    如图 2-4 所示，像这样的户型。则 A、B、C、D、E、F、G、H都至少要有一个电源插

    头。图 2-4

    对于水源，我们的建议是：“凡是有下水的地方，都要装上水。”

    如图 2-5 所示，这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水管道，原本是

    给你放洗衣机用的。但是你设计的时候，很可能洗衣机改在厨房或者卫生间里了，这样的

    情况下，你仍然应该“预留”冷热水管道，一直通到阳台上。哪怕暂时不用，以后改建成一

    个洗手台，也是非常具有小资情调的。对于别墅类装修，则应该记住：“任何一个露台，都要预留冷热水龙头。”

    任何一个二楼、三楼露台，都要预留上水，还要有热水。水电隐蔽工程是最难改的，应该

    预留尽量大的余量，每一“段”墙壁都至少有一个电源插头，每一个阳台都连接冷热水。图 2-5

    卫生间

    如果给我一次机会改户型的话，我会把厨房、卫生间改大。因为卧室再怎么说，也有 16

    平方米，16平方米其实和 14 平方米居住体验相差不是很大。但是“老公房”的厨房、卫生

    间普遍较小，6平方米改成 8平方米，感觉就好很多了。我宁愿把墙往卧室方向推 1 米，对于卫生间，“凤变冰”几乎所有的套路都取消了浴缸。

    因为浴缸占地方，而且 1.5米的浴缸非常丑，大浴缸你又用不起。在传统意义上，浴缸主

    要是家里的老人使用。但是你想，租房子的都是些什么人？是以年轻人和大学生为主，从

    来没有七旬老人。因此“凤变冰”流派，全面取消浴缸。淋浴房具体的设计，要看室内户

    型，一般90厘米的尺寸是下限，120 厘米就已经很舒适了。另外说一句，250 元平方米

    的淋浴房，和 800 元平方米的进口货，在使用上没有任何差异。对于面斗和马桶，如果

    你要省地方的话，你可以做成墙排水。不过墙排水要预先埋管，一旦定下了，就不可以改

    为直排。如果你的卫生间非常非常小，还有一个办法：可以把马桶放在淋浴房的里面。极限情况，只要 2平方米。淋浴房+马桶+面斗，放置三件套。卫生间中另一个元素，则是镜子。镜

    子要尽可能大，最好是半身镜。

    厨房

    任何一个有过装修经验的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，如地板和油漆，其实都是

    不耗钱的，烧钱的地方，主要是厨房和卫生间。多一个卫生间，就是上万元。厨房主要是

    台面贵，算法是(上柜+下柜+台面)×米数，一般每米在2000～8000 元。然后厨房也是

    三件套，煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机，虽然

    贵了 1000多元，但这笔投资是非常值得的。厨房装修中一个诀窍是，某些时候你需要移

    动煤气管，按照法律，煤气管是不可以动的。中式炒菜封闭房间还是需要的，哪怕不为租

    客着想，也要考虑哪一天你再出售。

    装修：“凤变冰”入门(二)

    吊柜

    旧房往往会有很多吊柜，你应该把悬挂在天花板上的密密麻麻的掉漆木柜全部砸掉。因为

    吊柜主要是储放衣服，或者被子和冬衣。在以前，你的上一手业主手里，他们都是“自

    住”，尤其是老人自住，老人的生活物品就会越来越多。但是，“凤姐变冰冰”的主要对象

    是什么？是租客。租客不会带两大集装箱的东西入住，最多就是一个手提箱。所以租客不

    需要你密密麻麻的“悬空柜子”，这绝对是视觉污染。我们的建议是，全部敲掉，不再恢

    复。同样的道理，还有六门大橱。

    大橱存在的理由，同样也是放衣服。租客不大会有这么多的衣服，他只有一个皮箱；退一

    步讲，即使租客有很多衣服，房东也没有义务帮你买大橱。进一步考虑目前的租赁市场，大学生情侣合租现象越来越普遍，而他们甚至连长衫都没有，连一件像样的西装都没有。

    因此，最多配一个二门衣柜就够了，也不用占用整整一面墙，塞在角落里就够了。卧室

    鉴于目前的家庭关系结构，我不是很喜欢“一室半”的户型设计。

    如图 2-6 所示，这和图 2-7有点像。只不过是把房间中间隔断了，加了一堵墙，就变成两

    间了，一个主卧，一个次卧。在“自住”需求中，次卧一般是家里有 80 岁的老人，抑或 18

    岁以下还没有考大学住校的小孩，这样的分割，多了一个房间，但是次卧的采光非常差，主卧的面积也小了很多，感觉很不舒服。在“凤变冰”的做法中，你要想到：

    首先，一对夫妻带着 80岁老母来租房子，这样的租客是不存在的。

    其次，一对夫妻带着 17岁的孩子来租房子，这样的租客也很少，所以，我宁可恢复成图

    2-7 这样的户型。

    图 2-6图 2-7

    这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。另外，卧室的面积显得大了很多，房子的性价比提高了。还有一个好处，有很多是二男二女，同学关系，合租一套房屋，分

    摊租金。这样的情况下，他们喜欢“标房”，放两张床，如图 2-8 所示。

    这个市场也很大，至少比一室半大。

    图 2-8整体视觉空间

    走出了精致小巧的厨房和卫生间，讲讲我们的卧室大空间。虽然厨房和卫生间是最耗钱

    的，但是能不能顺利出租，能不能租出一个好价钱，关键还是看“视觉大空间”。前面已经

    说过了，为了视觉上的好看，我们不惜放弃一室半，追求光照大统间。除此之外，你还有

    许多事情可做。

    (1)追求视觉大空间。原则上，我们应该是“毛坯交房”。即在房屋装修完，保洁做完，最后招租的时候，房间里应该是没有任何家具的。放了任何家具，感觉上都比没有家具的

    屋子要小，你最多用手比画比画，这里放个床，那里帮你买个茶几。甚至茶几也可以让租

    客自己上淘宝买二手的，临退房时带走。房间里干干净净，不要有拖鞋、茶杯、毛巾、纸

    箱，这是最基本的要求。

    (2)乳胶漆。现代化的建材，远远比 20 世纪 80 年代的要好，尤其是一些油漆，号称

    “宽景”，特点是墙面特别光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而觉得空间更大一点。采

    取纯色的墙壁背景，能显得你的房子又干净又宽敞，基色一般是乳白、象牙白，选择蓝色

    天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。

    (3)大色块。尽量采取大色块的底色背景，反面典型是 20 世纪 80 年代的拼花地板。如

    小碎木拼花地板，它表面几乎永远都是凹凸不平的，对于光线反射，明暗不一，哪怕是刚

    装修的房子，看起来也像旧的一样，而且还积灰。

    (4)光源。亮点，亮点，再亮点!对于光源，没什么好说的，只有一个字，“亮”。我们

    要知道，来租你房子的，租 40平方米“老公房”的，对于他们来说，烛光如织的欧式酒吧

    情调，是没有意义的。对于整体光源设计，像我们这种简单粗暴，没有艺术细胞的流派，就只有一个字，“亮”。必须很亮，足够明亮，亮到照射每一个角落。而且亮和白光会显得

    你的房间更大，这和镜子是同样的原理。

    我们观察户型，有时候对于这种长条形的户型(图 2-9)，甚至会做两组顶灯。这种完全

    违背设计美学的做法，其实是为了给房间各个方位充足的照明。吸顶灯不贵，而其他花哨的吊顶、射灯、牛眼灯、雾灯，全部没有应有的效果。客户来看房时，你甚至都没有机会

    打开。

    图 2-9

    地板的选择

    我非常喜欢用玻化砖做地板。只用砖，完全不用实木地板。哪怕在卧室里，脚底下也是

    砖，一寸木头都没有。

    为什么这么选择？卧室用地板，不是 30年前的主流吗？几乎每一户每一个人都觉得，卧

    室用地板，天经地义。

    我们来比较一下，如表 2-7 所示。

    表 2-7上海的夏天，十分炎热，一旦到了 36℃，更是热得你走投无路，而在这个时候，玻化砖

    有着非常大的优势。你可以想象一下，赤脚走在石头上的感觉。事情的反面，是冬天地板

    要比玻化砖更暖和一点。但是反过来想，你是怎样的居住情况：人均面积狭小，人口密度

    很大。在40平方米的范围内，很有可能要住 3～5口人。人本身就是一个巨大的发热

    体，三五号人挤在一起，本身就已经热得让你难受。而且真的等你住进来，这么小的房

    子，连家具带行李，地面上铺得满满的，空地应该不多，可能也就留几条走路的缝。在这

    样的情况下，你几步一跨，跳到床上，还怕什么冷？而且在“老破小”的大前提下，玻化砖

    有以下几个好处：

    (1)千年不腐不朽。“老破小”为什么可怕？你刚买入手的时候，为什么人类无法踏足？

    主要是木头烂了。木头是无法经受岁月的侵蚀的，除非全部用黄花梨。如果用石材，过了

    10年，你这地面还是如新的一样，而且不长白蚁。

    (2)美观。80cm×80cm 的大面积玻化砖，其美观远远超过长条木地板，更远远超过拼

    花地板，大块大面积的均色，能给人极强的视觉冲击。

    (3)易于清洗，还不怕渗水。“老破小”房屋，哪天屋顶漏雨了，或者隔壁邻居的漏水渗

    过来，是常有的事。根据我自己的实战，玻化砖替代地板的效果还不错，无论租金和转售

    价都创了新高。“凤变冰”的主要思想是，把房间撤空。本来乱糟糟的东西，全搬走，统一色调(统一榻榻

    米)，自然就显得好看了。在我们所有的设计方案中，绝对不要使用折叠件!因为折叠件

    非常容易损坏。任何一个稍有装修常识的人，都知道移门比拉门省地方，尤其是 40平方

    米房型，更可以省 2平方米开门位置。可是几乎所有人都使用拉门，甚少用移门，为什

    么？因为移门很容易坏。

    风格与亮点

    “凤姐变冰冰”是有固定套路的。基本上拿到的都是 40 平方米的一居、一室半，翻来覆去

    就这几种户型。但是，光有这些是不够的，你还需要做个效果图。好比一大片白色延绵的

    墙中，突然升起了一朵嫣红的玫瑰。

    千篇一律的作品令人厌倦，同时对租客也缺乏吸引力。所以我们在 90%的工业化基调完

    成的同时，还要花 10%的精力，来做个效果图。好比马桶的背后挂一幅画，这就是一个

    “效果”；花砖腰带，也是“效果”。你可以再买几十个欧式镜框，做一组“镜框墙”；抑或拉

    两条木板横档，散乱地堆几本书在上面；找瓶花，让叶子垂下来。我们装修房子，追求

    “极简主义”。极简的一个曾用名，叫“最省钱”。一般情况下，我们不做吊顶，甚至连屋角

    四框的边也不勾，可以选择一些其他省钱又省事的方式，比如喷塑，做背景墙，角落里放

    个酒柜，放个壁炉。戏法人人会变，各有巧妙不同。一般来说，我们的任何一套“凤变冰”

    房屋，都会绞尽脑汁做 1～2个“效果”，让租客觉得每一套房屋都是独一无二的，都是独

    具匠心的，都有特殊的风格在里面。这样，租客住得舒心。

    利率与房价的精算法

    利率每加息0.25%，房价下跌1%——不是 30%，也不是 50%，而是精确的 1%。

    学院派

    就学术文章而言，有一定的套路共性。其有一个潜规则是，绝对不可批评政府的经济政

    策。而另一方面，下里巴人的“房型、交通、采光”，他们又不懂，所以，学院派的文章，基本集中在“利率、汇率、宏观财政政策”上。这样，既显得高大上，又觉得是指点江山、高屋建瓴。

    对于学院派的分析文章，“利率”是一个至关重要的变量。一般来说，利率上升，房价下

    跌。利率下降，房价上升。这个道理，简直就和“加息抑制 M2增长”“加息祸害股市”一样

    金科玉律，一样蔚为主流。甚至存在一个“共识”，1997年香港房地产市场泡沫“破裂”，是

    因为利率变化，联系汇率导致的香港宏观经济失衡。

    我们为什么不太喜欢学院派“经济学家”？因为他们不愿意思考，不愿意计算。为什么呢？

    因为有实战经验的房地产投资者都知道，利率是根本不敏感的。让我们来看一个例子。假

    设某人贷款了 70万元，时限 20 年，享受九折利率。则在 2015 年 3月 1日降息之前，利率是 5.4%，月还款额 4775.76 元，降息之后，月还款额是 4687.63元。在学院派经济

    学家中，他们会先给你列一个 20页的报告，让手下的研究生花数十个 manhour 搜集数

    据。最后得出结论：“在收入比重中，房贷占比下降，有利于内需类股票以及房地产价格

    上扬。”

    我们来看一个算法。Case A，某人买了一套 100 万元的房子，首付 30 万元，贷款 70 万

    元，时限20年，利率 5.4%，月供 4775.76元。Case B，某人买了一套101.316 万元的房

    子，首付30万元，贷款 713160 元，时限 20年，利率 5.175%，月供 4775.76元。这二

    者是完全等价的!都是月供 4775.76元，期限 20 年。如果一个家庭是丈夫负责月供的

    话，妻子甚至都不会知道他们的利率!这意味着“更高的利率”和“更高的房价”是可以互换

    的。你发现加息后，每个月的月供增加了。但其实也可以理解成你买了一套更贵的房子，比例大概是101.3%。

    在 2005年，市场上“房价压力”的情绪达到了顶峰。一群傻空天天在诅咒、做梦，房价立

    即崩盘。当时的指望，就是“只要……就会……”，其心态和今天期盼不动产登记差不多。当

    2005年 10 年周期第一次“加息”时，网络上一片欢腾。然而学过真正的“经济学”，学过奥

    派经济学的我们，不由得大跌眼镜。用 Excel表格算一算，数据其实很简单，就在这里，影响不到1%，基本被市场忽略。“利率”是几乎每一篇学院派房地产分析文章必然涉及的，但他们关于“利率”的分析全部是

    错的。利率是可以定量计算的，只要你知道几个简单的算法，便可以将利率换算成房价。

    如图 2-10 所示，贴了 6%附近的利率换算变化。我们可以得出：这基本是条直线。每加

    息 1%，10 年期月供增加约 4%，20 年期 7%，30 年期 10%。拉到极限，也就一次年轻

    人加薪。你即使把利率拉到 9%——这是不可思议的，几十年未遇一次，而且要花好几年

    时间慢慢地加上去——但月供幅度也就+15%，小年轻一年的加薪幅度就补回来了。房贷

    总是越还越轻的。

    图 2-10 利率影响图表

    另外还有一张大图(图 2-11)，利率范围是 0～20%的。更大尺度中，依然是近直线关

    系。图 2-11 利率影响表

    利率的分析

    目前市场上的利率分析，至少有几点是错的：夸大了利率的影响，混淆了“平均利率”和

    “一年期利率”的概念，忽略了首付。在我们的分析中，利率对房价的影响，大约局限在

    ±5%之内，但到了媒体的嘴里，却成了±50%。很多订阅财经类杂志但事实上什么也不懂

    的“白骨精”，就阵亡在媒体的“引领”之中。

    首先，即使不考虑定量计算，讲纯理论学术，“学院派”也是错的。学院派混淆的第一个错

    误，是长期利率与短期利率。人的一生，房贷漫长，达十几年，甚至几十年，往往会经历

    二至三个“加息”“减息”周期。如果简单地讲央行今天加息、减息，并没有太大的意义。因

    为今天减了，明天就会加。真正有意义的是，“20 年期平均利率”，抑或市面上十年期国

    债曲线。在美国，则是固定利率贷款。通常这个利率波动幅度，要比“一年期”利率变化缓慢得多。

    其次，即使考虑“十年期国债利率”，它也有价格波动。其振动幅度，会有上下两个百分

    点。但这±2%的幅度，并不足以引起房地产市场±50%的波动。如图2-10 和图 2-11 所

    示，如果取20年期贷款为主流，则口诀是“1:7”。±2%的利率波动，最多会引起 14%的房

    价波幅。但是这个 14%，仍然不是最终的输出。

    房贷有首付，假设我首付三成，贷款部分只剩 70%，则贷款的受影响幅度，就要打七折

    了。而中国的首付是多少呢？在上海、北京这样的大城市，大约是 58%，全国平均则是

    65%。也就是说，售楼处打开大门，六成人是付全款的。想不到吧!所谓“房地产影响金

    融安全”，纯属捏造与谎言。当买 100 万元的房子，65 万元是首付，35 万元是贷款的时

    候，则贷款的波动，对全局的影响，要进一步缩小。最终结果是 14%×35%=4.9%。利率

    对房价的影响最大上限不超过 5%，这就是我们的结论。

    社会资金成本和心理影响

    或许会有人说，利率的调整，还会影响到社会资金成本供需关系。至少，开发商的成本上

    升了。其实，央行对于利率的调整，应该是“零效应”，不改变任何生产关系。还有人说，虽然你在家里拿铅笔在纸上计算出加息对于房价的影响微乎其微，但是我们还有舆论媒体

    啊，通过在市场上造势，煽动恐吓民众的心理，也可以让它大跌个三五成。我们只想回答

    说，“心理影响”从根本上说，是为零的。从哪里赚来，到哪里回去。有恐慌下跌，就有恐

    慌上涨。决定事物价格的，归根到底还是供求关系。我们对利率的评价，科学的态度是

    “影响轻微”，而不是鼓吹房价永远上涨。当加息周期时，利率不会使房价下跌。同样的道

    理，目前的几次降息，也不会使房价上涨。

    楼市的季节性现象

    楼市的走势(尤其是上海)，呈现明显的季节性波动。真正让我们惊异的，是为什么没有

    任何学者、官方媒体分析到这一点。我们很多人一说到楼价，动辄就是要跌 30%、50%。可是楼市如何细分，细分成哪六个子市场，哪个会跌哪个抗跌，楼市在季节间如何

    波动，则完全缺乏细致谨慎的研究。一年之中，哪一个月最重要？绝大多数媒体小编会告

    诉你“金九银十”。甚至每到 9月，就会有人发起号召：“团结不买房，狙击金九银十。”其

    实，一年之中最重要的月份是什么？是 3月、4月。

    纵观历史，21世纪之后，上海楼市涨得比较好的是 2001 年、2003年、2005 年、2007

    年、2009年、2013 年、2015年、2016 年，平均每一个“大年”的涨幅约 40%。然后我们

    再仔细观察每一个“奇数”年份，其中的涨幅，绝大多数集中在“春季”。一般的情况，以

    2005年或者 2007 年为例，是从春节过后开始涨。2～6月，每一个月 5%的涨幅!基本

    在 6月 30 日之前，整个楼市可以累计约 30%的涨幅。此后节奏逐渐放缓，在 7～9月仍

    然有零星的涨幅。最终一年下来，总涨幅在 40%左右。

    要注意，涨幅从来不在 9～10 月产生。第一，我们要尊重事实，事实不可辩驳。第二，我们要研究原理，原理推测未来。涨幅背后的原理，主要是“春节红包”。如果你熟悉

    2000年前后上海国企的运作规律，你就会知道，年尾花红在全年收入中的比重非常大。

    按照上海的传统，年终奖非常高，即使是普通人，发了半年等值工资也是常事。在这样的

    情况下，相当于“工薪性收入”，有一半左右在春节前后发下来。在收入曲线上，体现为一

    个洪峰。每年过完春节，房价就开始暴涨。

    再看月度。按照中国人的传统，“春节之前不买房”。以通常惯例和我们的习俗来看，春节

    之前一个月(元旦至农历除夕)，是不会做任何大宗资产买卖决策的。春节之后，初八上

    班，忙碌到元宵，年终奖也发下来了。差不多到农历正月二十左右，市场就开始蠢蠢欲

    动。因为过年的气氛已经消散，手里又有了一笔钱，买家看楼就开始了。中国人总喜欢量

    入为出，手里有钱，才会走进售楼处。对于个体来说，他们是完全懵懂，依靠潜意识行动

    的。可是在房地产投资者眼里，他们的行为如大数据般清晰，以至于可以狙击。

    从元月二十日开始的 90天内，楼市开始暴涨。基本上可以保持 3 月 10%、4 月 5%、5

    月 5%，甚至 6 月 5%的速度。然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。也就是说，一旦暴

    击，楼市会呈现四个月 30%的涨幅。此后，6～8月天气极热，没有人看房，缓慢零星增长。到了9月，因为是秋季，6～8 月压抑的购买力会促使人们重新去看房。但你切记，9

    月是“小阳春”，或许有 5%的涨幅，或许不死不活。全年的决战从来不在“金九银十”，对

    于房地产投资者来说，9月、10 月基本是被忽略掉的。最后，迟滞到了11 月、12月。

    进入 12月，租房市场基本上完蛋了，因为外国人都要回去过圣诞节。

    而我们有一个“反向思维”，一年中最重要的月份，其实是 12～1月。为什么？因为这个时

    候，是一年中最淡的淡季，基本上是没有人买房的。根据上面月份的分析，这时形成了一

    个绝对的“市场真空”。因为抛盘永远存在，永远会有急需卖掉房子筹钱的人群。而 12～1

    月，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。如果你“反向操作”的话，是最容易买

    到笋盘的。本身这个时候价格就会比平时低 10%左右。“年末不卖房，年末只买房”是我们

    的原则。更重要的是，年末会猛然冲出笋盘，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走，直到

    被你扫到。当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的“在大年夜买房的人”。买

    房一定要在除夕前，市场极淡的时候下手。无论如何，都不能因为偷懒或者与家人团聚，“年终奖没发下来”，“等钱筹齐了再看房子”之类的理由拖到春节后。春节后，大家都拿到

    年终奖了，价格就上来了。

    双年制

    进入 21世纪后，上海楼市的“大年”主要暴涨年份是 2001 年、2003 年、2005 年、2007

    年、2009年、2013 年、2015年。相比而言，“双数年”是比较平稳和缓的年份。也就是

    整个楼市波动，呈现清晰的“单年涨，双年平”现象，其背后当然有货币政策、整体宏观经

    济等宏大的字眼解释。我们单纯从楼市角度，谈谈“双年制”波动。

    通常而言，政府会炒热一个板块。

    如图 2-12 所示，“季节性”波动奖金红包制度和政府的“板块轮动”是高度耦合在一起的。小

    白领拿了年终奖想要买房，绝大多数又都有“处房情结”，而同一个时段政府集中供应的处

    房只有那几个楼盘。当购买力和“板块轮动”凑合在一起的时候，表现为某一个板块急剧拉

    升。短短的上半年，就可以有 40%～50%涨幅。之前我们说 2001 年、2003 年、2005年、2007年、2009 年、2013年、2015 年，每一年都有近 40%的涨幅。可是细心的读

    者计算一下，上海楼市 2000—2015 年，15年累计也就十四五倍的涨幅，或者是 8 个

    40%。如果照这样的涨法，岂不是这几年就超过总涨幅了？其实他们的理解不对。在他们

    的概念里，没有理解到“细分”的意义。

    图 2-12

    上海楼市不是一个楼盘，是 3000个楼盘，涨 40%也是 3000 个楼盘。如果你感觉“单数

    年”中市场非常热，房产中介告诉你，房价天天都在创新高，可是你以为的 40%涨幅，或

    许并不是40%涨幅。因为涨的都是“明星股”，都是龙头板块，都是那些被关注、被熟知的

    楼盘。上海那么大，除了“板块轮炒”明星，还有很多默默无闻的区域，以及很多默默无闻

    的物业类型，它们最终涨幅也不低，甚至和“明星板块”都是拉平的，都是14～15倍。还

    有老公房、老大楼、极低价物业、极高价物业，这些你不关注的物业类型，真实涨幅也不

    低，老公房是绝对能跑赢 CEO盘的。这意味着什么呢？意味着“单数年”其实是领涨，“双

    数年”其实是补涨。

    单数年告诉你一个标杆，双数年夯实基础。也就是“单数年”负责洗刷“三观”：一夜之间，万荣街道8万元平方米了。“双数年”就在怀疑和泡沫中进行，有了补涨，再有了全市再

    平衡，价格体系重新构筑，全面夯实基础的行为。

    “季节性”的背后是春节红包。传统国企 50%的全年收入是在 2月这一个月内发下来的，于是造成了购买力洪潮。随着外资进入，国企反腐，以及最重要的“红包制度改革”，该效应近年来有所减弱。北京市场、深圳市场，如果收入结构不同，不能简单地套用“季节效

    应”，要具体问题具体分析。但是，总而言之，有一句话你要记住：“在双数年的年末和单

    数年的年头，即 12月、1 月一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10～11月，一轮行

    情结束。”

    楼市的回报有多高

    你买一个理财产品，承诺给你 3%～4.5%的近乎无风险回报。你发现一个非常有潜力的商

    机，去投资了，获取 20%～30%的回报。房产投资的回报有多高？100%。

    为什么？你不信吗？我们来看一个表格(表 2-8)。

    表 2-8

    这是一个非常保守的例子，10年仅仅翻了 400%。假设你第一年买入 100 万元的房子，首付三成，贷款 70万元。房价按照 100 万、130 万、160 万、190 万、220 万元的速度

    递增。最初两年或许显得高，但是“非笋勿入”。买入时就七八折，所以也说得通。房地产

    投资这一行，是非常容易做到“单利 100%”的。当别人还在费尽心机寻找20%～30%的回

    报项目时，房地产投资这一行，基本是闭着眼睛“单利 100%”。

    可是，我们接着再来看表 2-9。表 2-9

    表 2-9 的数据，就没这么好看。“单利 100%”，听起来很吓人，可是你真的拿一个计算器

    算算复利，回报就没那么高了。从 30万元到 60 万元，你是 100%的增长。从 60 万元到

    90万元，增长率就只有 50%了。从 330 万元到 360 万元，年化增长率只有 9%。那么，问题出在哪儿呢？问题在于，你正在迅速地“失去杠杆”。当你的财富以5倍、10 倍的迅

    猛速度增加时，你的负债并不能以同样速度增加。

    许多房地产投资者，包括楼市新人，普遍有过这样的经历：小夫妻结婚，父母给钱，凑伙

    按揭买一套楼。几年之后，楼市大涨，小夫妻就有了五六百万元的身家。楼市大涨，财富

    暴增，这个说法是对的。可是他们忽略了一件事，几年之后你去问他：“你们的负债还剩

    多少？”答曰：“和刚结婚的时候一样。”别以为你能从 A6.5 升到 A7.5，以后的日子也能同

    样幸福、容易晋阶，从 A7.5升至 A8.5。一个最关键的指标是“负债资产”，这个值是无可

    挽回的。

    对于房地产市场，如表 2-10 所示。

    表 2-10假设 25%的年回报，是一个比较可以接受的下限，则一套房产持有到第五年，因为“负债

    资产”之值，杠杆率越来越低，回报越来越慢。正确的做法就应该是，“抛掉”。再重新拿

    300 万元，按揭买 1000 万元的房子。你要尽量把“单利 100%”，变成“复利 100%”，这样

    才是赚得最多，利润最大化的做法。

    那么，为什么你没去做呢？答案还是“宏观调控”。宏观调控至少造成了以下几个麻烦：①

    交易成本，假如 100 万元的房子，卖了扣税只剩下 80 万元。②限贷，最理想的做法，始

    终是“抛掉一套，买进三套”。可在实际操作中，由于“限购”“限贷”“第二套首付”等种种麻

    烦，使得“链式反应”放大，很难操作。③收入证明，随着资产额的逐渐做大，“工薪收入”

    逐渐难以支撑月供。如果 300 万元的房子卖掉，当首付买入1000 万元的房产，则月供也

    是一般人难以承受的“瓶颈”。综上原因，在“单利”“复利”和持有周期之间，有一个权衡。

    这并不仅仅是两年、五年税费等问题，就资产“角质化”本身，就存在重新配置的需求。

    什么叫“角质化”？你的指甲就是角质化，老茧也是。在楼市一科，我们喜欢用“角质化”形

    容整个“钝化”的过程。当一套房子你刚买入时，“30%首付，70%按揭”，那真的是锐不可

    当。因为楼市随 M2增长而上涨，只要轻微上扬，100 万元的房子涨 10%，相对于30 万

    首付，分分钟巨额回报。可是随着你的房价越涨越贵，100 万元的房子涨到了 200 万

    元、300 万元、400 万元，而你的贷款，还是只有 70 万元，则你的刀会“钝”掉，手心长

    了老茧，而不再柔嫩，不再敏锐。“角质化”的资产，增值回报率会越来越慢。所以，房地产投资这一行，新人“大跃进”回报高，而老派多军就相对值而言，是被不断拉近的，直到

    某一天可以“去角质”。

    所谓赚钱，其实是一种“模式”的竞争。你在菜场划鳝丝，终身是 A6，几十万元的收入。

    你读大学做白领，是 A7，数万年薪，数百万终身积蓄。你做企业 IPO，是 A10 套路的玩

    法。对于房地产投资这一行，其实是一种“A8”的心法。房地产投资这一行，赚“第一个

    1000万元”很容易，首房首贷，所有的资源都是现成的。赚到 A9 是可以的，你顺着这条

    路往前走，加上一点耐心和毅力，“1 亿身家”终究是可以实现的。当然，能赚到 1 亿元本

    身已经是成功学奇迹。赚 A10 难，很难，非常难。因为 10 亿元相当于“1000万”乘以100

    次。如果模式不变的话，你要把“赚 1000 万元”的事重复 100 遍。纯以数量堆积，这个在

    有生之年是可见的，但也基本到头了。

    房地产投资是一种“起于 A8，兴于 A9，止于 A10”的游戏。之所以不能把“单利”变成“复

    利”，这里面和角质化、限制链式反应等有很大的关系。但是，你回过头来想想，人生有

    几条能让你达到 A9的大道!这个世界，充满了艰苦和奋斗。在没有接触房地产投资之

    前，哪怕是1000万元，都是遥不可及的理想，都是繁花盛开的幸福彼岸。顺着这条路走

    下去，不需要冒险，不需要概率、运气，只需要坚毅和耐心，几乎每一个诚实的人最终都

    能攒满 1亿元。仅此一点，已经堪称奇迹。

    零首付精算法

    对于房价最基本的一个技巧，就是“高评”。通过写高价格，获得更多的贷款，达到“零首

    付”或者低首付。举例来说，一套 1000 万元的房产，如果写高到 1400 万元交易额，则可

    贷款 980 万元，实际首付 20 万元。高评最主要的问题，是税费。

    我们列了一个表格(表 2-11)，比较高评的差异。

    表 2-11用一句话概括，你“多了 280 万元贷款，少付 237.4万元现金”，比例 85%。你每多 100

    万元贷款，换回 85万元现金。这个比例，相当于 7:6。实际操作中，也是多七成贷款，付一成税，我们概括起来常说“借六还七”。

    “高评”从来就不是什么高科技。高评的历史，如山岳般古老。在一些“楼市玄幻小说”中，作者神秘兮兮地向你透露“发财秘诀”。当年零首付在广东深圳买多少套房子，升了30%，猛赚一笔，狠狠抛掉。其实这些都是外围小伙儿编的。“零首付”毫不出奇，只要你下得了

    这个胆，遍地都是零首付。为此，甚至还出现了一个专门的房地产投资流派——“零首付”

    流派。“零首付”流派与众不同。他们买房子，唯一关注的是，“能否做低首付”。因为各个楼盘之

    间差异很大，而银行有时会对一些很好的楼盘估价不足，而垃圾 CEO，银行往往会估得

    很高。“零首付”流派关键是深刻地了解银行内部运作。他们知道哪些盘可以“溢高”，银行

    会给出远高于市场价的估价。“零首付”流派以银行为导向，专门去购买银行“喜闻乐见”的

    房产，追求的极致是“首付尽可能少”。“零首付”流派也是一个特殊的流派，他们在房价上

    赚得并不多。他们有时候还会被套牢，买的全是 CEO盘，涨得慢，而且高位接盘，手续

    费昂贵，智者不为。

    但你仔细算算“自有资金收益”。“零首付”流派绝对是可以排进前几位的。做得好的时候，甚至是第一位。“零首付”并不是什么高科技，普通的马路中介，也懂得帮你操办写高一

    成。而专门的“零首付”流派，追求的是写高 40%～50%，这个就没那么容易，得有专门的

    技巧和信息渠道。一般房子银行评估不接受。

    真实利率

    借六还七，你的真实利率是多少？这句话，首先要从“银行贷款”说起。假设银行有两种贷

    款：十年期按揭贷款，五年期中小企业贷款，每次还息不还本。请问你选择哪一类？对于

    很多资金饥渴症的人来说，看见“按揭”二字就眼睛发光，好比饿狼见到培根，恨不得狠狠

    扑上去，但其实这是不对的。因为“按揭”的本意和“信用卡分期”是一样的，前高后低，借

    款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线，但是也大致匀直。所以房贷其实你只借了

    一半，说是30年 100 万元的贷款，其实你只借了 15年。因此，10 年期按揭贷款和5年

    企业贷款是等价的，都是只借了 5年。

    说回借六还七的话题。借六还七，相当于你增加了 16.6%的贷款成本。而这一笔贷款成

    本，是需要你在未来的岁月摊销的。因为你只借了 15年，所以平均下来，每年的实际利

    率上升 1.1%左右。4.9%+1.1%，相当于加了几次息，房贷利率6%(更精确的计算得用

    IRR)。因此，虽然“借六还七”看似和古代农民高利贷“九出十三归”一样声名狼藉，但因

    为摊销时间长， ......